Bartosz Hawryluk

adwokat

W mojej praktyce zawodowej zajmuję się głównie sprawami cywilnymi, w tym sprawami związanymi ze zniesieniem współwłasności nieruchomości. Pomagam współwłaścicielom znaleźć optymalne rozwiązania, aby dokonać podziału majątku bez udziału sądu...
[Więcej >>>]

Nieruchomość – co to takiego?

Bartosz Hawryluk08 marca 2017Komentarze (0)

Omawiając podziały nieruchomości nie sposób pominąć kluczowego zagadnienia, a mianowicie określenia czym właściwie jest nieruchomość, gdzie znaleźć definicję nieruchomości, jakie są ich rodzaje. Temat faktycznie wybitnie teoretyczny, ale i przez takie trzeba przebrnąć 🙂

Definicje i rodzaje nieruchomości.

Podejmując próbę określenia czym jest nieruchomość wyjść należy od przedstawionej w kodeksie cywilnym definicji rzeczy.

Zgodnie z art. 45 k.c. rzeczami są tylko przedmioty materialne.

W literaturze definicja ta jest nieco rozwinięta. Przyjmuje się, że rzeczy to materialne, wyodrębnione i samodzielne części przyrody, które  mogą stanowić przedmiot obrotu. Rzeczy można podzielić na nieruchomości oraz ruchomości.

Legalna definicja nieruchomości w prawie polskim została umiejscowiona w art. 46 § 1 kodeksu cywilnego. Zgodnie ze wskazanym przepisem:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Definicja ta znajduje częściowe powtórzenie w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z treścią art. 4 pkt 1 przywołanej ustawy nieruchomość gruntową stanowi grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności.

Zestawienie powyższych definicji prowadzi do wniosku, że nieruchomościami są grunty, zarówno niezabudowane, jak i zabudowane, a także budynki i lokale gdy na podstawie szczególnych przepisów mogą one stanowić odrębny od gruntu przedmiot własności. Innymi słowy wskazane przepisy definiują trzy rodzaje nieruchomości: nieruchomości gruntowe, nieruchomości budynkowe i nieruchomości lokalowe. Podstawowym rodzajem nieruchomości są nieruchomości gruntowe, natomiast budynki i lokale stanowią nieruchomości w ściśle określonych przez prawo przypadkach.

Nieruchomość gruntowa i jej części składowe.

Immanentną cechą istnienia nieruchomości w aspekcie cywilnoprawnym jest istnienie prawa własności przysługującego do niej. Konkretna nieruchomość istnieje w prawie cywilnym gdy określonemu podmiotowi przysługuje do niej prawo własności. Zatem, jeżeli do określonej powierzchni ziemskiej jakiemuś podmiotowi przysługuje własność, to jest to nieruchomość. Taka nieruchomość jest określana przez ustawodawcę jako grunt (nieruchomość gruntowa).

Istotne jest również wyodrębnienie jako określonego fragmentu powierzchni ziemskiej. Służą temu granice wyznaczające obszar, w zasięgu którego przysługuje prawo własności.

Zgodnie z treścią art. 143 k.c. w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią.

W tym aspekcie można mówić więc o przestrzennym wymiarze nieruchomości. Ograniczenia wskazanej zasady wiążą się ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem gruntu, przepisami regulującymi prawa do wód, a także przepisami ustawy Prawo geologiczne i górnicze.

Krótko podsumowując –  do wyodrębnienia gruntu jako samodzielnej rzeczy koniecznym jest spełnienie łącznie dwóch kryteriów: wydzielenie części powierzchni ziemskiej poprzez oznaczenie granic zewnętrznych i istnienie do niej prawa własności.

Przedstawione rozważania należy uzupełnić o treść art. 48 k.c., zgodnie z którym z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Art. 50 k.c. stanowi z kolei, że za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością.

Zgodnie w przywołanymi przepisami na nieruchomość składają się: grunt, drzewa, rośliny, budynki, urządzenia trwale z gruntem związane, a także prawa związane z własnością nieruchomości.

Istotne wyjątki w aspekcie związania obiektów z gruntem, na którym zostały wzniesione dotyczą nieruchomości budynkowych i lokalowych, co omówione zostanie poniżej.

Nieruchomość budynkowa.

Stosownie do treści art. 46 § 1 k.c. budynki trwale z gruntem związane mogą stanowić odrębną od gruntu nieruchomość, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W prawie polskim zjawisko takie występuje w odniesieniu do użytkowania wieczystego. Na gruncie tej instytucji prawo własności do gruntu jest oddzielone od prawa własności budynków i innych urządzeń. Grunt stanowi własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, zaś budynki i urządzenia są własnością użytkownika wieczystego.

Na temat użytkowania wieczystego była już mowa tutaj.

Nieruchomość lokalowa.

Poza budynkami również ich części mogą stanowić odrębną nieruchomość gdy na podstawie przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Przepisy takie zawiera ustawa o własności lokali.

Zgodnie z treścią wskazanej ustawy (art. 2 ust. 1) odrębna własność części budynku, może dotyczyć samodzielnego lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu.

Ustawa definiuje również pojęcie samodzielnego lokalu mieszkalnego podając w art. 2 ust. 2, że jest nim:

wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Art. 2 ust. 4 definiuje pomieszczenie przynależne. Zgodnie z przywołanym przepisem do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal. Przykładami pomieszczeń przynależnych wymienionymi wprost w ustawie są: piwnica, strych, komórka i garaż.

Z własnością wyodrębnionego lokalu ściśle wiąże się udział w nieruchomości wspólnej, którą tworzą grunt oraz części budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli lokali. Zasada ta ma zastosowanie zarówno w przypadku prawa własności gruntu jak też użytkowania wieczystego. Przykładami części budynków i urządzeń stanowiących nieruchomość wspólną są klatki schodowe, przyłącza, ogrodzenia.

Nieruchomość rolna.

Poza opisanymi powyżej rodzajami nieruchomości kodeks cywilny zawiera również pojęcie nieruchomości rolnej zawartą w art. 46¹. Zgodnie z tym przepisem:

Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Swoistą definicję nieruchomości rolnej zawiera również ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Ustawowy słowniczek zawarty w art. 2 ustawy mówi, że za nieruchomość rolną należy rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

Koszty podziału majątku

Bartosz Hawryluk19 stycznia 201522 komentarze

Sprawy dotyczące podziału majątku, z reguły generują konflikty i koszty.

O konfliktach, zwaśnionych rodzinach, milczących współlokatorach nie będę wspominać, jednak zwrócę Ci uwagę na to, na jakie koszty należy się przygotować w związku ze sprawą o podział majątku.

Osoba która składa wniosek do Sądu o podział majątku to wnioskodawca i to ona jest zobowiązana do „wyłożenia” kosztów związanych z podziałem majątku.

Pierwszym i zasadniczym kosztem jest opłata sądowa, która wynosi 1.000 zł, jeżeli współwłaściciele „nie dogadali się” w kwestii sposobu zniesienia współwłasności, ponieważ jeżeli wniosek dotyczący podziału majątku zawiera zgodny plan podziału to opłata sądowa wynosi 300 zł.

Sposób podziału majątku wpływa na to, jakie koszty będzie trzeba ponieść.

Jeżeli chcecie podzielić nieruchomość między sobą w ten sposób, że dzielicie ją na mniejsze działki, to należy skorzystać z pomocy biegłego geodety, który podzieli działkę. Koszt powołania biegłego geodety przez Sąd to ok. ok. 1.000 zł.

Kolejna kwestia to wartość nieruchomości. Jeżeli strony zgadzają się co do wartości nieruchomości to nie trzeba przeprowadzać dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność wartości nieruchomości, natomiast jeżeli oceny stron w zakresie wartości nieruchomości różnią się, należy powołać biegłego rzeczoznawcę majątkowego, to koszt ok. 2.500-3.000 zł (operuje wartościami w województwie kujawsko-pomorskim).

Biegły rzeczoznawca majątkowy może być powołany również na okoliczność wyceny nakładów poczynionych na nieruchomość.

Może również zdarzyć się taka sytuacja, że w celu podziału nieruchomości poprzez ustanowienie odrębnej własności lokalu konieczne jest wykonanie prac adaptacyjnych, wówczas najprawdopodobniej Sąd dopuści dowód z opinii biegłego z dziedziny architektoniczno-budowlanej, który ustali czy możliwe jest wyodrębnienie lokali oraz czy konieczne jest wykonanie prac adaptacyjnych, aby takie wyodrębnienie mogło nastąpić. To znowu pociąga za sobą koszty.

Przyznaję, że postępowania o podział majątku są kosztowne, jednak jeżeli Twoja sytuacja materialna nie pozwala Ci na uiszczenie powyższych kosztów, możesz złożyć wniosek o zwolnienia od kosztów sądowych.

Jeżeli potrzebujesz pomocy prawnej, a nie stać Cię na prawnika, możesz również złożyć wniosek o przyznanie radcy prawnego z urzędu. Jeżeli Sąd uzna, że Twoja sytuacja materialna nie pozwala Ci na zatrudnienie prawnika, wówczas wynagrodzenie prawnika pokryje Sąd.

Autor: Aleksandra Miąsko

Bardzo często spotykam się z tym, że wiele osób myli stwierdzenie nabycia spadku z działem spadku.

Stwierdzenie nabycia spadku to nic innego jak potwierdzenie przez Sąd, że określone osoby (osoba) dziedziczą po spadkobiercy w określonym ułamku. Sąd dokonując stwierdzenia nabycia spadku nie decyduje kto, co dostaje po zmarłym, tj. nie wskazuje, że nieruchomość, której właścicielem był zmarły należy do Jana Kowalskiego.

Np. Jeżeli spadkobiercą ustawowym jest żona i dwójka dzieci to Sąd stwierdza, iż spadek po zmarłym Janie Kowalskim nabyli w drodze ustawy: Anna Kowalska, Wojciech Kowalski i Andrzej Kowalski, każdy z nich po 1/3 części. (oczywiście podaję wersję skróconą na potrzeby bloga).

Dopiero podczas działu spadku, czyli w momencie kiedy spadkobiercy zdecydują, w jaki sposób podzielić majątek spadkowy, może dojść do działu spadku.

Np. W skład spadku po Janie Kowalskim wchodzi dom mieszkalny, działka rekreacyjna i lokata w banku. Cały majątek odziedziczyli żona i dzieci; każdy z nich ma udział 1/3 w nieruchomościach i w lokacie. Spadkobiercy zdecydowali, że żona zmarłego otrzyma dom, starszy syn otrzyma działkę rekreacyjną, a młodszy syn lokatę. Są zgodni co do podziału, więc idą do notariusza i zawierają umowę o dział spadku.

Oczywiście powyższe rozwiązanie to tylko przykład.

Jeżeli spadkobiercy nie są zgodni co tego, jak ma wyglądać podział spadku, albo jeżeli oprócz spadkobierców występują jeszcze współwłaściciele nieruchomości to można złożyć do sądu wniosek o dział spadku zawierający również wniosek o zniesienie współwłasności.

Reasumując, stwierdzenie nabycia spadku i dział spadku to dwie różne kwestie. Jednak, aby dokonać działu spadku należy najpierw przeprowadzić stwierdzenie nabycia spadku albo uzyskać akt poświadczenia dziedziczenia u notariusza.

Autor: Aleksandra Miąsko

Pierwsza rzecz, na którą chcę zwrócić Twoją uwagę to tzw. prekluzja dowodowa.

Prekluzja dowodowa, to taki instrument, którym dysponuje Sąd, żeby zdyscyplinować strony postępowania do przedstawienia wszystkich dowodów, twierdzeń i wniosków na początku postępowania. Rygor przedstawienia wszystkich twierdzeń i dowodów wynika z treści przepisu art. 207 § 6 k.p.c., tj.

„Sąd pomija spóźnione twierdzenia i dowody, chyba że strona uprawdopodobni, że nie zgłosiła ich w pozwie, odpowiedzi na pozew lub dalszym piśmie przygotowawczym bez swojej winy lub że uwzględnienie spóźnionych twierdzeń i dowodów nie spowoduje zwłoki w rozpoznaniu sprawy albo że występują inne wyjątkowe okoliczności”.

Przekładając na „nasze”, jeżeli w toku postępowania sądowego otrzymamy od sądu zobowiązanie do przedstawienia wszystkich dowodów i twierdzeń, najczęściej w terminie 14 dni od daty otrzymania wezwania, pod rygorem pominięcia, to trzeba w tych dwóch tygodniach zgłosić wszystkie roszczenia i twierdzenia oraz wnioski dowodowe na poparcie swoich twierdzeń.

Chyba że wykażemy, że wcześniej nie mogliśmy powołać określonego dowodu i z jakich przyczyn lub dopuszczenie dowodu nie spowoduje zwłoki w postępowaniu, np. odkryliśmy dokument, o którego istnieniu nie wiedzieliśmy, rozmawialiśmy z osobą, która zna nowe ważne okoliczności w sprawie (a wcześniej nawet nie wiedzieliśmy, że posiada wiedzę na interesujący nas temat).

Przepis ten sądy stosują również w postępowaniach dotyczących podziału majątku, działu spadku lub zniesienia współwłasności.

Jakie ma to znacznie w praktyce?

Jeżeli współwłaściciele (albo jeden z nich) dokonali nakładów na nieruchomość  (np. zrobili remont dachu, elewacji) to roszczenia o zwrot tych nakładów można zgłosić w terminie objętym wezwaniem sądu, powiem więcej, w tym terminie trzeba zgłosić wszystkie wnioski dowodowe, którymi chcemy udowodnić, że te nakłady zostały przez nas poniesione.

Dotyczy to także roszczenia o zwrot nakładów poczynionych z majątku osobistego na majątek wspólny (np.  w sprawie o podział majątku po rozwodzie) lub wniosku o ustalenie nierównych udziałów małżonków w majątku wspólnym.

Zdarza się, że przygotowując pozew lub wniosek i ustalając z Klientem jakimi środkami dowodowymi możemy wykazać nasze twierdzenia, słyszę jak mówi, „przecież to możemy powołać później”, albo „przedłóżmy ten dowód dopiero na rozprawie, aby zaskoczyć drugą stronę”.  Tylko, że rzeczywistość sądowa i procedura cywilna to nie jest serial prawniczy z dynamiczną akcją. Jeżeli dysponujemy określonymi dowodami to musimy je wszystkie przedłożyć w Sądzie już  w momencie składania pozwu/wniosku, tak aby nie narazić się na to, że Sąd pominie zaoferowany przez nas dowód jako spóźniony.

W pewnym kwestiach sąd w postępowaniu nieprocesowym może działać (a czasami nawet powinien) z urzędu, ale te trzy roszczenia:

  • o zwrot nakładów i pożytków,
  • o zwrot nakładów i pożytków z majątku osobistego na majątek wspólny,
  • o ustalenie nierównych udziałów małżonków w majątku wspólnym

musi udowodnić ten, kto żąda ich zasądzenia.

Kolejna kwestia to rozkład ciężaru dowodu w postępowaniach incydentalnych. Postępowania incydentalne, to inaczej postępowania wpadkowe, które mogą mieć wpływ na orzeczenie o podział majątku i mogą powstać w wyniku:

  1. podniesienia zarzutu nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie
  2. powstania sporu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym
  3. powstania sporu dotyczącego ważności (skuteczności) umowy przeniesienia przez spadkodawcę na rzecz jednego ze spadkobierców własności rzeczy objętej wnioskiem o dział.

Ad. 1.

Jeżeli w toku postępowania o podział majątku, uczestnik podniesie zarzut zasiedzenia to z tego względu, iż to on korzysta z domniemań prawnych, iż faktycznie zasiedział nieruchomość to na przeciwnej stronie spoczywa obowiązek udowodnienia, iż do zasiedzenia faktycznie nie doszło.

Ad. 2.

Spór o  uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w postępowaniu o zniesienie współwłasności może być rozstrzygnięty tylko pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości. Natomiast jeżeli kwestia sporna powstanie pomiędzy osobą trzecią (czyt. osobą, która nie jest współwłaścicielem) a współwłaścicielem właściwa dla rozstrzygnięcia sporu jest droga postępowania cywilnego.

Ad. 3.

Spór dotyczący ważności (skuteczności) umowy przeniesienia przez spadkodawcę na rzecz jednego ze spadkobierców własności rzeczy objętej wnioskiem o dział.

Tu tak samo, jak w przypadku roszczeń dotyczących nakładów, ten kto twierdzi, że np. umowa darowizny, umowa sprzedaży zawarta pomiędzy dajemy na to dziadkiem a wnuczkiem jest nieważna musi to udowodnić.

Autor: Aleksandra Miąsko

Czy można anulować akt notarialny? cz. 2.

Bartosz Hawryluk23 października 201410 komentarzy

W poprzednim wpisie (tj. tutaj) przedstawiona została historia, która dotyczyła możliwości anulowania aktu notarialnego, akurat ta historia nie skończyła się happy endem, dlatego chcę Tobie przybliżyć tematykę możliwości uchylenia się od skutków prawnych zwartej umowy (w tym również umowy zawartej w formie aktu notarialnego), więc teraz trochę teorii.

Fachowo nazywa się to UCHYLENIE SIĘ OD SKUTKÓW PRAWNYCH CZYNNOŚCI PRAWNEJ. Nie jest to nic innego, jak możliwość „anulowania” umowy, jeżeli wystąpiła którakolwiek z poniższych okoliczności:

  1. jeżeli umowa została zawarta przez osobę w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli,
  2. jeżeli umowa została zawarta dla pozoru,
  3. jeżeli umowa została zawarta pod wpływem błędu co do treści czynności prawnej, albo jeżeli błąd został wywołany podstępem drugiej strony,
  4. jeżeli umowa została zawarta pod wpływem bezprawnej groźby drugiej strony lub osoby trzeciej.

Poprzedni wpis dotyczył właśnie błędu co do treści czynności prawnej i o tym będzie poniżej.

Powstaje pytanie, co to jest błąd co do treści czynności prawnej? Cytując za mądrymi prawniczymi głowami, „błąd to niezgodne z rzeczywistością wyobrażenie o treści czynności prawnej”, ale żeby nie było tak prosto, aby można było powołać się na błąd, musi być to błąd istotny i błąd co do prawa, chyba że dotyczy czynności nieodpłatnej (czyli np. darowizny). Mówiąc po ludzku, nie możemy się powołać się na błąd, kiedy np. nie sprawdziliśmy stanu prawnego nieruchomości.

Powołać się na błąd możemy wówczas, gdy nasze wewnętrzne przekonanie co do treści czynności prawnej jest mylne odnośnie skutków czynności prawnej, tj. zawieramy umowę, będąc przekonanym, że to umowa pożyczki, a de facto to umowa sprzedaży. Co ważne, błąd musi być wywołany przez drugą stronę umowy, a okoliczności faktyczne zawarcia umowy wskazują, że mogliśmy zostać wprowadzeni w błąd. Oczywiście wszytko ma charakter ocenny i każdą sprawę należy oceniać indywidualnie. Wiem, że to zawiłe, dlatego posłużę się poniższą historią.

Pani Stasia miała kłopoty finansowe, jej długi wynosiły 250.000 zł. Chciała spłacić zadłużenie, ale nie miała z czego, nie posiadała również zdolności kredytowej (tj. żaden bank nie chciał udzielić jej pożyczki). Zdecydowała się zatem na pożyczkę w instytucji parabankowej i tu zaczęły się jej problemy. Skontaktowała się z tą instytucją i uzyskała informację, że otrzyma pożyczkę w wysokości 40.000 zł, pod warunkiem, że jako zabezpieczenie spłaty pożyczki ustanowi hipotekę na swoim domu. Powódka zgodziła się na takie warunki.

Stawiła się u notariusza. Nie wsłuchiwała się w to co mówi notariusz, bo była przekonana, że zawiera umowę dotyczącą ustanowienia hipoteki. Cała czynność trwała 15 minut. Otrzymała akt notarialny i schowała go, aby jej mąż nie dowiedział się o jej zadłużeniu. W związku z zawartą umową otrzymała 40.000 zł tytułem pożyczki oraz harmonogram jej spłat. Po paru miesiącach jej mąż (oczywiście przez przypadek) dowiedział się, że Pani Stasia nie jest właścicielką nieruchomości. Gdy Pani Stasia przeczytała akt notarialny, okazało się, że sprzedała nieruchomość za 120.000 zł (a wartość nieruchomości wynosiła 800.000 zł).

Wówczas Pani Stasia złożyła drugiej stronie oświadczenie o uchyleniu się od skutków oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu.

Od tego czasu zaczęła się jej batalia przed wymiarem sprawiedliwości (sprawa trwała 4 lata).

Sąd oceniając sprawę Pani Stasi, wskazał, iż nie zdawała sobie sprawy ze skutków zawartej czynności prawnej. Była przekonana, że po spłaceniu długu miała odzyskać nieruchomość. Sąd ocenił, że pani Stasia nie była świadoma konsekwencji, jakie wiązały się z umową i nie miała zamiaru przenieść prawa własności domu na nowego właściciela.

Ta historia, mimo długiej batalii, zakończyła się szczęśliwie i pokazuje, że można otrzymać sprawiedliwy wyrok.

 Autor: Aleksandra Miąsko