Bartosz Hawryluk

adwokat

W mojej praktyce zawodowej zajmuję się głównie sprawami cywilnymi, w tym sprawami związanymi ze zniesieniem współwłasności nieruchomości. Pomagam współwłaścicielom znaleźć optymalne rozwiązania, aby dokonać podziału majątku bez udziału sądu...
[Więcej >>>]

Zniesienie współwłasności a użytkowanie wieczyste

Bartosz Hawryluk02 lipca 20148 komentarzy

Czy można znieść współwłasność użytkowania wieczystego? Ostatnio takie pytanie zadał jeden z czytelników bloga.

Odpowiedź na to pytanie jest twierdząca, co postaram się wyjaśnić poniżej.  

Co to jest użytkowanie wieczyste?

Większość z nas spotkała się z terminem użytkowanie wieczyste, ponieważ to pozostałość po poprzednim systemie prawnym. Użytkownik wieczysty korzysta z nieruchomości tak jak właściciel, ale jej właścicielem nie jest. Właścicielem nieruchomości (działki) jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego. W systemie prawnym obowiązuje taka zasada, że własność budynków jest związana z własnością nieruchomości, tj. jeżeli jesteś właścicielem nieruchomości i zbudujesz na niej dom, to jednocześnie jesteś właścicielem budynku. W przypadku użytkowania wieczystego jest inaczej, ponieważ nie będąc właścicielem gruntu jesteś właścicielem budynków. Trochę to zawiłe, ale taka jest zasadnicza różnica pomiędzy własnością a użytkowaniem wieczystym.

Powstanie współwłasności użytkowania wieczystego

Wyobraźmy sobie, że na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste Państwo Kowalscy budują dom. Państwo Kowalscy mają dwójkę dzieci. Po ich śmierci, dzieci dziedziczą dom i prawo do użytkowania gruntu po połowie (każdy z nich ma udziały wynoszący 50%).

Dzieci są współwłaścicielami budynku i mają prawo do korzystania z gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste, czyli są współużytkownikami wieczystymi. Dzieci chciałyby uregulować kwestię współwłasności domu, ponieważ jedno z nich w ogóle nie jest zainteresowane mieszkaniem w tym domu, natomiast drugie z nich chciałoby w nim zamieszkać.

Powstaje pytanie, czy można znieść współużytkowania wieczystego? Kwestia ta nie jest uregulowana w przepisach prawnych. Trzeba się zatem posiłkować stanowiskiem sądów, w pierwszej kolejności Sądu Najwyższego. W uzasadnieniu uchwały z dnia 13 lutego 1981 roku, Sąd Najwyższy stwierdził, że „do instytucji użytkowania wieczystego należy w drodze analogii stosować odpowiednio przepisy o własności, w tym (…) przepisy o współwłasności.” (sygn. akt III CZP 72/80)  Stanowisko takie wyraził również Sąd Najwyższy w uchwale z 29 października 2002 roku (sygn. akt III CZP 47/02). W związku z tym możliwe jest dokonanie zniesienia współużytkowania wieczystego.

Ponadto Sąd Najwyższy wskazał, że los budynku i gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste musi być jednakowy. Zbycie, obciążenie lub zniesienie współużytkowania wieczystego nie może odbyć się bez zniesienia współwłasności budynku. Takie wnioski płyną z uchwały Sądu Najwyższego z 19 stycznia 1971 roku (sygn. akt III CZP 86/70). Innymi słowy, jeżeli dokonujemy podziału budynku wzniesionego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, konieczny jest również  podział gruntu (tak samo jak przy własności).

Czyli można znieść współwłasność użytkowania wieczystego, mimo że nie jest się właścicielem nieruchomości.

Autor: Aleksandra Miąsko

{ 8 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Mikołaj Lech | Wzory Przemysłowe Blog Lipiec 3, 2014 o 07:58

Ciekawy wpis

Ja mam z tym związane pytanie. Posiadam garaż, ale na gruncie, który miasto daje mi w użytkowanie wieczyste. W zamian uiszczam coroczną niezbyt wysoką opłatę (ponad 100 zł/rok). Zastanawiam się czy jest sens wykupienia gruntu na własność. Podobno może to kosztować 3-5 tyś zł. Czy warto podejmować takie kroki.

A może za chwile opłata wzrośnie do 100 zł/ miesiąc i wtedy wszystko zacznie mieć sens?

Pozdrawiam

Odpowiedz

maciek Sierpień 16, 2014 o 10:59

Zakup ziemi pod garażem może być korzystny, jeśli będzie chciał Pan kiedyś sprzedać cały teren. I innym przypadku raczej zakup się nie kalkuluje.

Odpowiedz

Monika Listopad 28, 2014 o 10:50

Interesujący artykuł. Mam pytanie:

Czy użytkownik wieczysty części ułamkowej gruntu na którym zlokalizowane są np. garaże może stracić swój garaż, jeśli były właściciel terenu (lub jego spadkobierca) wytoczył proces względem gminy/miasta o zwrot terenu na którym znajduje się ww. garaż?
Jakie mogą być skutki prawne dla właściciela garażu.
Case jest autentyczny. Z góry dziękuję za odp.

Odpowiedz

Monika Listopad 28, 2014 o 14:31

Pani Mecenas,

Dziękuję za odpowiedź i proszę o doprecyzowanie:

W KW gruntu w rubryce „Wpisy lub części wpisów, ujawnione w księdze wieczystej w toku migracji, które zawierają treść nie objętą strukturą księgi wieczystej lub projekty wpisów przeniesione z dotychczasowej księgi wieczystej” widnieje zapis:

NA PODSTAWIE UMOWY WIECZYSTEGO UŻYTKOWANIA Z DNIA 24 LISTOPADA 1994 R. REP. A —-/94 NOT. -. ——————– ORAZ WNIOSKU Z DNIA 25 LIPCA 1996 R. DZKW —-/96, —-/96, WPISANO DNIA 30 WRZEŚNIA 1996 R. WPIS PRZENIESIONO Z KW —– NA WNIOSEK Z DNIA 12 PAŹDZIERNIKA 1999 R. DZKW —-/99, DNIA 20 PAŹDZIERNIKA 1999 R.

Data założenia dotychczasowej księgi wieczystej: 1999-10-20.

Działka została oddana w użytkowanie wieczyste pewnemu podmiotowi przez Miasto/Gminę. Następnie nasz lokal został wyodrębniony i uzyskaliśmy pewną wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Czy dobrze rozumiem, że na podstawie tych danych wynika, że były właściciel/jego spadkobiercy mogą uzyskać tylko odszkodowanie i mi jako właścicielowi lokalu garażowego nie grozi jego utrata itp.?

Odpowiedz

Monika Listopad 28, 2014 o 14:42

Rozumie, że odszkodowanie to były właściciel/spadkobiercy mogą uzyskać tylko od Miasta/Gminy?

Odpowiedz

Przemek Styczeń 24, 2016 o 10:00

Dzień dobry,

znalazłem na stronie licytacji komorniczych ogłoszenie o licytacji prawo do użytkowania wieczystego http://www.licytacje.komornik.pl/Notice/Details/277727
W księdze wieczystej dz III nie ma informacji o zadłużeniu tylko jest wpis WSZCZĘTO EGZEKUCJĘ MAJĄCĄ NA CELU ZNIESIENIE WSPÓŁUŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO Z WNIOSKU …………imię i nazwisko……………………………………… PRZY UDZIALE ……….imię i nazwisko………………. W SPRAWIE KM 55/14.
Proszę o wyjaśnienie.

Odpowiedz

Marek Wrzesień 16, 2016 o 10:58

Dzień dobry. Skąd można zdobyć poprawny wniosek o zniesieniu współwłasności nieruchomości? Czy wniosek ten muszą podpisać wszyscy współwłaściciele?

Odpowiedz

Mariola Listopad 18, 2016 o 20:10

Zmarł ojciec mieli gospodarstwo rolne o powierzchni 8,27 i 3 córki 2 chcą się rzec na mamę a 3 zarządzał spłaty 150 tyś lub 2 hektary.Mama to co ucjowa co ma a tak to pomagamy mamie co zrobić aby mama miała jak najwięcej gdyż ona się mama nie interesuje

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: