Bartosz Hawryluk

adwokat

W mojej praktyce zawodowej zajmuję się głównie sprawami cywilnymi, w tym sprawami związanymi ze zniesieniem współwłasności nieruchomości. Pomagam współwłaścicielom znaleźć optymalne rozwiązania, aby dokonać podziału majątku bez udziału sądu...
[Więcej >>>]

Prawo własności nieruchomości – charakterystyka praw do nieruchomości cz.1

Bartosz Hawryluk11 marca 2017Komentarze (0)

Często spotykam się z pytaniami typu:

  • czym różni się użytkowanie wieczyste od prawa własności nieruchomości?
  • czym różni się odrębna własność lokalu od spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu?
  • czym jest spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu?

Pytania takie nie mogą dziwić, gdyż wynikają one w istocie ze znacznego zróżnicowania praw jakie mogą przysługiwać nam do nieruchomości. Dlatego postanowiłem podjąć się próby krótkiej charakterystyki poszczególnych praw, które mogą przysługiwać do nieruchomości.

Wymienić należy:

  • prawa rzeczowe:
    • prawo własności
    • użytkowanie wieczyste
  • ograniczone prawa rzeczowe
  • prawa spółdzielcze
  • prawa zobowiązaniowe

W tym poście postaram się zwięźle przedstawić czym jest prawo własności nieruchomości, natomiast pozostałe rodzaje praw do nieruchomości poruszę w kolejnych postach.

Treść prawa własności nieruchomości.

W literaturze prawniczej funkcjonują różne definicje własności. Wszystkie one sprowadzają się w istocie do tego, że określonemu podmiotowi – właścicielowi przysługują uprawnienia do rzeczy, natomiast wszystkie inne podmioty poza właścicielem nie mogą naruszać prawa własności tego właściciela. Możemy więc mówić o pozytywnej i negatywnej stronie prawa własności. Strona pozytywna to uprawnienia właściciela. Strona negatywna wskazuje na zakaz ingerencji pozostałych osób w sferę uprawnień właściciela.

W taki sposób prawo własności definiuje również polski ustawodawca w art. 140 k.c., zgodnie z którym:

w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.”

Ustawodawca zrezygnował z próby wyczerpującego określenia wszystkich cech prawa własności. Przepis ten wskazuje jedynie podstawowe atrybuty, zaliczając do nich uprawnienie do korzystania z rzeczy i uprawnienie do rozporządzania rzeczą. Uprawnienia te stanowią niejako podstawę prawa własności (w tym również prawa własności nieruchomości).

Uprawnienie do korzystania z nieruchomości to m.in. uprawnienie do posiadania, używania, pobierania pożytków.

Prawo do rozporządzania nieruchomością to możliwość wyzbycia się prawa własności tej nieruchomości (czyli uprawnienie do przeniesienia prawa na inny podmiot), a także możliwości obciążenia nieruchomości prawem rzeczowym lub prawem obligacyjnym.

Granice prawa własności nieruchomości.

Prawo własności nieruchomości zapewnia największe uprawnienia spośród wszystkich praw do nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że jest to prawo absolutne i nieograniczone. Rzeczywisty zakres tego prawa jest taki jaki akurat przewiduje ustawodawca.

Cytowana powyżej definicja zawarta w art. 140 k.c. wprost odnosi się do trzech granic prawa własności:

  • przepisy prawa (ustawy)
  • zasady współżycia społecznego
  • społeczno – gospodarcze przeznaczenie prawa

Przepisy prawa.

Prawo polskie przewiduje liczne ograniczenie prawa własności nieruchomości. Zawierają się one już w samych kodeksie cywilnym, przykładowo w art. 142-154 k.c. (w tym tzw. przepisy regulujące stosunki sąsiedzkie). Najwięcej ograniczeń znajdziemy jednak w pawie administracyjnym. Przykładowo, w takich ustawach jak: ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, Prawo budowlane, ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i wielu wielu innych.

Zasady współżycia społecznego.

Najprościej mówiąc – nie mieszczą się w prawie własności takie działania właściciela, które nie odpowiadałyby zasadom moralnym. Przykładowo wskazać można, że prawo własności nie może służyć do nękania innych osób albo wyrządzania im szkód. Innymi słowy – prawo własności nie może być narzędziem do osiągania celów niegodziwych.

Społeczno – gospodarcze przeznaczenie prawa.

O granicach prawa własności decyduje przeznaczenie konkretnej nieruchomości. Istotne są więc przykładowo postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określenie czy nieruchomość jest działką rolną, działką budowlaną, czy działką innym przeznaczeniu. Znaczenie ma również położenie działki i jej bezpośrednie otoczenie.

Dla porządku – nie można utożsamiać granic prawa własności nieruchomości, określających zakres uprawnień właściciela z granicami samej nieruchomości, które wyznaczają terytorialny zasięg funkcjonowania tego prawa. O granicach nieruchomości była już mowa tutaj.

Nabycie własności nieruchomości.

Każda nieruchomość jest rzeczą oznaczoną co do tożsamości, zatem do przeniesienia jej własności w drodze umowy zawsze mieć będzie zastosowanie przepis art. 155 § 1 k.c. Zgodnie z przywołanym przepisem zasadą jest, że umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości wywiera również skutek rozporządzający. Czyli przenosi jej własność. Przepis dopuszcza od tej zasady wyjątki, którymi mogą być:

  • przepisy szczególne
  • odmienne postanowienie samych stron umowy

Strony mogą w umowie zobowiązującej określić, że przejście własności na podstawie kolejnej umowy.

Z punktu widzenia obrotu nieruchomościami istotny jest przepis art. 157 k.c., zgodnie z którym

własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.

Podkreślenia wymaga, że wskazane obostrzenia dotyczą umowy przeniesienia własności, a więc umowy o skutku rozporządzającym. § 2 przywołanego przepisu wprost dopuszcza możliwość zawierania umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości (pozbawionej skutku rzeczowego) z zastrzeżeniem warunku lub terminu. W takim wypadku koniecznym jest późniejsze zawarcie bezwarunkowej umowy o skutku rozporządzającym.

Niezmiernie istotny jest art. 158 k.c., nakładający obowiązek zawierania umów zobowiązujących do przeniesienia własności jak i przenoszących własność w formie aktu notarialnego.

Pamiętaj! Umowa dotycząca przeniesienia własności nieruchomości (także zobowiązująca do przeniesienia) dokonana bez zachowania formy aktu notarialnego jest bezwzględnie nieważna.

{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: