Bartosz Hawryluk

adwokat

W mojej praktyce zawodowej zajmuję się głównie sprawami cywilnymi, w tym sprawami związanymi ze zniesieniem współwłasności nieruchomości. Pomagam współwłaścicielom znaleźć optymalne rozwiązania, aby dokonać podziału majątku bez udziału sądu...
[Więcej >>>]

Ile kosztuje wycena nieruchomości przy podziale majątku?

Bartosz Hawryluk15 maja 2017Komentarze (0)

Analizując frazy, po wpisaniu których w wyszukiwarce czytelnicy trafiają na tego bloga zauważyłem, że bardzo często są to zwroty typu:

  • ile kosztuje wycena nieruchomości
  • rzeczoznawca majątkowy cena
  • koszt wyceny mieszkania
  • ile kosztuje wycena nieruchomości przez biegłego sądowego
  • operat szacunkowy cena.

Dostrzegając Twoje zapotrzebowanie postaram się pokrótce przybliżyć ten temat. Do tego koniecznym jest wyraźne rozdzielenie dwóch sytuacji:

  1. gdy zlecamy prywatnie wycenę nieruchomości
  2. gdy wycena nieruchomości dokonywana jest w postępowaniu sądowym

Ad. 1. Prywatna wycena nieruchomości.

W przypadku prywatnego zlecenia nie da się udzielić precyzyjnej generalnej odpowiedzi odnośnie kosztu wyceny nieruchomości. Na cenę operatu wpływa bardzo wiele czynników. A przede wszystkim pamiętać należy o tym, że rzeczoznawcy majątkowi nie mają z góry narzuconych przez prawo cenników/stawek. Wszystko zależy od konkretnego rzeczoznawcy oraz od tego na jaką cenę się z umówimy. Ceny mogą być bardzo różne, dlatego zawsze warto wcześniej wyraźnie ustalić cenę. Można popytać u różnych rzeczoznawców i wybrać najkorzystniejszą ofertę.

Na stronach internetowych kancelarii rzeczoznawców majątkowych znajdziesz bez problemu przykładowe cenniki usług danej kancelarii. Dlatego nie będę tutaj próbował robić jakiegoś zestawienia cen operatów. Generalnie za standardową wycenę np. domu, mieszkania, działki, niedużego lokalu użytkowego zapłacimy najczęściej kilkaset złotych.

Istotnym jest, że ceny usług rzeczoznawców są często najniższe w największych miastach. Na tzw. peryferiach potrafią być znacznie droższe. Wynika to z kilku czynników, m.in.:

  • konkurencja. W dużych miastach jest bardzo wielu rzeczoznawców, natomiast w rejonach słabo zurbanizowanych najbliższy rzeczoznawca jest często oddalony o kilkadziesiąt kilometrów.
  • baza porównawcza. Im miasto większe tym więcej transakcji z tzw. nieruchomościami podobnymi. Przekłada się to na skalę trudności wyceny. Im więcej nieruchomości podobnych tym usługa rzeczoznawcy jest łatwiejsza do wykonania. W największych miastach często w ramach konkretnej dzielnicy/osiedla w ostatnim miesiącu znajdziemy więcej transakcji sprzedaży mieszkań niż w małym miasteczku w ciągu kilku lat.
  • odległość kancelarii rzeczoznawcy od obiektu wyceny

Ad. 2. Wycena przez biegłego sądowego.

Wyceny nieruchomości na potrzeby postępowania sądowego dokonują rzeczoznawcy majątkowi, którzy są wpisani na listę biegłych sądowych. Tutaj sprawa kosztów powinna być bardziej oczywista. Wynagrodzenie biegłego sądowego jest dokładnie określone w przepisach.

Przepisem podstawowym jest art. 288 k.p.c., zgodnie z którym:

Biegły ma prawo żądać wynagrodzenia za stawiennictwo do sądu i wykonaną pracę. Przewodniczący może przyznać biegłemu zaliczkę na poczet wydatków.

Szczegółowo sposób obliczania wynagrodzenia biegłego uregulowany jest w art. 89 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych i wydanego na podstawie tego przepisu Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie określenia stawek wynagrodzenia biegłych, taryf zryczałtowanych oraz sposobu dokumentowania wydatków niezbędnych dla wydania opinii w postępowaniu cywilnym z dnia 24 kwietnia 2013r.

Stosownie do przywołanych regulacji za każdą rozpoczętą godzinę pracy biegłego sądowego z zakresu szacowania wartości nieruchomości (biegłego rzeczoznawcy majątkowego) należy się stawka od 1,28% do 1,81% kwoty bazowej dla osób zajmujących kierownicze stanowiska państwowe (określonej w ustawie budżetowej). Wysokość konkretnej stawki z przedziału widełkowego (1,28% – 1,81%) uzasadnia stopień złożoności/trudności wyceny.

Aktualna wysokość wskazanej kwoty bazowej wynosi 1.789,42 zł.

Stawka godzinowa pracy biegłego wynosi więc od 22,90 zł (1,28%) do 32,39 zł (1,81%).

Inne stawki uzyskają biegli z tytułami naukowymi lub tytułami w zakresie sztuki. Kolejno:

– profesorowi Sąd przyzna stawkę 3,93% (70,32 zł)

– doktorowi habilitowanemu – 3,08% (55,11 zł)

– doktorowi – 2,55% (45,63 zł)

Jeśli wycena ma złożony charakter Sąd może jeszcze podwyższyć przedstawione powyżej stawki o 50%, ale tylko w sytuacji gdy biegły pełni funkcję biegłego sądowego nie krócej niż jedną kadencję lub funkcję rzeczoznawcy przez okres co najmniej pięciu lat. Przepis do wskazanego podwyższenia stawki wymaga jeszcze posiadania dyplomu ukończenia studiów wyższych lub dyplomu mistrzowskiego. W przypadku rzeczoznawców warunek ten zawsze będzie jednak spełniony. Ukończenie studiów wyższych jest niezbędne do zdobycia zawodu rzeczoznawcy majątkowego.

Pamiętać należy, że wskazane powyżej wynagrodzenie ulega zwiększeniu o kwotę podatku VAT w sytuacji gdy biegły jest podatnikiem obowiązanym do rozliczenia tego podatku.

Ponadto biegłemu przysługuje zwrot kosztów dojazdu do sądu oraz zwrot poniesionych wydatków, niezbędnych do wydania opinii. Przykładowo: wydatki materiałowe, amortyzacja aparatury badawczej oraz koszty dojazdu na miejsce wykonania czynności.

Tyle teorii… A jak to wygląda w praktyce? Niestety bardzo różnie. Dotychczasowe doświadczenia wskazują, że sporządzenie operatu na potrzeby postępowania sądowego kosztuje przeważnie drożej niż podobne wyceny dokonane z prywatnego zlecenia (często znacznie drożej). Jeśli majątek podlegający oszacowaniu nie „skomplikowany” to najczęściej wycena będzie kosztowała 1.500 zł – 2.500 zł. Natomiast gdy wycena jest bardziej złożona, np. szacowane są nakłady na nieruchomość, majątek obejmuje kilka nieruchomości wynagrodzenie biegłego sądowego będzie odpowiednio wyższe i trzeba się liczyć z wydatkiem rzędu kilku tysięcy złotych. Zdarzają się oczywiście operaty znacznie droższe, ale z zasady dotyczą wyjątkowo trudnych i złożonych wycen.

{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: