Bartosz Hawryluk

adwokat

W mojej praktyce zawodowej zajmuję się głównie sprawami cywilnymi, w tym sprawami związanymi ze zniesieniem współwłasności nieruchomości. Pomagam współwłaścicielom znaleźć optymalne rozwiązania, aby dokonać podziału majątku bez udziału sądu...
[Więcej >>>]

Przygotowując kilka dni temu wniosek o stwierdzenie nabycia spadku obejmującego gospodarstwo rolne sięgnąłem do przygotowanego kiedyś zestawienia (tabelki). W tabelce tej zawarłem zmiany przepisów dotyczących dziedziczenia gospodarstwa rolnego na podstawie ustawy, w odniesieniu do daty otwarcia spadku (śmierci spadkodawcy), z uwzględnieniem wytycznych zawartych w kluczowym w tej materii wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 31 stycznia 2001r. (P 4/99).

Prawidłowe ustalenie kręgu spadkobierców dziedziczących gospodarstwo rolne każdorazowo wymaga ustalenia treści przepisów tytułu X księgi czwartej kodeksu cywilnego obowiązujących w chwili śmierci spadkodawcy, co może być dość czasochłonne.

Ta tabelka bardzo usprawnia mi pracę. Zawsze gdy piszę wniosek do sądu o stwierdzenie nabycia spadku obejmującego gospodarstwo rolne, zamiast analizować zmiany poszczególnych przepisów w czasie, po prostu sięgam do tabelki.

I wtedy (gdy pisałem ten wniosek kilka dni temu) pomyślałem, że ta moja tabelka to przecież idealny materiał na kolejny post na blogu. Dziedziczenie gospodarstwa rolnego to temat bardzo popularny, a jednocześnie potrafiący przysporzyć Ci wielu wątpliwości (zwłaszcza w kontekście odnalezienia właściwych przepisów). A moja magiczna tabelka może rozwiać przynajmniej część z Twoich wątpliwości. Dlatego postanowiłem ją uprościć, przerobić na jednolity tekst i zamieścić ją tutaj.

A oto co powstało:

 

DZIEDZICZENIE GOSPODARSTWA ROLNEGO NA PRZESTRZENI LAT:

 

1. Dekret z 8 października 1946 r. o prawie spadkowym.

Brak szczególnych regulacji dotyczących dziedziczenia gospodarstwa rolnego.

 

2. Ustawa z dnia 29 czerwca 1963 r. o ograniczeniu podziału gospodarstw rolnych.

Weszła w życie 5 lipca 1963 r., ale art. 24 ust. 1 tej ustawy stanowi, że jeżeli otwarcie spadku nastąpiło przed dniem jej wejścia w życie, stosuje się jej przepisy, o ile z ustępów kolejnych (2-8) nie wynika inaczej.

Ustawie tej nadano więc moc wsteczną.

Art. 5

1.Gospodarstwo rolne należące do spadku mogą dziedziczyć tylko spadkobiercy, którzy:

1) bezpośrednio przed otwarciem spadku pracowali w tym gospodarstwie nieprzerwanie przynajmniej przez jeden rok,

2) prowadzą w chwili otwarcia spadku inne indywidualne gospodarstwo rolne albo pracują w gospodarstwie rolnym współmałżonka lub jego rodziców,

3) w chwili otwarcia spadku są małoletnimi albo uczniami pobierającymi naukę zawodu lub uczęszczającymi do szkół średnich, albo studentami szkół wyższych,

4) w chwili otwarcia spadku są trwale niezdolni do pracy.

2.Rada Ministrów w drodze rozporządzenia określi:

1) warunki uznania pracy w gospodarstwie rolnym za wykonywaną nieprzerwanie przez jeden rok bezpośrednio przed otwarciem spadku,

2) zasady i tryb stwierdzania trwałej niezdolności do pracy.

3.W braku spadkobierców określonych w ust. 1 pkt 1 i 2 gospodarstwo rolne dziedziczy również spadkobierca nie wymieniony w ust. 1, jeżeli ma dostateczne kwalifikacje do prowadzenia gospodarstwa rolnego i oświadczy w państwowym biurze notarialnym albo w sądzie spadku, nie później niż w ciągu 6 miesięcy od dnia otwarcia spadku, gotowość prowadzenia gospodarstwa spadkowego.

Art. 6

1.W braku spadkobierców uprawnionych do dziedziczenia gospodarstwa rolnego według przepisów art. 5 gospodarstwo to przypada Państwu jako spadkobiercy ustawowemu.

2.Państwo uważa się za spadkobiercę ustawowego gospodarstwa rolnego także wtedy, gdy do dziedziczenia uprawnione są wyłącznie osoby, które w chwili otwarcia spadku są trwale niezdolne do pracy; w takim wypadku Państwo dokonuje na rzecz tych osób spłat odpowiadających wartości ich udziału w gospodarstwie spadkowym po odliczeniu długów obciążających to gospodarstwo.

 

3. Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r. wraz z przepisami wprowadzającymi ten kodeks.

Kodeks cywilny wszedł w życie 1 stycznia 1965r., ale przepisy dotyczące dziedziczenia gospodarstw rolnych weszły w życie już z dniem ogłoszenia, czyli w dniu 18 maja 1964r. Dodatkowo przepisom tym nadano moc wsteczną (art. LV i następne przepisów wprowadzających kodeks cywilny). Z przepisów wprowadzających kodeks cywilny wynika, że jeżeli konkretny przepis spośród przepisów wprowadzających nie stanowi inaczej, to kodeks cywilny stosuje się również do dziedziczenia gospodarstwa rolnego wchodzącego w skład spadku otwartego przed wejściem w życie tego kodeksu. Do spadków otwartych od dnia 5 lipca 1963r. (tak jak wejście w życie przywołanej powyżej w pkt. 2 ustawy) przepisy kodeksu cywilnego dotyczące dziedziczenia gospodarstw rolnych stosuje się bez żadnych modyfikacji.

Art. 1059

§ 1. Dzieci spadkodawcy dziedziczą z ustawy gospodarstwo rolne, jeżeli:

1) bezpośrednio przed otwarciem spadku pracowały w tym gospodarstwie nieprzerwanie co najmniej od roku albo

2) w chwili otwarcia spadku są członkami rolniczej spółdzielni produkcyjnej lub pracują w gospodarstwie rolnym takiej spółdzielni, albo

3) w chwili otwarcia spadku bądź prowadzą inne indywidualne gospodarstwo rolne, bądź też pracują w gospodarstwie rolnym swoich rodziców, małżonka lub jego rodziców, albo

4) w chwili otwarcia spadku bądź są małoletnie, bądź też pobierają naukę zawodu lub uczęszczają do szkół, albo

5) w chwili otwarcia spadku są trwale niezdolne do pracy.

§ 2. Jeżeli żadne z dzieci spadkodawcy nie odpowiada jednemu z warunków przewidzianych w punktach 1, 2 lub 3 paragrafu poprzedzającego, dziedziczą z ustawy gospodarstwo te spośród nich, które mają kwalifikacje do prowadzenia gospodarstwa rolnego i nie później niż przed upływem sześciu miesięcy od otwarcia spadku oświadczą w sądzie lub w państwowym biurze notarialnym gotowość prowadzenia gospodarstwa należącego do spadku.

Art. 1060

§ 1. Przepisy artykułu poprzedzającego stosuje się odpowiednio do dziedziczenia z ustawy przez małżonka spadkodawcy, jak również do dziedziczenia z ustawy przez wnuków spadkodawcy powołanych stosownie do przepisu art. 931 § 2. Dalsi zstępni spadkodawcy nie są powołani z ustawy do dziedziczenia gospodarstwa rolnego.
§ 2. W granicach określonych w art. 931 § 2 wnuki spadkodawcy, które bezpośrednio przed otwarciem spadku pracowały w należącym do spadku gospodarstwie rolnym nieprzerwanie co najmniej od roku i dla których la praca stanowiła główne źródło utrzymania, dziedziczą to gospodarstwo także wtedy, gdy ich ojciec lub matka nie mogą gospodarstwa dziedziczyć dla braku warunków przewidzianych w art. 1059.

Art. 1061

Rodzice spadkodawcy dziedziczą z ustawy gospodarstwo rolne, jeżeli mają kwalifikacje do prowadzenia gospodarstwa albo jeżeli w chwili otwarcia spadku są trwale niezdolni do pracy. Są oni powołani z ustawy do dziedziczenia gospodarstwa rolnego także w wypadku, gdy zstępni spadkodawcy nie mogą tego gospodarstwa dziedziczyć dla braku warunków przewidzianych w art. 1050 lub w art. 1060 § 2.

Art. 1062

§ 1. Bracia i siostry spadkodawcy dziedziczą z ustawy gospodarstwo rolne, jeżeli odpowiadają jednemu z warunków przewidzianych w art. 1059.
§ 2. Ci spośród rodzeństwa spadkodawcy, którzy bezpośrednio przed otwarciem spadku pracowali w należącym do spadku gospodarstwie rolnym nieprzerwanie co najmniej od roku i dla których ta praca stanowiła główne źródło utrzymania, dziedziczą gospodarstwo także w wypadku, gdy zstępni spadkodawcy nie mogą tego gospodarstwa dziedziczyć dla braku warunków przewidzianych w art. 1059 lub w. art. 1060 § 2.
§ 3. Zstępni rodzeństwa nie są powołani z ustawy do dziedziczenia gospodarstwa rolnego.

 

4. Ustawa z dnia 26 października 1971 r. zmieniająca ustawę – kodeks cywilny.

Wejście w życie 4 listopada 1971r. Ale również tej ustawie w zakresie dziedziczenia gospodarstw rolnych nadano moc wsteczną. Art. 2 § 1. wskazanej ustawy stanowi:

Do dziedziczenia gospodarstwa rolnego należącego do spadku otwartego przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego w brzmieniu nadanym tą ustawą, chyba że przed tym dniem nastąpił już dział spadku.

Pamiętać należy o modyfikacjach wynikających z przepisów wprowadzających kodeks cywilny, które mają zastosowanie do spadków otwartych przed dniem 5 lipca 1963r.

Znowelizowane tą ustawą przepisy mają więc zastosowanie:

  1. do spadków otwartych od dnia 4 listopada 1971r. do dnia 5 kwietnia 1982r. (ostatni dzień przed wejściem w życie nowej ustawy nowelizującej, przywołanej poniżej)
  2. do spadków otwartych przed 4 listopada 1971r., z wyłączeniem sytuacji gdy przed tym dniem nastąpił dział spadku oraz z uwzględnieniem wyłączeń zawartych w przepisach wprowadzających kodeks cywilny (art. LVI i następne)

Art. 1059

§ 1. Dzieci spadkodawcy dziedziczą z ustawy gospodarstwo rolne, jeżeli:

1) bezpośrednio przed otwarciem spadku pracowały w tym gospodarstwie albo

2) w chwili otwarcia spadku są członkami rolniczej spółdzielni produkcyjnej lub pracują w gospodarstwie rolnym takiej spółdzielni, albo

3) w chwili otwarcia spadku bądź prowadzą inne indywidualne gospodarstwo rolne, bądź też pracują w gospodarstwie rolnym swoich rodziców, małżonka lub jego rodziców, albo

4) w chwili otwarcia spadku bądź są małoletnie, bądź też pobierają naukę zawodu lub uczęszczają do szkół, albo

5) w chwili otwarcia spadku są trwale niezdolne do pracy.

§ 2. Jeżeli żadne z dzieci spadkodawcy nie odpowiada jednemu z warunków przewidzianych w punktach 1, 2 lub 3 paragrafu poprzedzającego, dziedziczą z ustawy gospodarstwo te spośród nich, które mają kwalifikacje do prowadzenia gospodarstwa rolnego i nie później niż przed upływem sześciu miesięcy od otwarcia spadku oświadczą w sądzie lub w państwowym biurze notarialnym gotowość prowadzenia gospodarstwa należącego do spadku.

Art. 1060

§ 1. Przepisy artykułu poprzedzającego stosuje się odpowiednio do dziedziczenia z ustawy przez małżonka spadkodawcy, jak również do dziedziczenia z ustawy przez wnuków spadkodawcy powołanych stosownie do przepisu art. 931 § 2. Dalsi zstępni spadkodawcy nie są powołani z ustawy do dziedziczenia gospodarstwa rolnego.
§ 2. W granicach określonych w art. 931 § 2 wnuki spadkodawcy, które bezpośrednio przed otwarciem spadku pracowały w należącym do spadku gospodarstwie rolnym i dla których ta praca stanowiła główne źródło utrzymania, dziedziczą gospodarstwo także w wypadku, gdy ich ojciec lub matka nie mogą gospodarstwa dziedziczyć dla braku warunków przewidzianych w art. 1059.

Art. 1061

Rodzice spadkodawcy dziedziczą z ustawy gospodarstwo rolne, jeżeli mają kwalifikacje do prowadzenia gospodarstwa albo jeżeli w chwili otwarcia spadku są trwale niezdolni do pracy. Są oni powołani z ustawy do dziedziczenia gospodarstwa rolnego także w wypadku, gdy zstępni spadkodawcy nie mogą tego gospodarstwa dziedziczyć dla braku warunków przewidzianych w art. 1050 lub w art. 1060 § 2.

Art. 1062

§ 1. Bracia i siostry spadkodawcy dziedziczą z ustawy gospodarstwo rolne, jeżeli odpowiadają jednemu z warunków przewidzianych w art. 1059.
§ 2. Ci spośród rodzeństwa spadkodawcy, którzy bezpośrednio przed otwarciem spadku pracowali w należącym do spadku gospodarstwie rolnym i dla których ta praca stanowiła główne źródło utrzymania, dziedziczą gospodarstwo także w wypadku, gdy zstępni spadkodawcy nie mogą tego gospodarstwa dziedziczyć dla braku warunków przewidzianych w art. 1059 lub w art. 1060 § 2.
§ 3. W granicach określonych w art. 934 dzieci rodzeństwa spadkodawcy, które bezpośrednio przed otwarciem spadku pracowały w należącym do spadku gospodarstwie rolnym i dla których ta praca stanowiła główne źródło utrzymania, dziedziczą gospodarstwo także w wypadku, gdy ich ojciec lub matka nie mogą gospodarstwa dziedziczyć dla braku warunków przewidzianych w art. 1059 lub w art. 1052 § 2. Dalsi zstępni rodzeństwa spadkodawcy nie są powołani z ustawy do dziedziczenia gospodarstwa rolnego.

 

5. Ustawa z dnia 26 marca 1982 r. o zmianie ustawy – kodeks cywilny oraz o uchyleniu ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych.

Wejście w życie 6 kwietnia 1982r. Zgodnie z tą ustawą przepisy kodeksu cywilnego nią zmodyfikowane mają zastosowanie do spadków otwartych od jej wejścia w życie.

Zatem przepisy w kształcie uregulowanym tą ustawą stosuje się do spadków otwartych od dnia 6 kwietnia 1982r. do dnia 30 września 1990r. (ostatni dzień przed wejściem w życie kolejnej ustawy nowelizującej).

Art. 1059

Spadkobiercy dziedziczą z ustawy gospodarstwo rolne, jeżeli w chwili otwarcia spadku:

1) odpowiadają warunkom wymaganym dla nabycia własności nieruchomości rolnej w drodze przeniesienia własności albo

2) są małoletni bądź też pobierają naukę zawodu lub uczęszczają do szkół, albo

3) są trwale niezdolni do pracy.

Art. 1060

W granicach określonych w art. 931 § 2 wnuki spadkodawcy, które w chwili otwarcia spadku odpowiadają warunkom przewidzianym w art. 1059 pkt 1, dziedziczą gospodarstwo rolne także wtedy, gdy ich ojciec lub matka nie mogą gospodarstwa dziedziczyć dla braku warunków przewidzianych w art. 1059. Przepis ten stosuje się odpowiednio do dalszych zstępnych.

Art. 1062

§ 1. Rodzeństwo spadkodawcy, które w chwili otwarcia spadku odpowiada warunkom przewidzianym w art. 1059 pkt 1, dziedziczy gospodarstwo rolne także wtedy, gdy zstępni spadkodawcy nie mogą gospodarstwa dziedziczyć dla braku warunków przewidzianych w art. 1059 lub w art. 1060.
§ 2. W granicach określonych w art. 934 dzieci rodzeństwa spadkodawcy, które w chwili otwarcia spadku odpowiadają warunkom przewidzianym w art. 1059 pkt 1, dziedziczą gospodarstwo rolne także wtedy, gdy ich ojciec lub matka nie mogą gospodarstwa dziedziczyć dla braku warunków przewidzianych w art. 1059 lub w § 1 niniejszego artykułu. Przepis ten stosuje się odpowiednio do dalszych zstępnych.

Art. 1063

Jeżeli ani małżonek spadkodawcy, ani żaden z jego krewnych powołanych do dziedziczenia z ustawy nie odpowiada warunkom przewidzianym dla dziedziczenia gospodarstwa rolnego albo jeżeli uprawnionymi do dziedziczenia są wyłącznie osoby, które w chwili otwarcia spadku są trwale niezdolne do pracy, gospodarstwo dziedziczą spadkobiercy na zasadach ogólnych.

 

6. Ustawa z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy – kodeks cywilny.

Wejście w życie 1 października 1990r. Zgodnie z art. 14 ust. 1. tej ustawy przepisy kodeksu cywilnego w brzmieniu nadanym tą ustawą stosuje się do spadków otwartych od dnia jej wejścia w życie.

Przepisy kodeksu cywilnego w wersji znowelizowanej tą ustawą stosuje się do spadków otwartych od dnia 1 października 1990r. do dnia 13 lutego 2001r. (ostatni dzień przed wejściem w życie wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 31 stycznia 2001 r., sygn. akt. P 4/99).

Art. 1058

Do dziedziczenia z ustawy gospodarstw rolnych obejmujących grunty rolne o powierzchni przekraczającej 1 ha stosuje się przepisy tytułów poprzedzających księgi niniejszej ze zmianami wynikającymi z przepisów poniższych.

Art. 1059

Spadkobiercy dziedziczą z ustawy gospodarstwo rolne, jeżeli w chwili otwarcia spadku:

1) stale pracują bezpośrednio przy produkcji rolnej albo

2) mają przygotowanie zawodowe do prowadzenia produkcji rolnej, albo

3) są małoletni bądź też pobierają naukę zawodu lub uczęszczają do szkół, albo

4) są trwale niezdolni do pracy.

Art. 1060

W granicach określonych w art. 931 § 2 wnuki spadkodawcy, które w chwili otwarcia spadku odpowiadają warunkom przewidzianym w art. 1059 pkt 1 i 2, dziedziczą gospodarstwo rolne także wtedy, gdy ich ojciec lub matka nie mogą gospodarstwa dziedziczyć dla braku warunków przewidzianych w art. 1059. Przepis ten stosuje się odpowiednio do dalszych zstępnych.

Art. 1062

§ 1. Rodzeństwo spadkodawcy, które w chwili otwarcia spadku odpowiada warunkom przewidzianym w art. 1059 pkt 1 i 2, dziedziczy gospodarstwo rolne także wtedy, gdy zstępni spadkodawcy nie mogą gospodarstwa dziedziczyć dla braku warunków przewidzianych w art. 1059 lub w art. 1060.
§ 2. W granicach określonych w art. 934 dzieci rodzeństwa spadkodawcy, które w chwili otwarcia spadku odpowiadają warunkom przewidzianym w art. 1059 pkt 1 i 2, dziedziczą gospodarstwo rolne także wtedy, gdy ich ojciec lub matka nie mogą gospodarstwa dziedziczyć dla braku warunków przewidzianych w art. 1059 lub w § 1 niniejszego artykułu. Przepis ten stosuje się odpowiednio do dalszych zstępnych.

Art. 1063

Jeżeli ani małżonek spadkodawcy, ani żaden z jego krewnych powołanych do dziedziczenia z ustawy nie odpowiada warunkom przewidzianym dla dziedziczenia gospodarstwa rolnego albo jeżeli uprawnionymi do dziedziczenia są wyłącznie osoby, które w chwili otwarcia spadku są trwale niezdolne do pracy, gospodarstwo dziedziczą spadkobiercy na zasadach ogólnych.

 

7. Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 31 stycznia 2001 r. (sygn. akt. P 4/99).

Wejście w życie 14 lutego 2001r.
Wyrok ten ma zastosowanie do spadków otwartych od dnia jego wejścia w życie.

Do spadków otwartych od dnia 14 lutego 2001r. brak jest ograniczeń w dziedziczeniu gospodarstw rolnych. Jeżeli więc spadkodawca zmarł po wejściu życie wskazanego wyroku do dziedziczenia gospodarstwa rolnego stosuje się ogólne zasady dziedziczenia zawarte w kodeksie cywilnym.

 

Pamiętaj, że to które przepisy mają zastosowanie zależy od daty śmierci spadkodawcy!

 

Jeśli śmierć spadkodawcy nastąpiła przed 14 lutego 2001r. i w skład spadku wchodziło gospodarstwo rolne postanowienie sądu dotyczące stwierdzenia nabycia spadku będzie miało 2 punkty:

  1. dotyczący pozostałej niż gospodarstwo rolne części spadku, zgodnie z zasadami ogólnymi
  2. dotyczący dziedziczenia gospodarstwa rolnego, zgodnie z zasadami opisanymi powyżej

Przy sądowym zniesieniu współwłasności nieruchomości, czy dziale spadku lub podziale majątku małżeńskiego, w skład których wchodzą nieruchomości mogą pojawić się dwa zasadnicze problemy związane ze służebnościami gruntowymi:

  • pierwszy dotyczy sytuacji, gdy dzielona nieruchomość nie jest obciążona służebnością, ani nie jest tzw. nieruchomością władnącą, na której rzecz ustanowiono służebność, jednak do prawidłowego podziału nieruchomości koniecznym jest ustanowienie przez sąd stosownych służebności w ramach dzielonej nieruchomości
  • drugi problem dotyczy podziału nieruchomości, gdy już wcześniej ustanowiono służebność, a dzielona nieruchomość jest nieruchomością obciążoną albo nieruchomością władnącą.

I. Ustanowienie służebności przy podziale nieruchomości.

Podczas podziału nieruchomości, niezależnie od tego czy dokonuje się tego w sprawie o zniesienie współwłasności, dział spadku czy podział majątku małżeńskiego po rozwodzie, może okazać się, że do zachowania funkcjonalności nowych działek koniecznym jest ustanowienie odpowiednich służebności gruntowych.

W takich sytuacjach zastosowanie ma art. 212 § 1 zd. 2 k.c., zgodnie z którym:

Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.

W orzecznictwie przyjmuje się, że ustawodawca nieprzypadkowo zawęził możliwość ustanowienia służebności w tym trybie do służebności gruntowych. Tym samym, za niedopuszczalne należy uznać żądanie ustanowienia wyłącznie służebności osobistej.

Najczęściej spotykanym w praktyce sądowej przykładem takiego działania jest ustanowienie przez sąd służebności drogi koniecznej. Czasami spotyka się również inne służebności, mające na celu np. zapewnienie wszystkim nowym działkom dostępu do mediów, ujęcia wody itp. Służebności takie mogą być poprowadzone – w zależności od potrzeby – przez jedną, lub większą liczbę tworzonych działek.

Istotnym jest, że służebność powstała w ten sposób nie może obciążać nieruchomości sąsiednich, nieobjętych postępowaniem.

Zasadą jest, że dla takich służebności nie ustanawia się wynagrodzenia. Powinny być one jednak uwzględnione podczas szacowania wartości nowych nieruchomości, ponieważ ewidentnie wpływają na użyteczność i wartość tych nieruchomości.

II. Podział nieruchomości władnącej lub obciążonej.

Ustawodawca wyraźnie uregulował w kodeksie cywilnym kwestię podziału nieruchomości gdy już wcześniej istniała służebność. Reguluje to art. 290 k.c.

  •  W przypadku podziału nieruchomości władnącej służebność utrzymuje się w mocy na rzecz każdej z części utworzonych przez podział. Wyjątkowo w sytuacji, gdy przy takim podziale służebność zwiększałaby użyteczność tylko jednej lub kilku z nich, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zwolnienia swojej nieruchomości od służebności względem pozostałych nowych działek.
  • W razie podziału nieruchomości obciążonej służebność utrzymuje się w mocy na częściach utworzonych przez podział. Jednakże gdy wykonywanie służebności ogranicza się do jednej lub kilku z nich, właściciele pozostałych części mogą żądać zwolnienia ich części od służebności.
  • Możliwa jest również sytuacja, w której w wyniku podziału nieruchomości władnącej albo obciążonej zaistnieje konieczność zmiany sposobu wykonywania służebności.

W przedstawionych sytuacjach, gdy strony nie dojdą do porozumienia, władnym  zarówno do zwolnienia niektórych nieruchomości ze służebności (zarówno władnących, jak i obciążonych), jak też do ustalenia nowego sposobu wykonywania służebności będzie sąd powszechny.

Bądź na bieżąco! Polub mój profil na fb: https://www.facebook.com/adwokatbartoszhawryluk/

Analizując frazy, po wpisaniu których w wyszukiwarce czytelnicy trafiają na tego bloga zauważyłem, że bardzo często są to zwroty typu:

  • ile kosztuje wycena nieruchomości
  • rzeczoznawca majątkowy cena
  • koszt wyceny mieszkania
  • ile kosztuje wycena nieruchomości przez biegłego sądowego
  • operat szacunkowy cena.

Dostrzegając Twoje zapotrzebowanie postaram się pokrótce przybliżyć ten temat. Do tego koniecznym jest wyraźne rozdzielenie dwóch sytuacji:

  1. gdy zlecamy prywatnie wycenę nieruchomości
  2. gdy wycena nieruchomości dokonywana jest w postępowaniu sądowym

Ad. 1. Prywatna wycena nieruchomości.

W przypadku prywatnego zlecenia nie da się udzielić precyzyjnej generalnej odpowiedzi odnośnie kosztu wyceny nieruchomości. Na cenę operatu wpływa bardzo wiele czynników. A przede wszystkim pamiętać należy o tym, że rzeczoznawcy majątkowi nie mają z góry narzuconych przez prawo cenników/stawek. Wszystko zależy od konkretnego rzeczoznawcy oraz od tego na jaką cenę się z umówimy. Ceny mogą być bardzo różne, dlatego zawsze warto wcześniej wyraźnie ustalić cenę. Można popytać u różnych rzeczoznawców i wybrać najkorzystniejszą ofertę.

Na stronach internetowych kancelarii rzeczoznawców majątkowych znajdziesz bez problemu przykładowe cenniki usług danej kancelarii. Dlatego nie będę tutaj próbował robić jakiegoś zestawienia cen operatów. Generalnie za standardową wycenę np. domu, mieszkania, działki, niedużego lokalu użytkowego zapłacimy najczęściej kilkaset złotych.

Istotnym jest, że ceny usług rzeczoznawców są często najniższe w największych miastach. Na tzw. peryferiach potrafią być znacznie droższe. Wynika to z kilku czynników, m.in.:

  • konkurencja. W dużych miastach jest bardzo wielu rzeczoznawców, natomiast w rejonach słabo zurbanizowanych najbliższy rzeczoznawca jest często oddalony o kilkadziesiąt kilometrów.
  • baza porównawcza. Im miasto większe tym więcej transakcji z tzw. nieruchomościami podobnymi. Przekłada się to na skalę trudności wyceny. Im więcej nieruchomości podobnych tym usługa rzeczoznawcy jest łatwiejsza do wykonania. W największych miastach często w ramach konkretnej dzielnicy/osiedla w ostatnim miesiącu znajdziemy więcej transakcji sprzedaży mieszkań niż w małym miasteczku w ciągu kilku lat.
  • odległość kancelarii rzeczoznawcy od obiektu wyceny

Ad. 2. Wycena przez biegłego sądowego.

Wyceny nieruchomości na potrzeby postępowania sądowego dokonują rzeczoznawcy majątkowi, którzy są wpisani na listę biegłych sądowych. Tutaj sprawa kosztów powinna być bardziej oczywista. Wynagrodzenie biegłego sądowego jest dokładnie określone w przepisach.

Przepisem podstawowym jest art. 288 k.p.c., zgodnie z którym:

Biegły ma prawo żądać wynagrodzenia za stawiennictwo do sądu i wykonaną pracę. Przewodniczący może przyznać biegłemu zaliczkę na poczet wydatków.

Szczegółowo sposób obliczania wynagrodzenia biegłego uregulowany jest w art. 89 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych i wydanego na podstawie tego przepisu Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie określenia stawek wynagrodzenia biegłych, taryf zryczałtowanych oraz sposobu dokumentowania wydatków niezbędnych dla wydania opinii w postępowaniu cywilnym z dnia 24 kwietnia 2013r.

Stosownie do przywołanych regulacji za każdą rozpoczętą godzinę pracy biegłego sądowego z zakresu szacowania wartości nieruchomości (biegłego rzeczoznawcy majątkowego) należy się stawka od 1,28% do 1,81% kwoty bazowej dla osób zajmujących kierownicze stanowiska państwowe (określonej w ustawie budżetowej). Wysokość konkretnej stawki z przedziału widełkowego (1,28% – 1,81%) uzasadnia stopień złożoności/trudności wyceny.

Aktualna wysokość wskazanej kwoty bazowej wynosi 1.789,42 zł.

Stawka godzinowa pracy biegłego wynosi więc od 22,90 zł (1,28%) do 32,39 zł (1,81%).

Inne stawki uzyskają biegli z tytułami naukowymi lub tytułami w zakresie sztuki. Kolejno:

– profesorowi Sąd przyzna stawkę 3,93% (70,32 zł)

– doktorowi habilitowanemu – 3,08% (55,11 zł)

– doktorowi – 2,55% (45,63 zł)

Jeśli wycena ma złożony charakter Sąd może jeszcze podwyższyć przedstawione powyżej stawki o 50%, ale tylko w sytuacji gdy biegły pełni funkcję biegłego sądowego nie krócej niż jedną kadencję lub funkcję rzeczoznawcy przez okres co najmniej pięciu lat. Przepis do wskazanego podwyższenia stawki wymaga jeszcze posiadania dyplomu ukończenia studiów wyższych lub dyplomu mistrzowskiego. W przypadku rzeczoznawców warunek ten zawsze będzie jednak spełniony. Ukończenie studiów wyższych jest niezbędne do zdobycia zawodu rzeczoznawcy majątkowego.

Pamiętać należy, że wskazane powyżej wynagrodzenie ulega zwiększeniu o kwotę podatku VAT w sytuacji gdy biegły jest podatnikiem obowiązanym do rozliczenia tego podatku.

Ponadto biegłemu przysługuje zwrot kosztów dojazdu do sądu oraz zwrot poniesionych wydatków, niezbędnych do wydania opinii. Przykładowo: wydatki materiałowe, amortyzacja aparatury badawczej oraz koszty dojazdu na miejsce wykonania czynności.

Tyle teorii… A jak to wygląda w praktyce? Niestety bardzo różnie. Dotychczasowe doświadczenia wskazują, że sporządzenie operatu na potrzeby postępowania sądowego kosztuje przeważnie drożej niż podobne wyceny dokonane z prywatnego zlecenia (często znacznie drożej). Jeśli majątek podlegający oszacowaniu nie „skomplikowany” to najczęściej wycena będzie kosztowała 1.500 zł – 2.500 zł. Natomiast gdy wycena jest bardziej złożona, np. szacowane są nakłady na nieruchomość, majątek obejmuje kilka nieruchomości wynagrodzenie biegłego sądowego będzie odpowiednio wyższe i trzeba się liczyć z wydatkiem rzędu kilku tysięcy złotych. Zdarzają się oczywiście operaty znacznie droższe, ale z zasady dotyczą wyjątkowo trudnych i złożonych wycen.

Często spotykam się z pytaniami typu:

  • czym różni się użytkowanie wieczyste od prawa własności nieruchomości?
  • czym różni się odrębna własność lokalu od spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu?
  • czym jest spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu?

Pytania takie nie mogą dziwić, gdyż wynikają one w istocie ze znacznego zróżnicowania praw jakie mogą przysługiwać nam do nieruchomości. Dlatego postanowiłem podjąć się próby krótkiej charakterystyki poszczególnych praw, które mogą przysługiwać do nieruchomości.

Wymienić należy:

  • prawa rzeczowe:
    • prawo własności
    • użytkowanie wieczyste
  • ograniczone prawa rzeczowe
  • prawa spółdzielcze
  • prawa zobowiązaniowe

W tym poście postaram się zwięźle przedstawić czym jest prawo własności nieruchomości, natomiast pozostałe rodzaje praw do nieruchomości poruszę w kolejnych postach.

Treść prawa własności nieruchomości.

W literaturze prawniczej funkcjonują różne definicje własności. Wszystkie one sprowadzają się w istocie do tego, że określonemu podmiotowi – właścicielowi przysługują uprawnienia do rzeczy, natomiast wszystkie inne podmioty poza właścicielem nie mogą naruszać prawa własności tego właściciela. Możemy więc mówić o pozytywnej i negatywnej stronie prawa własności. Strona pozytywna to uprawnienia właściciela. Strona negatywna wskazuje na zakaz ingerencji pozostałych osób w sferę uprawnień właściciela.

W taki sposób prawo własności definiuje również polski ustawodawca w art. 140 k.c., zgodnie z którym:

w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.”

Ustawodawca zrezygnował z próby wyczerpującego określenia wszystkich cech prawa własności. Przepis ten wskazuje jedynie podstawowe atrybuty, zaliczając do nich uprawnienie do korzystania z rzeczy i uprawnienie do rozporządzania rzeczą. Uprawnienia te stanowią niejako podstawę prawa własności (w tym również prawa własności nieruchomości).

Uprawnienie do korzystania z nieruchomości to m.in. uprawnienie do posiadania, używania, pobierania pożytków.

Prawo do rozporządzania nieruchomością to możliwość wyzbycia się prawa własności tej nieruchomości (czyli uprawnienie do przeniesienia prawa na inny podmiot), a także możliwości obciążenia nieruchomości prawem rzeczowym lub prawem obligacyjnym.

Granice prawa własności nieruchomości.

Prawo własności nieruchomości zapewnia największe uprawnienia spośród wszystkich praw do nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że jest to prawo absolutne i nieograniczone. Rzeczywisty zakres tego prawa jest taki jaki akurat przewiduje ustawodawca.

Cytowana powyżej definicja zawarta w art. 140 k.c. wprost odnosi się do trzech granic prawa własności:

  • przepisy prawa (ustawy)
  • zasady współżycia społecznego
  • społeczno – gospodarcze przeznaczenie prawa

Przepisy prawa.

Prawo polskie przewiduje liczne ograniczenie prawa własności nieruchomości. Zawierają się one już w samych kodeksie cywilnym, przykładowo w art. 142-154 k.c. (w tym tzw. przepisy regulujące stosunki sąsiedzkie). Najwięcej ograniczeń znajdziemy jednak w pawie administracyjnym. Przykładowo, w takich ustawach jak: ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, Prawo budowlane, ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i wielu wielu innych.

Zasady współżycia społecznego.

Najprościej mówiąc – nie mieszczą się w prawie własności takie działania właściciela, które nie odpowiadałyby zasadom moralnym. Przykładowo wskazać można, że prawo własności nie może służyć do nękania innych osób albo wyrządzania im szkód. Innymi słowy – prawo własności nie może być narzędziem do osiągania celów niegodziwych.

Społeczno – gospodarcze przeznaczenie prawa.

O granicach prawa własności decyduje przeznaczenie konkretnej nieruchomości. Istotne są więc przykładowo postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określenie czy nieruchomość jest działką rolną, działką budowlaną, czy działką innym przeznaczeniu. Znaczenie ma również położenie działki i jej bezpośrednie otoczenie.

Dla porządku – nie można utożsamiać granic prawa własności nieruchomości, określających zakres uprawnień właściciela z granicami samej nieruchomości, które wyznaczają terytorialny zasięg funkcjonowania tego prawa. O granicach nieruchomości była już mowa tutaj.

Nabycie własności nieruchomości.

Każda nieruchomość jest rzeczą oznaczoną co do tożsamości, zatem do przeniesienia jej własności w drodze umowy zawsze mieć będzie zastosowanie przepis art. 155 § 1 k.c. Zgodnie z przywołanym przepisem zasadą jest, że umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości wywiera również skutek rozporządzający. Czyli przenosi jej własność. Przepis dopuszcza od tej zasady wyjątki, którymi mogą być:

  • przepisy szczególne
  • odmienne postanowienie samych stron umowy

Strony mogą w umowie zobowiązującej określić, że przejście własności na podstawie kolejnej umowy.

Z punktu widzenia obrotu nieruchomościami istotny jest przepis art. 157 k.c., zgodnie z którym

własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.

Podkreślenia wymaga, że wskazane obostrzenia dotyczą umowy przeniesienia własności, a więc umowy o skutku rozporządzającym. § 2 przywołanego przepisu wprost dopuszcza możliwość zawierania umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości (pozbawionej skutku rzeczowego) z zastrzeżeniem warunku lub terminu. W takim wypadku koniecznym jest późniejsze zawarcie bezwarunkowej umowy o skutku rozporządzającym.

Niezmiernie istotny jest art. 158 k.c., nakładający obowiązek zawierania umów zobowiązujących do przeniesienia własności jak i przenoszących własność w formie aktu notarialnego.

Pamiętaj! Umowa dotycząca przeniesienia własności nieruchomości (także zobowiązująca do przeniesienia) dokonana bez zachowania formy aktu notarialnego jest bezwzględnie nieważna.

Nieruchomość – co to takiego?

Bartosz Hawryluk08 marca 2017Komentarze (0)

Omawiając podziały nieruchomości nie sposób pominąć kluczowego zagadnienia, a mianowicie określenia czym właściwie jest nieruchomość, gdzie znaleźć definicję nieruchomości, jakie są ich rodzaje. Temat faktycznie wybitnie teoretyczny, ale i przez takie trzeba przebrnąć 🙂

Definicje i rodzaje nieruchomości.

Podejmując próbę określenia czym jest nieruchomość wyjść należy od przedstawionej w kodeksie cywilnym definicji rzeczy.

Zgodnie z art. 45 k.c. rzeczami są tylko przedmioty materialne.

W literaturze definicja ta jest nieco rozwinięta. Przyjmuje się, że rzeczy to materialne, wyodrębnione i samodzielne części przyrody, które  mogą stanowić przedmiot obrotu. Rzeczy można podzielić na nieruchomości oraz ruchomości.

Legalna definicja nieruchomości w prawie polskim została umiejscowiona w art. 46 § 1 kodeksu cywilnego. Zgodnie ze wskazanym przepisem:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Definicja ta znajduje częściowe powtórzenie w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z treścią art. 4 pkt 1 przywołanej ustawy nieruchomość gruntową stanowi grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności.

Zestawienie powyższych definicji prowadzi do wniosku, że nieruchomościami są grunty, zarówno niezabudowane, jak i zabudowane, a także budynki i lokale gdy na podstawie szczególnych przepisów mogą one stanowić odrębny od gruntu przedmiot własności. Innymi słowy wskazane przepisy definiują trzy rodzaje nieruchomości: nieruchomości gruntowe, nieruchomości budynkowe i nieruchomości lokalowe. Podstawowym rodzajem nieruchomości są nieruchomości gruntowe, natomiast budynki i lokale stanowią nieruchomości w ściśle określonych przez prawo przypadkach.

Nieruchomość gruntowa i jej części składowe.

Immanentną cechą istnienia nieruchomości w aspekcie cywilnoprawnym jest istnienie prawa własności przysługującego do niej. Konkretna nieruchomość istnieje w prawie cywilnym gdy określonemu podmiotowi przysługuje do niej prawo własności. Zatem, jeżeli do określonej powierzchni ziemskiej jakiemuś podmiotowi przysługuje własność, to jest to nieruchomość. Taka nieruchomość jest określana przez ustawodawcę jako grunt (nieruchomość gruntowa).

Istotne jest również wyodrębnienie jako określonego fragmentu powierzchni ziemskiej. Służą temu granice wyznaczające obszar, w zasięgu którego przysługuje prawo własności.

Zgodnie z treścią art. 143 k.c. w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią.

W tym aspekcie można mówić więc o przestrzennym wymiarze nieruchomości. Ograniczenia wskazanej zasady wiążą się ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem gruntu, przepisami regulującymi prawa do wód, a także przepisami ustawy Prawo geologiczne i górnicze.

Krótko podsumowując –  do wyodrębnienia gruntu jako samodzielnej rzeczy koniecznym jest spełnienie łącznie dwóch kryteriów: wydzielenie części powierzchni ziemskiej poprzez oznaczenie granic zewnętrznych i istnienie do niej prawa własności.

Przedstawione rozważania należy uzupełnić o treść art. 48 k.c., zgodnie z którym z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Art. 50 k.c. stanowi z kolei, że za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością.

Zgodnie w przywołanymi przepisami na nieruchomość składają się: grunt, drzewa, rośliny, budynki, urządzenia trwale z gruntem związane, a także prawa związane z własnością nieruchomości.

Istotne wyjątki w aspekcie związania obiektów z gruntem, na którym zostały wzniesione dotyczą nieruchomości budynkowych i lokalowych, co omówione zostanie poniżej.

Nieruchomość budynkowa.

Stosownie do treści art. 46 § 1 k.c. budynki trwale z gruntem związane mogą stanowić odrębną od gruntu nieruchomość, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W prawie polskim zjawisko takie występuje w odniesieniu do użytkowania wieczystego. Na gruncie tej instytucji prawo własności do gruntu jest oddzielone od prawa własności budynków i innych urządzeń. Grunt stanowi własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, zaś budynki i urządzenia są własnością użytkownika wieczystego.

Na temat użytkowania wieczystego była już mowa tutaj.

Nieruchomość lokalowa.

Poza budynkami również ich części mogą stanowić odrębną nieruchomość gdy na podstawie przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Przepisy takie zawiera ustawa o własności lokali.

Zgodnie z treścią wskazanej ustawy (art. 2 ust. 1) odrębna własność części budynku, może dotyczyć samodzielnego lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu.

Ustawa definiuje również pojęcie samodzielnego lokalu mieszkalnego podając w art. 2 ust. 2, że jest nim:

wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Art. 2 ust. 4 definiuje pomieszczenie przynależne. Zgodnie z przywołanym przepisem do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal. Przykładami pomieszczeń przynależnych wymienionymi wprost w ustawie są: piwnica, strych, komórka i garaż.

Z własnością wyodrębnionego lokalu ściśle wiąże się udział w nieruchomości wspólnej, którą tworzą grunt oraz części budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli lokali. Zasada ta ma zastosowanie zarówno w przypadku prawa własności gruntu jak też użytkowania wieczystego. Przykładami części budynków i urządzeń stanowiących nieruchomość wspólną są klatki schodowe, przyłącza, ogrodzenia.

Nieruchomość rolna.

Poza opisanymi powyżej rodzajami nieruchomości kodeks cywilny zawiera również pojęcie nieruchomości rolnej zawartą w art. 46¹. Zgodnie z tym przepisem:

Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Swoistą definicję nieruchomości rolnej zawiera również ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Ustawowy słowniczek zawarty w art. 2 ustawy mówi, że za nieruchomość rolną należy rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.