Zniesienie współwłasności nieruchomości – jak powstaje współwłasność

Witam Cię ponownie,

Wracam po dość długiej przerwie, która niestety nie wiązała się z długim wakacyjnym wypoczynkiem. Praca i sprawy rodzinne pochłonęły mnie bez reszty.

Jednak wracając do rzeczy, czyli zniesienia współwłasności nieruchomości, na początku chciałabym wyjaśnić skąd się bierze współwłasności.

Współwłasność może powstać w wyniku kilku zdarzeń, tj. otrzymania spadku przez kilku spadkobierców, zawarcia związku małżeńskiego przez kobietę i mężczyznę, otrzymania darowizny przez kilku obdarowanych, zawarcia umowy spółki cywilnej, bądź nabycia ruchomości/nieruchomości w ramach tejże spółki. Dwa z pierwszych zdarzeń są najczęstszymi sposobami powstania współwłasności.

Współwłasność może mieć charakter współwłasności łącznej lub ułamkowej.

Współwłasność łączna jest tzw. współwłasnością bezudziałową, tj. każdy ze współwłaścicieli dysponuje takim samym prawem do rzeczy i nie ma swojego udziału (w przeciwieństwie do współwłasności ułamkowej). Istnienie współwłasności łącznej wynika  wprost z przepisów i dotyczy ona tylko:

  1. współwłasności wynikającej ze wspólności majątkowej między małżonkami, chyba że małżonkowie zawrą umowę o rozdzielności majątkowej małżeńskiej tzw. intercyzę,
  2. współwłasności wspólników spółki nie mającej osobowości prawnej, tj. spółki cywilnej, spółki jawnej, spółki komandytowej.

Powstaje pytanie, dlaczego powstała współwłasność łączna, czy nie mogła ona być współwłasnością w częściach ułamkowych?  Otóż założenie jest takie, że w małżeństwie czy w spółce (które mają spełniać określone funkcje społeczne lub gospodarcze) powstają takie relacje, które z założenia mają dawać tym instytucjom stabilność np. ekonomiczną.

Opiszę to na przykładzie małżeństwa, w którym istnieje wspólność ustawowa małżeńska. Wszystkie przedmioty (nieruchomości) zakupione w czasie trwania małżeństwa (wyłączam majątek osobisty) stanowią współwłasność każdego z małżonków i nie jest tak, że każdemu z małżonków przysługuje 1/2 udziału w danym przedmiocie, każdy z nich jest współwłaścicielem całości, dopiero zniesienie wspólności małżeńskiej, np. poprzez zawarcie umowy o rozdzielności majątkowej, rozwód, separację powoduje powstanie wspólności ułamkowej. Dlatego w trakcie trwania małżeństwa (w którym jest ustawowa wspólność małżeńska) nie można dokonać podziału majątku wspólnego.

W pozostałych przypadkach współwłasność ma charakter współwłasności ułamkowej, tj.  każdemu ze współwłaścicieli przysługuje udział w danej rzeczy (nieruchomości), który może sprzedać, darować, zastawić (ruchomość), obciążyć hipoteką (nieruchomość). Takich uprawnień nie ma współwłaściciel współwłasności łącznej (do każdej czynności potrzebna jest zgoda współwłaściciela).

W kolejnym wpisie opiszę, w jaki sposób można znieść współwłasność, czyli podzielić spadek lub majątek zgromadzony w trakcie trwania małżeństwa.

{ 11 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Kamila Wrzesień 5, 2013 o 13:28

Dzień dobry Pani Mecenas!

Gratuluję Pani świetnie wykonanego bloga! I temat również jest dla mnie interesujący, tak więc będę tutaj do Pani zaglądać. I trzymam kciuki za powodzenie, bo widzę, że blog dopiero rusza :)
Kamila

Odpowiedz

Aleksandra Miąsko Wrzesień 5, 2013 o 19:06

Dzień dobry!

Dziękuję serdecznie za miłe słowa. Blog dopiero raczkuje, ale mam nadzieję, że chociaż te początkowe informacje będą pomocne.

Pozdrawiam

Ola

Odpowiedz

basia Luty 13, 2014 o 14:47

po smierci ojca mojego szwagra polowe majatku -dzialka z budynkiem mieszkalnym przypadla jego zonie a 1/6 synowi 1/6 corce obecnie matka swoja cala czesc zapisala w darowiznie corce corki czyli wnuczce w ten sposób mamy 3 włascicieli Doszło do konfliktu jest brak zgody w partycypowaniu wszelkich remontów brak zgody w sposobie uzytkowania dzialki.szwagier z siostra nie chca ponosic kosztow poniewaz cala posiadlosc nie jest fizycznie podzielona -wszyscy maja wszysko i nic dodatkowo oliwy do ognia dolozyla matka szwagra robia darowizne nie informujac syna-dowiedzial sie jak dostal roczny podatek Szwagier duzo zainwestowal w dom dzialke wiekszosc rzeczy sam wykonywal naprawial Prosze o podpowiedz jak mozna rozwiazac ten problem wiem ze mozna zniesc wspolna wlasnosc i np ustalic jednego wlasciciela -np siostrzenica mogla by splacic wujka i matke kto ponosi wtedy koszty -dzialka jest nie wyceniona i nie podzielona fizyczne na czesci jak to sad dzieli jaka 1/6 ma moj szwagier . cz moze zrobic cos innego?

Odpowiedz

Aleksandra Miąsko Maj 12, 2014 o 23:15

Sytuacja jest o tyle skomplikowana, że nie ma zgody wśród współwłaścicieli. Pozostaje tylko złożyć wniosek do sądu o zniesienie współwłasności nieruchomości. Jeżeli uczestnicy postępowania nie będą zgodni co do wartości nieruchomości i nakładów na nieruchomość zostanie powołany biegły rzeczoznawca majątkowy. Trudno mi ocenić jak podzieli majątek sąd, ponieważ nie znam dokładnej sytuacji (również majątkowej) stron.

Odpowiedz

asia Kwiecień 3, 2014 o 11:43

współwłasność łączna w przypadku spółki jawnej i spółki komandytowej? czy aby na pewno? chyba wdarła się jakaś pomyłka

Odpowiedz

Aleksandra Miąsko Maj 12, 2014 o 22:50

Oj chyba faktycznie się rozpędziłam z tymi spółkami, w cywilnej naturalnie. Dziękuję za pilną lekturę :)

Odpowiedz

Andrzej Czerwiec 14, 2015 o 11:01

Witam bardzo mnie zaciekawiły tematy jakie pani porusza….właśnie jestem na etapie podziału wspólnoty po darowiźnie od rodziców…rozważam różne sposoby jestesmy zgodni co do podziału…jest to budynek wraz z dzialka …

Odpowiedz

małgorzata Czerwiec 16, 2015 o 11:13

Witam jestem wsplówlascicielka mieszkania 56mkw. nie mieszkam od roku ojciec domaga sie odemnie oplat a ja chciałbyz góry dziekujem zeby mnie spłacił ma 8o lat jest konfliktowy jak to zalatwic formalnie

Odpowiedz

Sylwia Wrzesień 21, 2015 o 03:58

Witam
Mam ogromny dylemat, moja mama zmarła w grudniu ubiegłego roku – rodzice po rozwodzie byli od wielu lat – od 23 lat nie utrzymuję kontaktu z ojcem, odszedł od nas jak miałam 17 lat – ojciec założył nową rodzinę – zbankrutował i zrobił mnóstwo długów – w kolejnym związku miał troje dzieci i popadł w kolejne długi tym razem alimentacyjne – nie będę tu opowiadać historii życia moich rodziców – jednak – mieli oni działkę na współwłasność którą kupili za czasów trwania swojego małżeństwa – w chwili obecnej z tego co mi wiadomo na działkę wszedł komornik na poczet jego długów – sprawa spadkowa po mamie trwa i pierwszy termin jest wyznaczony dopiero na 20.10.2015 – przez te wszystkie lata działkę utrzymywała moja mama – tzn robiła opłaty – śmierć była nagła i nie przewidziana, w trakcie rozwodu nie była przeprowadzona sprawa o podział majątku. Z tego co się dowiedziałam ojciec nie ma żadnych praw do spadku po mamie- jednak, przynajmniej ja to tak rozumiem w chwili przyjęcia spadku po mamie będę po równej części współwłaścicielem tej działki co on – bardzo proszę jeśli to możliwe o udzielenie mi informacji – czy w sytuacji kiedy rodzice byli po rozwodzie, czy komornik miał prawo wejść na całość wartości działki czy tylko na równowartość wartości mojego ojca? czy w chwili chęci sprzedaży działki bedę musiała kontaktować się z ojcem czy z komornikiem? – kontakt z moim ojcem jest niestety utrudniony i konfliktowy – zastrasza mnie że nic mi po mamie się nie należy … jak również twierdzi że jest w chwili obecnej jedynym właścicielem działki

Odpowiedz

Aleksandra Miąsko Wrzesień 22, 2015 o 13:21

Pani Sylwio,
komornik może zająć udział w nieruchomości, natomiast nie może zająć całej nieruchomości, jeżeli długi dotyczą tylko Pani ojca. Po drugie, oczywiście jest Pani spadkobiercą po mamie. Cały majątek mamy wchodzi w skład masy spadkowej. Jeżeli jest Pani jedyną córką to dziedziczy Pani wszystko po matce. Ze sprzedażą nieruchomości może być problem, ponieważ wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Maciej Październik 10, 2015 o 08:41

Szanowna Pani
Odnośnie zniesienia współwłasności, to czy w oparciu o artykuł 95 pkt 7 u. g. n. można wydzielić tylko jedną działkę budowlaną z danej nieruchomości, czy można więcej, przykładowo zabudować działkę 3 budynkami i dla każdego wydzielić działkę budowlaną? Orzeczenia sądów są różne, a opinie przeważają, że można więcej niż jedną.
Pozdrawiam

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Dziękuję, że chcesz skomentować mój artykuł. Jednak jeśli chcesz w ten sposób poprosić mnie o pomoc, skorzystaj z zakładki Kontakt

Poprzedni wpis:

Następny wpis: