Wiele osób zadaje w sieci wciąż to samo pytanie: ile wynosi opłata sądowa w przypadku znoszenia współwłasności nieruchomości.

Odpowiedź na to pytanie nie jest skomplikowana.

Otóż wysokość tej opłaty, jeżeli dochodzi do sądowego zniesienia współwłasności, nie jest uzależniona od wartości nieruchomości. Opłata sądowa jest stała i wynosi 1000 zł, a w przypadku wniosku zawierającego zgodny  projekt zniesienia współwłasności to 300 zł.

Inaczej jest oczywiście w sytuacji zniesienia współwłasności na drodze aktu notarialnego. Tutaj płatność jest z reguły wyższa. Natomiast dużą zaletą tej formy zniesienia współwłasności nieruchomości jest jej sprawność.

W jednej z prowadzonych przeze mnie spraw pojawił się wątek ewentualnego podziału prawa najmu lokalu mieszkalnego.

Istotną sprawą jest to, że podziałowi może ulec nie tylko nieruchomość, ale również prawo najmu lokalu mieszkalnego przysługujące małżonkom, o ile zostało ono nawiązane w czasie trwania małżeństwa i służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny.

Nawet jeżeli w umowie został wpisany tylko jeden z małżonków, albo jeżeli pomiędzy małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa to i tak stronami umowy najmu lokalu z są obydwoje małżonkowie.

Prawo to może stanowić również przedmiot podziału. Inną sprawą jest kwestia rozliczeń, która nie należy do łatwych, ale o tym przy innej okazji.

 

Jak podzielić majątek wspólny?

Podział majątku wspólnego to właściwie zniesienie współwłasności (tak to się fachowo nazywa).

Znieść współwłasność można poprzez:

  1. zawarcie odpowiedniej umowy,
  2. wydanie stosownego postanowienia przez sąd.

Jeżeli zdecydujemy się na zniesienie współwłasności nieruchomości poprzez umowę konieczne jest zawarcie jej w formie aktu notarialnego, inaczej podział nieruchomości może okazać się nieważny (np. sąd wieczystoksięgowy nie dokona zmian w księdze wieczystej).W tym wypadku należy liczyć się oczywiście z kosztami sporządzenia aktu notarialnego, które zostaną uzależnione od wartości majątku podlegającego podziałowi.

Zniesienia współwłasności nieruchomości może dokonać również sąd, na wniosek chociażby jednego ze współwłaścicieli. Postępowanie przed sądem toczy się w specjalnym tzw. nieprocesowym trybie, a jeżeli strony postępowania są zgodne, co do sposobu zniesienia współwłasności, postanowienie w przedmiocie podziału nieruchomości może zapaść na pierwszym posiedzeniu (do tego trzeba wcześniej przygotować odpowiednią dokumentację).

W jaki sposób znieść współwłasność nieruchomości?

Podzielić wspólną nieruchomość można na trzy sposoby:

  1. poprzez podział nieruchomości (jest to tzw. podział fizyczny),
  2. poprzez przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli,
  3. poprzez sprzedaż nieruchomości (jest to tzw. podział cywilny).

Fizyczny podział nieruchomości

W przypadku nieruchomości, jej fizyczny podział może okazać się niemożliwy (z uwagi na rodzaj nieruchomości lub konstrukcję budynku). Pewne ograniczenia dotyczą podziału gospodarstw rolnych i gruntów rolnych (ale to odrębny temat) oraz podziału budynków.

Budynek można podzielić w dwojaki sposób, tj. poziomo lub pionowo.

Pionowego podziału budynku można dokonać wówczas, jeżeli linia podziału przebiega przez ścianę dzielącą budynek na regularne i samodzielne części. Podział poziomy może polegać na wyodrębnieniu własności lokali. Jednakże nie można zapominać, iż działka, na której znajduje się budynek (jeżeli nie da się działki podzielić tak, aby każdy ze współwłaścicieli miał swoją część) oraz części budynku służące do wspólnego użytku (np. klatka schodowa), nadal będą stanowiły przedmiot współwłasności.

Przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli

Jest to dość częsty sposób zniesienia współwłasności nieruchomości, zwłaszcza w przypadku mieszkań. Z tym jednak wiąże się obowiązek spłat lub dopłat. Jeżeli jeden ze współwłaścicieli otrzyma całą nieruchomość, to jest zobowiązany do uiszczenia spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli (proporcjonalnie do wielkości ich udziałów). Spłaty lub dopłaty mogą być rozłożone na raty, co do zasady termin uiszczenia spłat lub dopłat nie może być dłuższy niż 10 lat (przynajmniej w postępowaniu przed sądem).

Sprzedaż nieruchomości

Jeżeli nieruchomość nie jest potrzebna żadnemu ze współwłaścicieli, albo sytuacja majątkowa każdego ze współwłaścicieli uniemożliwia dokonanie spłat, stosuje się ten sposób zniesienia współwłasności.

Jeżeli zniesienia współwłasności nieruchomości poprzez sprzedaż dokonuje sąd, nieruchomość jest sprzedawana w drodze licytacji. Współwłaściciele mogą sprzedać nieruchomość bez ingerencji sądu i podzielić się sumą uzyskaną ze sprzedaży, proporcjonalnie do udziałów (tak jest najłatwiej, jeżeli współwłaściciele są co do tego zgodni).

Ta była krótka charakterystyka sposobów zniesienia współwłasności nieruchomości, jednak równie ważną kwestię stanowią

koszty postępowania w przedmiocie zniesienia współwłasności.  

Opłata sądowa od wniosku o zniesienie współwłasności wynosi 1.000 zł, a jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności opłata sądowa wynosi 300 zł.  Można również spróbować złożyć wniosek o zawezwanie do próby ugodowej (koszt 40 zł!) i w tym trybie dokonać zniesienia współwłasności, ponieważ ugoda zawarta przed sądem ma taką samą „moc” jak postanowienie sądu dot. zniesienia współwłasności. To, czy sąd uzna dokonanie zniesienia współwłasności nieruchomości za dopuszczalne w tym trybie, zależy w istocie od decyzji sędziego, rozpoznającego taki wniosek (można spotkać się ze stanowiskiem, iż sędziowie traktują takie postępowanie jako obejście przepisów o kosztach sądowych). Jednak z uwagi na znaczną różnicę w opłatach sądowych, można próbować taki wniosek złożyć.

Witam Cię ponownie,

Wracam po dość długiej przerwie, która niestety nie wiązała się z długim wakacyjnym wypoczynkiem. Praca i sprawy rodzinne pochłonęły mnie bez reszty.

Jednak wracając do rzeczy, czyli zniesienia współwłasności nieruchomości, na początku chciałabym wyjaśnić skąd się bierze współwłasności.

Współwłasność może powstać w wyniku kilku zdarzeń, tj. otrzymania spadku przez kilku spadkobierców, zawarcia związku małżeńskiego przez kobietę i mężczyznę, otrzymania darowizny przez kilku obdarowanych, zawarcia umowy spółki cywilnej, bądź nabycia ruchomości/nieruchomości w ramach tejże spółki. Dwa z pierwszych zdarzeń są najczęstszymi sposobami powstania współwłasności.

Współwłasność może mieć charakter współwłasności łącznej lub ułamkowej.

Współwłasność łączna jest tzw. współwłasnością bezudziałową, tj. każdy ze współwłaścicieli dysponuje takim samym prawem do rzeczy i nie ma swojego udziału (w przeciwieństwie do współwłasności ułamkowej). Istnienie współwłasności łącznej wynika  wprost z przepisów i dotyczy ona tylko:

  1. współwłasności wynikającej ze wspólności majątkowej między małżonkami, chyba że małżonkowie zawrą umowę o rozdzielności majątkowej małżeńskiej tzw. intercyzę,
  2. współwłasności wspólników spółki nie mającej osobowości prawnej, tj. spółki cywilnej, spółki jawnej, spółki komandytowej.

Powstaje pytanie, dlaczego powstała współwłasność łączna, czy nie mogła ona być współwłasnością w częściach ułamkowych?  Otóż założenie jest takie, że w małżeństwie czy w spółce (które mają spełniać określone funkcje społeczne lub gospodarcze) powstają takie relacje, które z założenia mają dawać tym instytucjom stabilność np. ekonomiczną.

Opiszę to na przykładzie małżeństwa, w którym istnieje wspólność ustawowa małżeńska. Wszystkie przedmioty (nieruchomości) zakupione w czasie trwania małżeństwa (wyłączam majątek osobisty) stanowią współwłasność każdego z małżonków i nie jest tak, że każdemu z małżonków przysługuje 1/2 udziału w danym przedmiocie, każdy z nich jest współwłaścicielem całości, dopiero zniesienie wspólności małżeńskiej, np. poprzez zawarcie umowy o rozdzielności majątkowej, rozwód, separację powoduje powstanie wspólności ułamkowej. Dlatego w trakcie trwania małżeństwa (w którym jest ustawowa wspólność małżeńska) nie można dokonać podziału majątku wspólnego.

W pozostałych przypadkach współwłasność ma charakter współwłasności ułamkowej, tj.  każdemu ze współwłaścicieli przysługuje udział w danej rzeczy (nieruchomości), który może sprzedać, darować, zastawić (ruchomość), obciążyć hipoteką (nieruchomość). Takich uprawnień nie ma współwłaściciel współwłasności łącznej (do każdej czynności potrzebna jest zgoda współwłaściciela).

W kolejnym wpisie opiszę, w jaki sposób można znieść współwłasność, czyli podzielić spadek lub majątek zgromadzony w trakcie trwania małżeństwa.

Witam serdecznie!

Posiadanie własnego domu, mieszkania, działki (zwłaszcza nie obciążonego kredytem hipotecznym) to powód do radości.

Jak mówią: „od przybytku głowa nie boli”.

Co jednak, gdy „głowa boli” od tego przybytku, zwłaszcza w sytuacji, gdy nie jesteś jedynym właścicielem nieruchomości?

Zniesienie współwłasności nieruchomości może stanowić rozwiązanie w Twojej sytuacji.

Przyznaję, że z reguły nie jest to ani łatwe, ani szybkie, ale mam dla Ciebie dobrą wiadomość, jest to możliwe.

Jak znieść współwłasność nieruchomości i pozbyć się „bólu głowy”, o tym w kolejnych wpisach.