Bartosz Hawryluk

adwokat

W mojej praktyce zawodowej zajmuję się głównie sprawami cywilnymi, w tym sprawami związanymi ze zniesieniem współwłasności nieruchomości. Pomagam współwłaścicielom znaleźć optymalne rozwiązania, aby dokonać podziału majątku bez udziału sądu...
[Więcej >>>]

Nieruchomość – co to takiego?

Bartosz Hawryluk08 marca 2017Komentarze (0)

Omawiając podziały nieruchomości nie sposób pominąć kluczowego zagadnienia, a mianowicie określenia czym właściwie jest nieruchomość, gdzie znaleźć definicję nieruchomości, jakie są ich rodzaje. Temat faktycznie wybitnie teoretyczny, ale i przez takie trzeba przebrnąć 🙂

Definicje i rodzaje nieruchomości.

Podejmując próbę określenia czym jest nieruchomość wyjść należy od przedstawionej w kodeksie cywilnym definicji rzeczy.

Zgodnie z art. 45 k.c. rzeczami są tylko przedmioty materialne.

W literaturze definicja ta jest nieco rozwinięta. Przyjmuje się, że rzeczy to materialne, wyodrębnione i samodzielne części przyrody, które  mogą stanowić przedmiot obrotu. Rzeczy można podzielić na nieruchomości oraz ruchomości.

Legalna definicja nieruchomości w prawie polskim została umiejscowiona w art. 46 § 1 kodeksu cywilnego. Zgodnie ze wskazanym przepisem:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Definicja ta znajduje częściowe powtórzenie w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z treścią art. 4 pkt 1 przywołanej ustawy nieruchomość gruntową stanowi grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności.

Zestawienie powyższych definicji prowadzi do wniosku, że nieruchomościami są grunty, zarówno niezabudowane, jak i zabudowane, a także budynki i lokale gdy na podstawie szczególnych przepisów mogą one stanowić odrębny od gruntu przedmiot własności. Innymi słowy wskazane przepisy definiują trzy rodzaje nieruchomości: nieruchomości gruntowe, nieruchomości budynkowe i nieruchomości lokalowe. Podstawowym rodzajem nieruchomości są nieruchomości gruntowe, natomiast budynki i lokale stanowią nieruchomości w ściśle określonych przez prawo przypadkach.

Nieruchomość gruntowa i jej części składowe.

Immanentną cechą istnienia nieruchomości w aspekcie cywilnoprawnym jest istnienie prawa własności przysługującego do niej. Konkretna nieruchomość istnieje w prawie cywilnym gdy określonemu podmiotowi przysługuje do niej prawo własności. Zatem, jeżeli do określonej powierzchni ziemskiej jakiemuś podmiotowi przysługuje własność, to jest to nieruchomość. Taka nieruchomość jest określana przez ustawodawcę jako grunt (nieruchomość gruntowa).

Istotne jest również wyodrębnienie jako określonego fragmentu powierzchni ziemskiej. Służą temu granice wyznaczające obszar, w zasięgu którego przysługuje prawo własności.

Zgodnie z treścią art. 143 k.c. w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią.

W tym aspekcie można mówić więc o przestrzennym wymiarze nieruchomości. Ograniczenia wskazanej zasady wiążą się ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem gruntu, przepisami regulującymi prawa do wód, a także przepisami ustawy Prawo geologiczne i górnicze.

Krótko podsumowując –  do wyodrębnienia gruntu jako samodzielnej rzeczy koniecznym jest spełnienie łącznie dwóch kryteriów: wydzielenie części powierzchni ziemskiej poprzez oznaczenie granic zewnętrznych i istnienie do niej prawa własności.

Przedstawione rozważania należy uzupełnić o treść art. 48 k.c., zgodnie z którym z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Art. 50 k.c. stanowi z kolei, że za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością.

Zgodnie w przywołanymi przepisami na nieruchomość składają się: grunt, drzewa, rośliny, budynki, urządzenia trwale z gruntem związane, a także prawa związane z własnością nieruchomości.

Istotne wyjątki w aspekcie związania obiektów z gruntem, na którym zostały wzniesione dotyczą nieruchomości budynkowych i lokalowych, co omówione zostanie poniżej.

Nieruchomość budynkowa.

Stosownie do treści art. 46 § 1 k.c. budynki trwale z gruntem związane mogą stanowić odrębną od gruntu nieruchomość, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W prawie polskim zjawisko takie występuje w odniesieniu do użytkowania wieczystego. Na gruncie tej instytucji prawo własności do gruntu jest oddzielone od prawa własności budynków i innych urządzeń. Grunt stanowi własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, zaś budynki i urządzenia są własnością użytkownika wieczystego.

Na temat użytkowania wieczystego była już mowa tutaj.

Nieruchomość lokalowa.

Poza budynkami również ich części mogą stanowić odrębną nieruchomość gdy na podstawie przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Przepisy takie zawiera ustawa o własności lokali.

Zgodnie z treścią wskazanej ustawy (art. 2 ust. 1) odrębna własność części budynku, może dotyczyć samodzielnego lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu.

Ustawa definiuje również pojęcie samodzielnego lokalu mieszkalnego podając w art. 2 ust. 2, że jest nim:

wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Art. 2 ust. 4 definiuje pomieszczenie przynależne. Zgodnie z przywołanym przepisem do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal. Przykładami pomieszczeń przynależnych wymienionymi wprost w ustawie są: piwnica, strych, komórka i garaż.

Z własnością wyodrębnionego lokalu ściśle wiąże się udział w nieruchomości wspólnej, którą tworzą grunt oraz części budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli lokali. Zasada ta ma zastosowanie zarówno w przypadku prawa własności gruntu jak też użytkowania wieczystego. Przykładami części budynków i urządzeń stanowiących nieruchomość wspólną są klatki schodowe, przyłącza, ogrodzenia.

Nieruchomość rolna.

Poza opisanymi powyżej rodzajami nieruchomości kodeks cywilny zawiera również pojęcie nieruchomości rolnej zawartą w art. 46¹. Zgodnie z tym przepisem:

Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Swoistą definicję nieruchomości rolnej zawiera również ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Ustawowy słowniczek zawarty w art. 2 ustawy mówi, że za nieruchomość rolną należy rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: