Bartosz Hawryluk

adwokat

W mojej praktyce zawodowej zajmuję się głównie sprawami cywilnymi, w tym sprawami związanymi ze zniesieniem współwłasności nieruchomości. Pomagam współwłaścicielom znaleźć optymalne rozwiązania, aby dokonać podziału majątku bez udziału sądu...
[Więcej >>>]

Koszty podziału majątku

Bartosz Hawryluk19 stycznia 201521 komentarzy

Sprawy dotyczące podziału majątku, z reguły generują konflikty i koszty.

O konfliktach, zwaśnionych rodzinach, milczących współlokatorach nie będę wspominać, jednak zwrócę Ci uwagę na to, na jakie koszty należy się przygotować w związku ze sprawą o podział majątku.

Osoba która składa wniosek do Sądu o podział majątku to wnioskodawca i to ona jest zobowiązana do „wyłożenia” kosztów związanych z podziałem majątku.

Pierwszym i zasadniczym kosztem jest opłata sądowa, która wynosi 1.000 zł, jeżeli współwłaściciele „nie dogadali się” w kwestii sposobu zniesienia współwłasności, ponieważ jeżeli wniosek dotyczący podziału majątku zawiera zgodny plan podziału to opłata sądowa wynosi 300 zł.

Sposób podziału majątku wpływa na to, jakie koszty będzie trzeba ponieść.

Jeżeli chcecie podzielić nieruchomość między sobą w ten sposób, że dzielicie ją na mniejsze działki, to należy skorzystać z pomocy biegłego geodety, który podzieli działkę. Koszt powołania biegłego geodety przez Sąd to ok. ok. 1.000 zł.

Kolejna kwestia to wartość nieruchomości. Jeżeli strony zgadzają się co do wartości nieruchomości to nie trzeba przeprowadzać dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność wartości nieruchomości, natomiast jeżeli oceny stron w zakresie wartości nieruchomości różnią się, należy powołać biegłego rzeczoznawcę majątkowego, to koszt ok. 2.500-3.000 zł (operuje wartościami w województwie kujawsko-pomorskim).

Biegły rzeczoznawca majątkowy może być powołany również na okoliczność wyceny nakładów poczynionych na nieruchomość.

Może również zdarzyć się taka sytuacja, że w celu podziału nieruchomości poprzez ustanowienie odrębnej własności lokalu konieczne jest wykonanie prac adaptacyjnych, wówczas najprawdopodobniej Sąd dopuści dowód z opinii biegłego z dziedziny architektoniczno-budowlanej, który ustali czy możliwe jest wyodrębnienie lokali oraz czy konieczne jest wykonanie prac adaptacyjnych, aby takie wyodrębnienie mogło nastąpić. To znowu pociąga za sobą koszty.

Przyznaję, że postępowania o podział majątku są kosztowne, jednak jeżeli Twoja sytuacja materialna nie pozwala Ci na uiszczenie powyższych kosztów, możesz złożyć wniosek o zwolnienia od kosztów sądowych.

Jeżeli potrzebujesz pomocy prawnej, a nie stać Cię na prawnika, możesz również złożyć wniosek o przyznanie radcy prawnego z urzędu. Jeżeli Sąd uzna, że Twoja sytuacja materialna nie pozwala Ci na zatrudnienie prawnika, wówczas wynagrodzenie prawnika pokryje Sąd.

Autor: Aleksandra Miąsko

Bardzo często spotykam się z tym, że wiele osób myli stwierdzenie nabycia spadku z działem spadku.

Stwierdzenie nabycia spadku to nic innego jak potwierdzenie przez Sąd, że określone osoby (osoba) dziedziczą po spadkobiercy w określonym ułamku. Sąd dokonując stwierdzenia nabycia spadku nie decyduje kto, co dostaje po zmarłym, tj. nie wskazuje, że nieruchomość, której właścicielem był zmarły należy do Jana Kowalskiego.

Np. Jeżeli spadkobiercą ustawowym jest żona i dwójka dzieci to Sąd stwierdza, iż spadek po zmarłym Janie Kowalskim nabyli w drodze ustawy: Anna Kowalska, Wojciech Kowalski i Andrzej Kowalski, każdy z nich po 1/3 części. (oczywiście podaję wersję skróconą na potrzeby bloga).

Dopiero podczas działu spadku, czyli w momencie kiedy spadkobiercy zdecydują, w jaki sposób podzielić majątek spadkowy, może dojść do działu spadku.

Np. W skład spadku po Janie Kowalskim wchodzi dom mieszkalny, działka rekreacyjna i lokata w banku. Cały majątek odziedziczyli żona i dzieci; każdy z nich ma udział 1/3 w nieruchomościach i w lokacie. Spadkobiercy zdecydowali, że żona zmarłego otrzyma dom, starszy syn otrzyma działkę rekreacyjną, a młodszy syn lokatę. Są zgodni co do podziału, więc idą do notariusza i zawierają umowę o dział spadku.

Oczywiście powyższe rozwiązanie to tylko przykład.

Jeżeli spadkobiercy nie są zgodni co tego, jak ma wyglądać podział spadku, albo jeżeli oprócz spadkobierców występują jeszcze współwłaściciele nieruchomości to można złożyć do sądu wniosek o dział spadku zawierający również wniosek o zniesienie współwłasności.

Reasumując, stwierdzenie nabycia spadku i dział spadku to dwie różne kwestie. Jednak, aby dokonać działu spadku należy najpierw przeprowadzić stwierdzenie nabycia spadku albo uzyskać akt poświadczenia dziedziczenia u notariusza.

Autor: Aleksandra Miąsko

Pierwsza rzecz, na którą chcę zwrócić Twoją uwagę to tzw. prekluzja dowodowa.

Prekluzja dowodowa, to taki instrument, którym dysponuje Sąd, żeby zdyscyplinować strony postępowania do przedstawienia wszystkich dowodów, twierdzeń i wniosków na początku postępowania. Rygor przedstawienia wszystkich twierdzeń i dowodów wynika z treści przepisu art. 207 § 6 k.p.c., tj.

„Sąd pomija spóźnione twierdzenia i dowody, chyba że strona uprawdopodobni, że nie zgłosiła ich w pozwie, odpowiedzi na pozew lub dalszym piśmie przygotowawczym bez swojej winy lub że uwzględnienie spóźnionych twierdzeń i dowodów nie spowoduje zwłoki w rozpoznaniu sprawy albo że występują inne wyjątkowe okoliczności”.

Przekładając na „nasze”, jeżeli w toku postępowania sądowego otrzymamy od sądu zobowiązanie do przedstawienia wszystkich dowodów i twierdzeń, najczęściej w terminie 14 dni od daty otrzymania wezwania, pod rygorem pominięcia, to trzeba w tych dwóch tygodniach zgłosić wszystkie roszczenia i twierdzenia oraz wnioski dowodowe na poparcie swoich twierdzeń.

Chyba że wykażemy, że wcześniej nie mogliśmy powołać określonego dowodu i z jakich przyczyn lub dopuszczenie dowodu nie spowoduje zwłoki w postępowaniu, np. odkryliśmy dokument, o którego istnieniu nie wiedzieliśmy, rozmawialiśmy z osobą, która zna nowe ważne okoliczności w sprawie (a wcześniej nawet nie wiedzieliśmy, że posiada wiedzę na interesujący nas temat).

Przepis ten sądy stosują również w postępowaniach dotyczących podziału majątku, działu spadku lub zniesienia współwłasności.

Jakie ma to znacznie w praktyce?

Jeżeli współwłaściciele (albo jeden z nich) dokonali nakładów na nieruchomość  (np. zrobili remont dachu, elewacji) to roszczenia o zwrot tych nakładów można zgłosić w terminie objętym wezwaniem sądu, powiem więcej, w tym terminie trzeba zgłosić wszystkie wnioski dowodowe, którymi chcemy udowodnić, że te nakłady zostały przez nas poniesione.

Dotyczy to także roszczenia o zwrot nakładów poczynionych z majątku osobistego na majątek wspólny (np.  w sprawie o podział majątku po rozwodzie) lub wniosku o ustalenie nierównych udziałów małżonków w majątku wspólnym.

Zdarza się, że przygotowując pozew lub wniosek i ustalając z Klientem jakimi środkami dowodowymi możemy wykazać nasze twierdzenia, słyszę jak mówi, „przecież to możemy powołać później”, albo „przedłóżmy ten dowód dopiero na rozprawie, aby zaskoczyć drugą stronę”.  Tylko, że rzeczywistość sądowa i procedura cywilna to nie jest serial prawniczy z dynamiczną akcją. Jeżeli dysponujemy określonymi dowodami to musimy je wszystkie przedłożyć w Sądzie już  w momencie składania pozwu/wniosku, tak aby nie narazić się na to, że Sąd pominie zaoferowany przez nas dowód jako spóźniony.

W pewnym kwestiach sąd w postępowaniu nieprocesowym może działać (a czasami nawet powinien) z urzędu, ale te trzy roszczenia:

  • o zwrot nakładów i pożytków,
  • o zwrot nakładów i pożytków z majątku osobistego na majątek wspólny,
  • o ustalenie nierównych udziałów małżonków w majątku wspólnym

musi udowodnić ten, kto żąda ich zasądzenia.

Kolejna kwestia to rozkład ciężaru dowodu w postępowaniach incydentalnych. Postępowania incydentalne, to inaczej postępowania wpadkowe, które mogą mieć wpływ na orzeczenie o podział majątku i mogą powstać w wyniku:

  1. podniesienia zarzutu nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie
  2. powstania sporu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym
  3. powstania sporu dotyczącego ważności (skuteczności) umowy przeniesienia przez spadkodawcę na rzecz jednego ze spadkobierców własności rzeczy objętej wnioskiem o dział.

Ad. 1.

Jeżeli w toku postępowania o podział majątku, uczestnik podniesie zarzut zasiedzenia to z tego względu, iż to on korzysta z domniemań prawnych, iż faktycznie zasiedział nieruchomość to na przeciwnej stronie spoczywa obowiązek udowodnienia, iż do zasiedzenia faktycznie nie doszło.

Ad. 2.

Spór o  uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w postępowaniu o zniesienie współwłasności może być rozstrzygnięty tylko pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości. Natomiast jeżeli kwestia sporna powstanie pomiędzy osobą trzecią (czyt. osobą, która nie jest współwłaścicielem) a współwłaścicielem właściwa dla rozstrzygnięcia sporu jest droga postępowania cywilnego.

Ad. 3.

Spór dotyczący ważności (skuteczności) umowy przeniesienia przez spadkodawcę na rzecz jednego ze spadkobierców własności rzeczy objętej wnioskiem o dział.

Tu tak samo, jak w przypadku roszczeń dotyczących nakładów, ten kto twierdzi, że np. umowa darowizny, umowa sprzedaży zawarta pomiędzy dajemy na to dziadkiem a wnuczkiem jest nieważna musi to udowodnić.

Autor: Aleksandra Miąsko

Czy można anulować akt notarialny? cz. 2.

Bartosz Hawryluk23 października 20144 komentarze

W poprzednim wpisie (tj. tutaj) przedstawiona została historia, która dotyczyła możliwości anulowania aktu notarialnego, akurat ta historia nie skończyła się happy endem, dlatego chcę Tobie przybliżyć tematykę możliwości uchylenia się od skutków prawnych zwartej umowy (w tym również umowy zawartej w formie aktu notarialnego), więc teraz trochę teorii.

Fachowo nazywa się to UCHYLENIE SIĘ OD SKUTKÓW PRAWNYCH CZYNNOŚCI PRAWNEJ. Nie jest to nic innego, jak możliwość „anulowania” umowy, jeżeli wystąpiła którakolwiek z poniższych okoliczności:

  1. jeżeli umowa została zawarta przez osobę w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli,
  2. jeżeli umowa została zawarta dla pozoru,
  3. jeżeli umowa została zawarta pod wpływem błędu co do treści czynności prawnej, albo jeżeli błąd został wywołany podstępem drugiej strony,
  4. jeżeli umowa została zawarta pod wpływem bezprawnej groźby drugiej strony lub osoby trzeciej.

Poprzedni wpis dotyczył właśnie błędu co do treści czynności prawnej i o tym będzie poniżej.

Powstaje pytanie, co to jest błąd co do treści czynności prawnej? Cytując za mądrymi prawniczymi głowami, „błąd to niezgodne z rzeczywistością wyobrażenie o treści czynności prawnej”, ale żeby nie było tak prosto, aby można było powołać się na błąd, musi być to błąd istotny i błąd co do prawa, chyba że dotyczy czynności nieodpłatnej (czyli np. darowizny). Mówiąc po ludzku, nie możemy się powołać się na błąd, kiedy np. nie sprawdziliśmy stanu prawnego nieruchomości.

Powołać się na błąd możemy wówczas, gdy nasze wewnętrzne przekonanie co do treści czynności prawnej jest mylne odnośnie skutków czynności prawnej, tj. zawieramy umowę, będąc przekonanym, że to umowa pożyczki, a de facto to umowa sprzedaży. Co ważne, błąd musi być wywołany przez drugą stronę umowy, a okoliczności faktyczne zawarcia umowy wskazują, że mogliśmy zostać wprowadzeni w błąd. Oczywiście wszytko ma charakter ocenny i każdą sprawę należy oceniać indywidualnie. Wiem, że to zawiłe, dlatego posłużę się poniższą historią.

Pani Stasia miała kłopoty finansowe, jej długi wynosiły 250.000 zł. Chciała spłacić zadłużenie, ale nie miała z czego, nie posiadała również zdolności kredytowej (tj. żaden bank nie chciał udzielić jej pożyczki). Zdecydowała się zatem na pożyczkę w instytucji parabankowej i tu zaczęły się jej problemy. Skontaktowała się z tą instytucją i uzyskała informację, że otrzyma pożyczkę w wysokości 40.000 zł, pod warunkiem, że jako zabezpieczenie spłaty pożyczki ustanowi hipotekę na swoim domu. Powódka zgodziła się na takie warunki.

Stawiła się u notariusza. Nie wsłuchiwała się w to co mówi notariusz, bo była przekonana, że zawiera umowę dotyczącą ustanowienia hipoteki. Cała czynność trwała 15 minut. Otrzymała akt notarialny i schowała go, aby jej mąż nie dowiedział się o jej zadłużeniu. W związku z zawartą umową otrzymała 40.000 zł tytułem pożyczki oraz harmonogram jej spłat. Po paru miesiącach jej mąż (oczywiście przez przypadek) dowiedział się, że Pani Stasia nie jest właścicielką nieruchomości. Gdy Pani Stasia przeczytała akt notarialny, okazało się, że sprzedała nieruchomość za 120.000 zł (a wartość nieruchomości wynosiła 800.000 zł).

Wówczas Pani Stasia złożyła drugiej stronie oświadczenie o uchyleniu się od skutków oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu.

Od tego czasu zaczęła się jej batalia przed wymiarem sprawiedliwości (sprawa trwała 4 lata).

Sąd oceniając sprawę Pani Stasi, wskazał, iż nie zdawała sobie sprawy ze skutków zawartej czynności prawnej. Była przekonana, że po spłaceniu długu miała odzyskać nieruchomość. Sąd ocenił, że pani Stasia nie była świadoma konsekwencji, jakie wiązały się z umową i nie miała zamiaru przenieść prawa własności domu na nowego właściciela.

Ta historia, mimo długiej batalii, zakończyła się szczęśliwie i pokazuje, że można otrzymać sprawiedliwy wyrok.

 Autor: Aleksandra Miąsko

Właśnie podpisałeś u notariusza umowę o zniesieniu współwłasności nieruchomości. Cieszysz się, bo będziesz mógł w końcu samodzielnie dysponować domem po rodzicach, już sobie wyobrażasz, że zrobisz w końcu remont dachu, wymienisz okna itp.

Ten stan nie trwa jednak długo, ponieważ po jakimś czasie (ku Twojemu wielkiemu zdziwieniu) dostajesz wezwanie do zapłaty od komornika. Jesteś zdezorientowany  i nie wiesz co zrobić, bo przecież nie masz żadnych długów, ale jak się okazało, miał je Twój brat.

Historia wygląda następująco.

Janusz i Mariusz są braćmi, każdy z nich posiadał udział w wysokości 1/2 w nieruchomości odziedziczonej po rodzicach (działka, na której stoi domek jednorodzinny). Janusz mieszka w tej nieruchomości od kilku lat. Mariusz mieszka 400 km od niego i nie chce mieszkać w tym domu. Bracia stwierdzili, że zniosą współwłasność nieruchomości w ten sposób, że Janusz otrzyma cały dom z działką.

Janusz spłacił Mariusza i ten ostatni stał się jedynym właścicielem nieruchomości. Tylko że Mariusz „zapomniał” powiedzieć Januszowi, że na jego udziale wpisana jest hipoteka, a on nie ma majątku z którego mógłby spłacić swoje długi.

Janusz, działając w zaufaniu do brata nie sprawdził księgi wieczystej nieruchomości.

Czy w tej sytuacji można coś zrobić?

Wydawałoby się, że Mariusz wprowadził Janusza w błąd i możliwe jest uchylenie się od skutków czynności prawnej dokonanej pod wpływem błędu. Niestety, takiej możliwości nie ma.

Sąd Najwyższy stoi na stanowisku, że ten kto nabywa nieruchomość (a nieruchomość ma urządzoną księgę wieczystą) nie może się powołać na okoliczność, iż otrzymał zapewnienie od sprzedającego, że nieruchomość nie jest obciążona, mimo iż faktycznie tak nie było.

Każdy może sprawdzić treść księgi wieczystej, ponieważ dostęp do ksiąg wieczystych jest jawny. Treść księgi wieczystej sprawdzić poprzez stronę Ministerstwa Sprawiedliwości: www.ms.gov.pl, zakładka „Elektroniczna księga wieczysta”.

Każdy, kto zna numer księgi wieczystej, może sprawdzić, kto jest właścicielem nieruchomości, czy wobec nieruchomości toczą się jakiekolwiek postępowania egzekucyjne  (dział III księgi wieczystej) albo czy nieruchomość (lub udział w nieruchomości) są obciążone hipoteką (dział IV księgi wieczystej).

PAMIĘTAJ!!!

Przed dokonaniem jakiejkolwiek transakcji związanej z nieruchomością ZAWSZE  sprawdzaj treść księgi wieczystej, a zwłaszcza dział III i IV.

Tytułem wyjaśnienia wskazuję, iż hipoteka obciąża każdoczesnego właściciela nieruchomości, tzn. jeżeli nabyłeś nieruchomość razem z hipoteką i nie masz zaświadczenia, że ten kogo obciąża dług w całości spłacił zadłużenie (w głównej mierze dotyczy to Banków), to istnieje ryzyko, że  będziesz spłacał dług poprzedniego właściciela nieruchomości.

Podpisanie umowy, nawet w formie aktu notarialnego, nie oznacza, iż ma ona charakter definitywny, tzn. podpisałem umowę i już nic nie można z nią zrobić. Istnieje możliwość uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli, ale muszą być spełnione określone warunki, o czym w kolejnych wpisach.

 Autor: Aleksandra Miąsko