Czy można „anulować” akt notarialny? cz. 1

Właśnie podpisałeś u notariusza umowę o zniesieniu współwłasności nieruchomości. Cieszysz się, bo będziesz mógł w końcu samodzielnie dysponować domem po rodzicach, już sobie wyobrażasz, że zrobisz w końcu remont dachu, wymienisz okna itp.

Ten stan nie trwa jednak długo, ponieważ po jakimś czasie (ku Twojemu wielkiemu zdziwieniu) dostajesz wezwanie do zapłaty od komornika. Jesteś zdezorientowany  i nie wiesz co zrobić, bo przecież nie masz żadnych długów, ale jak się okazało, miał je Twój brat.

Historia wygląda następująco.

Janusz i Mariusz są braćmi, każdy z nich posiadał udział w wysokości 1/2 w nieruchomości odziedziczonej po rodzicach (działka, na której stoi domek jednorodzinny). Janusz mieszka w tej nieruchomości od kilku lat. Mariusz mieszka 400 km od niego i nie chce mieszkać w tym domu. Bracia stwierdzili, że zniosą współwłasność nieruchomości w ten sposób, że Janusz otrzyma cały dom z działką.

Janusz spłacił Mariusza i ten ostatni stał się jedynym właścicielem nieruchomości. Tylko że Mariusz „zapomniał” powiedzieć Januszowi, że na jego udziale wpisana jest hipoteka, a on nie ma majątku z którego mógłby spłacić swoje długi.

Janusz, działając w zaufaniu do brata nie sprawdził księgi wieczystej nieruchomości.

Czy w tej sytuacji można coś zrobić?

Wydawałoby się, że Mariusz wprowadził Janusza w błąd i możliwe jest uchylenie się od skutków czynności prawnej dokonanej pod wpływem błędu. Niestety, takiej możliwości nie ma.

Sąd Najwyższy stoi na stanowisku, że ten kto nabywa nieruchomość (a nieruchomość ma urządzoną księgę wieczystą) nie może się powołać na okoliczność, iż otrzymał zapewnienie od sprzedającego, że nieruchomość nie jest obciążona, mimo iż faktycznie tak nie było.

Każdy może sprawdzić treść księgi wieczystej, ponieważ dostęp do ksiąg wieczystych jest jawny. Treść księgi wieczystej sprawdzić poprzez stronę Ministerstwa Sprawiedliwości: www.ms.gov.pl, zakładka „Elektroniczna księga wieczysta”.

Każdy, kto zna numer księgi wieczystej, może sprawdzić, kto jest właścicielem nieruchomości, czy wobec nieruchomości toczą się jakiekolwiek postępowania egzekucyjne  (dział III księgi wieczystej) albo czy nieruchomość (lub udział w nieruchomości) są obciążone hipoteką (dział IV księgi wieczystej).

PAMIĘTAJ!!!

Przed dokonaniem jakiejkolwiek transakcji związanej z nieruchomością ZAWSZE  sprawdzaj treść księgi wieczystej, a zwłaszcza dział III i IV.

Tytułem wyjaśnienia wskazuję, iż hipoteka obciąża każdoczesnego właściciela nieruchomości, tzn. jeżeli nabyłeś nieruchomość razem z hipoteką i nie masz zaświadczenia, że ten kogo obciąża dług w całości spłacił zadłużenie (w głównej mierze dotyczy to Banków), to istnieje ryzyko, że  będziesz spłacał dług poprzedniego właściciela nieruchomości.

Podpisanie umowy, nawet w formie aktu notarialnego, nie oznacza, iż ma ona charakter definitywny, tzn. podpisałem umowę i już nic nie można z nią zrobić. Istnieje możliwość uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli, ale muszą być spełnione określone warunki, o czym w kolejnych wpisach.

Jakiś czas temu jeden z czytelników bloga opisał taką sytuację:

W pytaniu moim chodzi oczywiście o zniesienie współwłasności i podział fizyczny nieruchomości. Jak widzimy podział fizyczny budynku jest dokonany przedstawionym zapisem. Dość istotną sprawą jest w tym przypadku podział fizyczny gruntu oraz kwestia korzystania z klatek schodowych. Jak widać budynek posiada dwie odrębne klatki schodowe. Poprzez klatkę schodową znajdująca się od ogrodu dostać można się jedynie do lokali na parterze budynku, czyli własności Pana Y. Z klatki schodowej znajdującej się od ulicy można dostać się do lokalu Pana Y oraz Pani X.

Czy możliwym jest w opisanym przypadku dokonanie podziału (fizyczne zniesienie współwłasności) w taki sposób, aby Pan Y korzystał jedynie z klatki schodowej od ogrodu i zrzekł się z praw do klatki schodowej od ulicy budynku? Oczywiście konieczny jest również podział i zniesienie współwłasności gruntu na którym leży nieruchomość i zapewnienie drogi koniecznej dojazdowej do części gruntu od strony ogrodu oraz klatki schodowej do strony ogrodu, które po zniesieniu współwłasności staną się własnością Pana Y. Własnością Pani Y w tym przypadku staje się część ogrodu od strony ulicy wraz z klatką schodową od strony ulicy oczywiście zapewniając i wytyczając konieczną drogę dojazdową dla Pana Y.”

MUR

W powyższej sytuacji, niestety sama wola współwłaścicieli w kwestii podziału nieruchomości nie wystarczy, dlatego że odpowiednie przepisy regulują również dokonywanie pionowego podziału budynku.

Zgodnie z paragrafem 4 ust. 1 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 roku w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz.U. Nr 268, poz. 2663) jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a proponowany jej podział powoduje także podział budynku, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu. W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części, które mają własne wejścia i są wyposażone w odrębne instalacje.

Reasumując, nawet jeżeli współwłaściciele „dogadali się” w kwestii podziału działki i budynku, a budynku nie da podzielić się pionowo w taki sposób, aby linia podziału biegła równo wzdłuż całej wysokości budynku, to nawet dobra wola współwłaścicieli nie będzie miała wpływu na możliwość dokonania podziału budynku.

Współwłaścicielom nie pozostaje nic innego, jak byt w „małej” wspólnocie mieszkaniowej.

Wiele osób pyta mnie czy można podzielić nieruchomość inaczej, niż zgodnie z posiadanymi udziałami?

Odpowiem poniższym przykładem.

Staszek i Franek są współwłaścicielami działki, każdy z nich w 1/2 części. Jednak kształt działki nie pozwala im na jej równy podział (50/50). Najlepszym rozwiązaniem (czyt. najlepszym gospodarczo) byłoby, gdyby Staszek dostał 60% powierzchni działki, a Franek 40% powierzchni działki.

Powstaje pytanie, co ma zrobić Franek, żeby nie ponieść straty przez taki podział? Otóż Frankowi z tytułu podziału działki należy się spłata od Staszka w wysokości 10% wartości nieruchomości.

Instytucja spłat i dopłat polega właśnie na tym, że jeżeli współwłaściciel nie może otrzymać takiej powierzchni nieruchomości, która w 100% odpowiada wysokości jego udziału, to można podzielić nieruchomość w ten sposób, że dostanie mniejszą lub większą powierzchnię niż posiadany udział, a pozostali współwłaściciele będą zobowiązani do uiszczenia spłat lub dopłat (w zależności od tego, czy dostali większą powierzchnię nieruchomości – wówczas muszą kogoś spłacić, lub mniejszą powierzchnię nieruchomości- wówczas należy im się dopłata).

Czy można znieść współwłasność użytkowania wieczystego? Ostatnio takie pytanie zadał jeden z czytelników bloga.

Odpowiedź na to pytanie jest twierdząca, co postaram się wyjaśnić poniżej.  

Co to jest użytkowanie wieczyste?

Większość z nas spotkała się z terminem użytkowanie wieczyste, ponieważ to pozostałość po poprzednim systemie prawnym. Użytkownik wieczysty korzysta z nieruchomości tak jak właściciel, ale jej właścicielem nie jest. Właścicielem nieruchomości (działki) jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego. W systemie prawnym obowiązuje taka zasada, że własność budynków jest związana z własnością nieruchomości, tj. jeżeli jesteś właścicielem nieruchomości i zbudujesz na niej dom, to jednocześnie jesteś właścicielem budynku. W przypadku użytkowania wieczystego jest inaczej, ponieważ nie będąc właścicielem gruntu jesteś właścicielem budynków. Trochę to zawiłe, ale taka jest zasadnicza różnica pomiędzy własnością a użytkowaniem wieczystym.

Powstanie współwłasności użytkowania wieczystego

Wyobraźmy sobie, że na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste Państwo Kowalscy budują dom. Państwo Kowalscy mają dwójkę dzieci. Po ich śmierci, dzieci dziedziczą dom i prawo do użytkowania gruntu po połowie (każdy z nich ma udziały wynoszący 50%).

Dzieci są współwłaścicielami budynku i mają prawo do korzystania z gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste, czyli są współużytkownikami wieczystymi. Dzieci chciałyby uregulować kwestię współwłasności domu, ponieważ jedno z nich w ogóle nie jest zainteresowane mieszkaniem w tym domu, natomiast drugie z nich chciałoby w nim zamieszkać.

Powstaje pytanie, czy można znieść współużytkowania wieczystego? Kwestia ta nie jest uregulowana w przepisach prawnych. Trzeba się zatem posiłkować stanowiskiem sądów, w pierwszej kolejności Sądu Najwyższego. W uzasadnieniu uchwały z dnia 13 lutego 1981 roku, Sąd Najwyższy stwierdził, że „do instytucji użytkowania wieczystego należy w drodze analogii stosować odpowiednio przepisy o własności, w tym (…) przepisy o współwłasności.” (sygn. akt III CZP 72/80)  Stanowisko takie wyraził również Sąd Najwyższy w uchwale z 29 października 2002 roku (sygn. akt III CZP 47/02). W związku z tym możliwe jest dokonanie zniesienia współużytkowania wieczystego.

Ponadto Sąd Najwyższy wskazał, że los budynku i gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste musi być jednakowy. Zbycie, obciążenie lub zniesienie współużytkowania wieczystego nie może odbyć się bez zniesienia współwłasności budynku. Takie wnioski płyną z uchwały Sądu Najwyższego z 19 stycznia 1971 roku (sygn. akt III CZP 86/70). Innymi słowy, jeżeli dokonujemy podziału budynku wzniesionego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, konieczny jest również  podział gruntu (tak samo jak przy własności).

Czyli można znieść współwłasność użytkowania wieczystego, mimo że nie jest się właścicielem nieruchomości.

Oto autentyczna historia. Dwóch współwłaścicieli nieruchomości nabytej w 2012 roku zawiera w 2014 roku przed sądem ugodę, na mocy której dochodzi do zniesienia współwłasności. Sąd w wyroku przyznaje nieruchomość na rzecz Pana A i nakazuje spłatę na rzecz drugiego współwłaściciela, Pana B. Kwota spłaty odpowiada wartości udziału w nieruchomości wyliczonej zgodnie z wyceną biegłego. Sąd przyznaje Panu B również dodatkowe wynagrodzenie, ponieważ Pan A przez rok korzystał z całej nieruchomości bezumownie.

Jakie podatki zapłacą: Pan A i Pan B?

Całą historię, ale przede wszystkim odpowiedź na powyższe pytanie, znajdziesz w blogu pani Moniki Markisz Podatki dla prawnika, która opisuje kwestie podatkowe dotyczące różnych rozwiązań prawych.

Zniesienie współwłasności nieruchomości może stwarzać kłopoty – także pod względem podatkowym.

Wiele osób zadaje w sieci wciąż to samo pytanie: ile wynosi opłata sądowa w przypadku znoszenia współwłasności nieruchomości.

Odpowiedź na to pytanie nie jest skomplikowana.

Otóż wysokość tej opłaty, jeżeli dochodzi do sądowego zniesienia współwłasności, nie jest uzależniona od wartości nieruchomości. Opłata sądowa jest stała i wynosi 1000 zł, a w przypadku wniosku zawierającego zgodny  projekt zniesienia współwłasności to 300 zł.

Inaczej jest oczywiście w sytuacji zniesienia współwłasności na drodze aktu notarialnego. Tutaj płatność jest z reguły wyższa. Natomiast dużą zaletą tej formy zniesienia współwłasności nieruchomości jest jej sprawność.

W jednej z prowadzonych przeze mnie spraw pojawił się wątek ewentualnego podziału prawa najmu lokalu mieszkalnego.

Istotną sprawą jest to, że podziałowi może ulec nie tylko nieruchomość, ale również prawo najmu lokalu mieszkalnego przysługujące małżonkom, o ile zostało ono nawiązane w czasie trwania małżeństwa i służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny.

Nawet jeżeli w umowie został wpisany tylko jeden z małżonków, albo jeżeli pomiędzy małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa to i tak stronami umowy najmu lokalu z są obydwoje małżonkowie.

Prawo to może stanowić również przedmiot podziału. Inną sprawą jest kwestia rozliczeń, która nie należy do łatwych, ale o tym przy innej okazji.

 

Jak podzielić majątek wspólny?

Podział majątku wspólnego to właściwie zniesienie współwłasności (tak to się fachowo nazywa).

Znieść współwłasność można poprzez:

  1. zawarcie odpowiedniej umowy,
  2. wydanie stosownego postanowienia przez sąd.

Jeżeli zdecydujemy się na zniesienie współwłasności nieruchomości poprzez umowę konieczne jest zawarcie jej w formie aktu notarialnego, inaczej podział nieruchomości może okazać się nieważny (np. sąd wieczystoksięgowy nie dokona zmian w księdze wieczystej).W tym wypadku należy liczyć się oczywiście z kosztami sporządzenia aktu notarialnego, które zostaną uzależnione od wartości majątku podlegającego podziałowi.

Zniesienia współwłasności nieruchomości może dokonać również sąd, na wniosek chociażby jednego ze współwłaścicieli. Postępowanie przed sądem toczy się w specjalnym tzw. nieprocesowym trybie, a jeżeli strony postępowania są zgodne, co do sposobu zniesienia współwłasności, postanowienie w przedmiocie podziału nieruchomości może zapaść na pierwszym posiedzeniu (do tego trzeba wcześniej przygotować odpowiednią dokumentację).

W jaki sposób znieść współwłasność nieruchomości?

Podzielić wspólną nieruchomość można na trzy sposoby:

  1. poprzez podział nieruchomości (jest to tzw. podział fizyczny),
  2. poprzez przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli,
  3. poprzez sprzedaż nieruchomości (jest to tzw. podział cywilny).

Fizyczny podział nieruchomości

W przypadku nieruchomości, jej fizyczny podział może okazać się niemożliwy (z uwagi na rodzaj nieruchomości lub konstrukcję budynku). Pewne ograniczenia dotyczą podziału gospodarstw rolnych i gruntów rolnych (ale to odrębny temat) oraz podziału budynków.

Budynek można podzielić w dwojaki sposób, tj. poziomo lub pionowo.

Pionowego podziału budynku można dokonać wówczas, jeżeli linia podziału przebiega przez ścianę dzielącą budynek na regularne i samodzielne części. Podział poziomy może polegać na wyodrębnieniu własności lokali. Jednakże nie można zapominać, iż działka, na której znajduje się budynek (jeżeli nie da się działki podzielić tak, aby każdy ze współwłaścicieli miał swoją część) oraz części budynku służące do wspólnego użytku (np. klatka schodowa), nadal będą stanowiły przedmiot współwłasności.

Przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli

Jest to dość częsty sposób zniesienia współwłasności nieruchomości, zwłaszcza w przypadku mieszkań. Z tym jednak wiąże się obowiązek spłat lub dopłat. Jeżeli jeden ze współwłaścicieli otrzyma całą nieruchomość, to jest zobowiązany do uiszczenia spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli (proporcjonalnie do wielkości ich udziałów). Spłaty lub dopłaty mogą być rozłożone na raty, co do zasady termin uiszczenia spłat lub dopłat nie może być dłuższy niż 10 lat (przynajmniej w postępowaniu przed sądem).

Sprzedaż nieruchomości

Jeżeli nieruchomość nie jest potrzebna żadnemu ze współwłaścicieli, albo sytuacja majątkowa każdego ze współwłaścicieli uniemożliwia dokonanie spłat, stosuje się ten sposób zniesienia współwłasności.

Jeżeli zniesienia współwłasności nieruchomości poprzez sprzedaż dokonuje sąd, nieruchomość jest sprzedawana w drodze licytacji. Współwłaściciele mogą sprzedać nieruchomość bez ingerencji sądu i podzielić się sumą uzyskaną ze sprzedaży, proporcjonalnie do udziałów (tak jest najłatwiej, jeżeli współwłaściciele są co do tego zgodni).

Ta była krótka charakterystyka sposobów zniesienia współwłasności nieruchomości, jednak równie ważną kwestię stanowią

koszty postępowania w przedmiocie zniesienia współwłasności.  

Opłata sądowa od wniosku o zniesienie współwłasności wynosi 1.000 zł, a jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności opłata sądowa wynosi 300 zł.  Można również spróbować złożyć wniosek o zawezwanie do próby ugodowej (koszt 40 zł!) i w tym trybie dokonać zniesienia współwłasności, ponieważ ugoda zawarta przed sądem ma taką samą „moc” jak postanowienie sądu dot. zniesienia współwłasności. To, czy sąd uzna dokonanie zniesienia współwłasności nieruchomości za dopuszczalne w tym trybie, zależy w istocie od decyzji sędziego, rozpoznającego taki wniosek (można spotkać się ze stanowiskiem, iż sędziowie traktują takie postępowanie jako obejście przepisów o kosztach sądowych). Jednak z uwagi na znaczną różnicę w opłatach sądowych, można próbować taki wniosek złożyć.

Witam Cię ponownie,

Wracam po dość długiej przerwie, która niestety nie wiązała się z długim wakacyjnym wypoczynkiem. Praca i sprawy rodzinne pochłonęły mnie bez reszty.

Jednak wracając do rzeczy, czyli zniesienia współwłasności nieruchomości, na początku chciałabym wyjaśnić skąd się bierze współwłasności.

Współwłasność może powstać w wyniku kilku zdarzeń, tj. otrzymania spadku przez kilku spadkobierców, zawarcia związku małżeńskiego przez kobietę i mężczyznę, otrzymania darowizny przez kilku obdarowanych, zawarcia umowy spółki cywilnej, bądź nabycia ruchomości/nieruchomości w ramach tejże spółki. Dwa z pierwszych zdarzeń są najczęstszymi sposobami powstania współwłasności.

Współwłasność może mieć charakter współwłasności łącznej lub ułamkowej.

Współwłasność łączna jest tzw. współwłasnością bezudziałową, tj. każdy ze współwłaścicieli dysponuje takim samym prawem do rzeczy i nie ma swojego udziału (w przeciwieństwie do współwłasności ułamkowej). Istnienie współwłasności łącznej wynika  wprost z przepisów i dotyczy ona tylko:

  1. współwłasności wynikającej ze wspólności majątkowej między małżonkami, chyba że małżonkowie zawrą umowę o rozdzielności majątkowej małżeńskiej tzw. intercyzę,
  2. współwłasności wspólników spółki nie mającej osobowości prawnej, tj. spółki cywilnej, spółki jawnej, spółki komandytowej.

Powstaje pytanie, dlaczego powstała współwłasność łączna, czy nie mogła ona być współwłasnością w częściach ułamkowych?  Otóż założenie jest takie, że w małżeństwie czy w spółce (które mają spełniać określone funkcje społeczne lub gospodarcze) powstają takie relacje, które z założenia mają dawać tym instytucjom stabilność np. ekonomiczną.

Opiszę to na przykładzie małżeństwa, w którym istnieje wspólność ustawowa małżeńska. Wszystkie przedmioty (nieruchomości) zakupione w czasie trwania małżeństwa (wyłączam majątek osobisty) stanowią współwłasność każdego z małżonków i nie jest tak, że każdemu z małżonków przysługuje 1/2 udziału w danym przedmiocie, każdy z nich jest współwłaścicielem całości, dopiero zniesienie wspólności małżeńskiej, np. poprzez zawarcie umowy o rozdzielności majątkowej, rozwód, separację powoduje powstanie wspólności ułamkowej. Dlatego w trakcie trwania małżeństwa (w którym jest ustawowa wspólność małżeńska) nie można dokonać podziału majątku wspólnego.

W pozostałych przypadkach współwłasność ma charakter współwłasności ułamkowej, tj.  każdemu ze współwłaścicieli przysługuje udział w danej rzeczy (nieruchomości), który może sprzedać, darować, zastawić (ruchomość), obciążyć hipoteką (nieruchomość). Takich uprawnień nie ma współwłaściciel współwłasności łącznej (do każdej czynności potrzebna jest zgoda współwłaściciela).

W kolejnym wpisie opiszę, w jaki sposób można znieść współwłasność, czyli podzielić spadek lub majątek zgromadzony w trakcie trwania małżeństwa.

Witam serdecznie!

Posiadanie własnego domu, mieszkania, działki (zwłaszcza nie obciążonego kredytem hipotecznym) to powód do radości.

Jak mówią: „od przybytku głowa nie boli”.

Co jednak, gdy „głowa boli” od tego przybytku, zwłaszcza w sytuacji, gdy nie jesteś jedynym właścicielem nieruchomości?

Zniesienie współwłasności nieruchomości może stanowić rozwiązanie w Twojej sytuacji.

Przyznaję, że z reguły nie jest to ani łatwe, ani szybkie, ale mam dla Ciebie dobrą wiadomość, jest to możliwe.

Jak znieść współwłasność nieruchomości i pozbyć się „bólu głowy”, o tym w kolejnych wpisach.