Bartosz Hawryluk

adwokat

W mojej praktyce zawodowej zajmuję się głównie sprawami cywilnymi, w tym sprawami związanymi ze zniesieniem współwłasności nieruchomości. Pomagam współwłaścicielom znaleźć optymalne rozwiązania, aby dokonać podziału majątku bez udziału sądu...
[Więcej >>>]

W jednym z poprzednich wpisów opisałem proces przekształcenia użytkowania wieczystego we własność. 1 stycznia br. użytkownicy wieczyści stali się właścicielami nieruchomości w sposób automatyczny, tj. z mocy prawa. Nie oznacza to jednak, że takie przekształcenie, które jest z pewnością korzystne dla obecnych właścicieli, odbędzie się bez opłat. W dzisiejszym wpisie chciałbym wyjaśnić, ile kosztuje zmiana użytkowania wieczystego na własność.

Opłata przekształceniowa

Podstawową kwestią do omówienia jest tzw. opłata przekształceniowa. Jej płatność została rozłożona na najbliższe 20 lat. Oznacza to, że przez kolejne 20 lat należy uiszczać opłaty roczne, tak jak dotychczas przy użytkowaniu wieczystym. Wysokość tych opłat również ma być taka sama jak dotychczas. Dla obecnego właściciela sytuacja wygląda zatem tak, jakby jeszcze przez 20 lat musiał uiszczać opłatę za użytkowanie wieczyste. Obowiązek ten będzie dotyczył każdego kolejnego właściciela nieruchomości, aż do momentu, gdy okres 20 lat się skończy. Jeżeli sprzedamy nieruchomość w ciągu najbliższych 20 lat, obowiązek uiszczenia opłaty przekształceniowej przejdzie na nowego właściciela, który zostanie wpisany do księgi wieczystej.ile kosztuje zmiana użytkowania wieczystego na własność

Ustawa przewiduje możliwość całkowitego zniesienia opłaty przekształceniowej. Jest to sytuacja wyjątkowa i dotyczy właścicieli, którzy z góry wnieśli opłatę za cały okres użytkowania wieczystego.

Wysokość opłaty przekształceniowej

Jak już pisałem, wysokość opłaty ma być równa opłacie rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Zgodnie z ustawą, może ona jedynie podlegać waloryzacji. Organ, doręczając nam zaświadczenie o przekształceniu, wskazuje dokładną wysokość tej opłaty. Jeżeli naszym zdaniem, jest ona nieprawidłowa można, w terminie 2 miesięcy od otrzymania zaświadczenia, złożyć wniosek o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia tej opłaty.

Terminy uiszczenia opłaty

Termin uiszczenia opłaty przekształceniowej będzie upływać 31 marca każdego roku. Inne zasady dotyczą jedynie opłaty za rok 2019. Zgodnie z ustawą, termin wpłaty za rok 2019 upływa 1 lutego 2020 r. Jeżeli właściciel będzie zwlekał z opłatą za 2019 rok, może się zatem zdarzyć, że na początku roku 2020 będzie musiał w krótkim odstępie czasu uiścić 2 opłaty (za 2019 i 2020 rok). Ustawa przewidziała możliwość wnoszenia opłaty przekształceniowej w innym terminie niż do 31 marca danego roku, ale tylko dla osób, które zaświadczenie o przekształceniu otrzymają dopiero w grudniu 2019 r.

Bonifikata przy opłacie przekształceniowej

Jak wspomniałem, wysokość opłaty za przekształcenie, co do zasady, ma równać się 20 wpłatom rocznym. Istnieje jednak możliwość uiszczenia jej jednorazowo. To z kolei wiąże się z bonifikatą, tj. zniżką. Wysokość upustu zależy jednak od tego, czy nasz grunt był wcześniej własnością Skarbu Państwa, czy jednostki samorządu terytorialnego (np. gminy). W przypadku, gdy nieruchomość należała do Skarbu Państwa wysokość bonifikaty jest określona w ustawie i wynosi:

  • 60%, jeżeli zapłacimy w 2019 roku,
  • 50%, jeżeli zapłacimy w 2020 roku,
  • 40%, jeżeli zapłacimy w 2021 roku… itd.

Oznacza to, że jeżeli wszystkie 20 opłat rocznych uiścimy jednorazowo w 2019 roku dostaniemy łącznie zniżkę na 60%. W każdym kolejnym roku bonifikata będzie się zmniejszać o 10%. Zatem, to ile będzie kosztować zmiana użytkowania wieczystego na własność, zależy od konkretnego właściciela nieruchomości.

Niestety powyższe zasady dotyczące bonifikaty dotyczą tylko nieruchomości, których właścicielem jest Skarb Państwa. Bonifikata w przypadku gruntów należących np. do gmin jest fakultatywna i zależy od decyzji władz samorządowych. Może się zatem zdarzyć, że w niektórych miejscach bonifikata będzie większa, niż 60%, a w niektórych może nie być jej wcale. Aby poznać szczegóły dotyczące bonifikaty, należy skontaktować się z właściwą jednostką samorządu terytorialnego.

Zgłoszenie zamiaru uiszczenia opłaty jednorazowej

Aby dokonać jednorazowej wpłaty i skorzystać z bonifikaty, należy wystąpić ze stosownym wnioskiem do organu, który dotychczas pobierał opłaty za użytkowanie wieczyste. Poniżej zamieszczam oficjalny wzór tego pisma ze strony Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju:

Zgłoszenie zamiaru wniesienia opłaty jednorazowej z wnioskiem o udzielenie bonifikatyZgłoszenie zamiaru wniesienia opłaty jednorazowej z wnioskiem o udzielenie bonifikaty

 

 

 

 

Po złożeniu takiego wniosku, organ ma 14 dni na ustalenie wysokości opłaty jednorazowej i wskazanie sposobu jej uiszczenia.

Opłata za garaż

Od początku wejścia w życie ustawy, padały pytania, czy bonifikata przysługuje również właścicielowi lokalu mieszkalnego, który jest równocześnie użytkownikiem garażu. Stwierdzono, że korzystanie z garażu jest silnie połączone z lokalem mieszkalnym i oczywiście, takiemu właścicielowi także przysługuje bonifikata. Pozostała jeszcze kwestia stawki procentowej opłaty rocznej za grunt, na których znajdują się garaże niewykorzystywane do działalności gospodarczej. Z tego powodu już dokonano nowelizacji ustawy przekształceniowej. Od 13 lutego 2019 roku wspomniana stawka procentowa wynosi 1%, a nie jak dotychczas 3%. Nowelizacja ma skutek od 1 stycznia, zatem, jeżeli w wyniku tej zmiany, właściciel dokonał nadpłaty, organ musi ją odpowiednio rozliczyć.

Tematyka przyjęcia bądź odrzucenia spadku jest powszechna i aktualna dla nas wszystkich. Pomimo tego, że od 2015 roku przepisy chronią spadkobierców przed dziedziczeniem długów, warto poznać szczegóły dotyczące tego jak odrzucić spadek.

Odrzucenie i przyjęcie spadku – podstawowe informacje

W prawie polskim wyróżnia się dwie formy przyjęcia spadku:

  • przyjęcie proste – spadek zostaje przyjęty w całości, a za długi spadkowe odpowiadamy bez ograniczeń, również swoim majątkiem osobistym;
  • przyjęcie z dobrodziejstwem inwentarza – za długi spadkowe odpowiadamy tylko do wartości spadku. Jeżeli odziedziczymy spadek o wartości 30 000 zł, a spadkodawca miał dług 60 000 zł, odpowiadamy tylko za spłatę 30 000 zł.

Termin na przyjęcie lub odrzucenie spadku:

  • W ciągu 6 miesięcy od dnia, w którym spadkobierca dowiedział się o śmierci spadkodawcy, może on złożyć oświadczenie o przyjęciu bądź odrzuceniu spadku. Najczęściej termin 6 miesięczny liczy się od dnia śmierci spadkodawcy. Jeżeli jednak o fakcie bycia spadkobiercą dowiemy się później – termin rozpoczyna bieg później (trzeba jednak udowodnić to w sądzie).
  • Jeżeli w ciągu 6 miesięcy nie złożymy żadnego oświadczenia, to z mocy prawa (automatycznie) przyjmujemy spadek z dobrodziejstwem inwentarza. Więcej o stwierdzeniu nabycia spadku można przeczytać tutaj.

Odrzucenia bądź przyjęcia spadku nie można odwołać. Oznacza to tyle, że raz podjętej decyzji w tym zakresie nie można zmienić. Chyba, że spadkobierca wykaże, że oświadczenie złożył pod wpływem groźby lub błędu. Błąd musi być jednak istotny – trzeba to w sądzie dokładnie wykazać.

Przykładowo, spadkobierca przyjął spadek myśląc, że nie ma on żadnych długów. Okazało się jednak, że spadkodawca był zapożyczony w kilku firmach. Chcąc odwołać przyjęcie spadku można powołać się na błąd. Nie są to jednak sytuacje jednoznacze. W takim przypadku należy w sądzie wykazać, że dołożyło się wszelkiej staranności w sprawdzeniu, czy spadek ma długi (np. wnosząc o sporządzenie spisu inwentarza). Takie sytuacje są jednak wyjątkowe i nie ma co z góry liczyć na to, że sąd uzna taki błąd za istotny.

Jak odrzucić lub przyjąć spadek?

  1. Przed notariuszem (jest to opcja dużo szybsza i nieco droższa – 50 zł + VAT) – po umówieniu się na wizytę u notariusza, trzeba przygotować dokument tożsamości oraz akt zgonu spadkodawcy (do uzyskania w każdym Urzędzie Stanu Cywilnego). Dodatkowo należy przedstawić testament (jeżeli spadkodawca go zostawił), albo protokół z jego otwarcia. Po sporządzeniu aktu notarialnego, w którym odrzucamy bądź przyjmujemy spadek, warto wziąć jego odpis dla siebie. Dokument przyda się później, jeżeli wierzyciele spadkodawcy będą chcieli dochodzić długu od nas.
  2. W sądzie (jest to sposób zdecydowanie dłuższy i nieznacznie tańszy – kosztuje 50 zł) – w tym przypadku do sądu rejonowego właściwego dla miejsca zamieszkania spadkobiercy należy złożyć wniosek o przyjęcie / odrzucenie spadku, dołączając akt zgonu spadkodawcy (ewentualnie prawomocne orzeczenie sądowe o uznaniu za zmarłego) i czekać na wyznaczenie terminu posiedzenia. W przypadku tej drogi, korespondencję do sądu należy wysyłać listem poleconym, albo wziąć kopię pisma z datą złożenia z biura podawczego sądu. Będziemy mogli wtedy z łatwością wykazać, kiedy podjęliśmy kroki w celu odrzucenia spadku.

Skutki odrzucenia spadku

Odrzucenie spadku skutkuje uznaniem, że spadkobierca nie dożył otwarcia spadku. Oznacza to, że spadek przechodzi na zstępnych (dzieci) spadkobiercy, który spadek odrzucił. Od tej chwili jego dzieci mają 6 miesięcy na złożenie oświadczenia w sprawie odrzucenia spadku.

Jak odrzucić spadek w imieniu dziecka?

Dziecko niepełnoletnie nie może jednak złożyć takiego oświadczenia samodzielnie. Opiekunowie prawni lub rodzice muszą najpierw wystąpić do sądu o udzielenie im zgody na podjęcie takiej decyzji w imieniu dziecka. Gdy sąd wyda postanowienie, które pozwoli na dokonanie takiej czynności, można złożyć w imieniu dziecka oświadczenie o odrzuceniu bądź przyjęciu spadku, tak samo jak w przypadku dorosłego (przed notariuszem lub w sądzie). Z tym, że trzeba dysponować odpisem prawomocnego orzeczenia sądu mówiącym o tym, że rodzice (opiekunowie) mają zgodę na odrzucenie spadku w imieniu dziecka.

Jak odrzucić spadek? Dziedziczenie długów spadkowych.

Jak sprawdzić czy spadek ma długi?

Nie jest to zadanie łatwe. Jedną z prawnych możliwości jest, wspomniany już, spis inwentarza spadku. Ten dokument to spis przedmiotów, praw i długów wchodzących w skład spadku, który jest dokonany przez komornika. W celu uzyskania takiego spisu, należy złożyć wniosek do sądu spadku (zazwyczaj jest to sąd właściwy ze względu na ostatnie miejsce zamieszkania spadkodawcy). Taki wniosek można złożyć również bezpośrednio do komornika właściwego ze względu na miejsce położenia majątku spadkowego.

Ponadto, jako spadkobierca, można samodzielnie złożyć tzw. wykaz inwentarza spadku. Od spisu różni się tym, że spadkobierca sam dokonuje spisania przedmiotów wchodzących w skład spadku i składa go do sądu. Często wykaz pełni rolę pomocniczą i pozwala łatwiej oszacować wartość spadku.

Najpowszechniejszą metodą i często skuteczną jest przepytanie osób bliskich zmarłego oraz sąsiadów. Często mają oni wiedzę na temat działań finansowych spadkodawcy. Ponadto warto, jeżeli to możliwe, przeszukać dokumenty i sprawdzić korespondencję zmarłego.

Jak odrzucić spadek – podsumowanie

Jak wyjaśniłem, sama procedura dotycząca tego jak odrzucić spadek, nie jest skomplikowana. Wystarczy zebrać kilka dokumentów i udać się do odpowiedniej instytucji. Problem pojawia się przy próbie oszacowania wartości spadku oraz tego, co wchodzi w jego skład. Często dużo łatwiej wykazać jest aktywa (majątek spadkodawcy), niż pasywa (jego długi). Istnieją jednak, wspomniane przeze mnie, środki prawne, które mogą w tym pomóc.

*****

Chcesz być na bieżąco? Subskrybuj mój blog. Polub też mój profil na fb:

Jedne z pierwszych artykułów na tym blogu dotyczyły możliwości uchylenia się od skutków prawnych czynności prawnej zawartej w formie aktu notarialnego. Artykuły te od samego początku cieszyły się (i cieszą nadal) dużym zainteresowaniem. Możesz się z nimi zapoznać tutaj:

Kilka dni temu zostałem poproszony o analizę sprawy związanej z zawartą umową. Była to umowa pożyczki zabezpieczonej poddaniem się rygorowi egzekucji wprost z aktu notarialnego oraz przeniesieniem własności nieruchomości (tzw. przewłaszczenie na zabezpieczenie).

Przewłaszczenie na zabezpieczenie.Wszystko zaczęło się od problemów finansowych i braku zdolności kredytowej do uzyskania większej sumy pieniędzy w banku. Powszechnie wiadomo, że na rynku funkcjonują podmioty, które w sprawny sposób pożyczą nawet znaczne sumy osobom znajdującym się w trudnej sytuacji finansowej.

W tym przypadku także udało się znaleźć taki podmiot, który w szybkim czasie gwarantował zawarcie umowy pożyczki i przekazanie pieniędzy. Umowa została zawarta w formie aktu notarialnego. Pożyczkobiorca początkowo był uradowany z uzyskanej pożyczki. Do czasu…

Czytając treść tej umowy odniosłem wrażenie, że jej konstrukcja ma wyjątkowo jednostronny charakter. Znalazło się tam m.in. postanowienie, że pożyczkobiorca przenosi własność swojego domu na pożyczkodawcę w celu zabezpieczenia wierzytelności z umowy pożyczki (przewłaszczenie na zabezpieczenie). Po terminowej spłacie pożyczki wraz z wszelkimi innymi kosztami własność nieruchomości miała zostać zwrotnie przeniesiona. W przypadku jednak braku spłaty lub nieterminowej spłaty pożyczki pożyczkodawca mógł zatrzymać nieruchomość lub sprzedać ją osobie trzeciej. Harmonogram rat czynił już od samego początku nieprawdopodobnym dotrzymanie terminów. Co ciekawe, pożyczkobiorca dopiero ode mnie dowiedział się, że przeniósł własność swojego domu. 🤔

Dodatkowo pożyczkobiorca poddał się egzekucji wprost z aktu notarialnego. Czyli egzekucja wszystkich należności mogła się toczyć bez wyroku sądu. I niezależnie od “przejęcia” własności nieruchomości.

Szczególnie zaniepokoiła mnie ustalona w akcie notarialnym wartość nieruchomości. Biorąc pod uwagę jej opis, wydawała mi się ona kilkukrotnie zaniżona. Dodatkowo umowa nie przewidywała żadnego mechanizmu rozliczeń związanych z nieruchomością. W tym nie uzgadniała zwrotu ewentualnie pozostałej np. ze sprzedaży nadwyżki pożyczkobiorcy.

Taka konstrukcja umowy w skrajnym przypadku oznacza to, że pożyczkobiorca pozostaje bez przysłowiowego dachu nad głową i bez środków do życia. Niestety tak się stało w tym przypadku. Zostało wszczęte postępowanie egzekucyjne na podstawie aktu notarialnego zaopatrzonego w klauzulę wykonalności. Czyli bez wyroku sądowego. I niezależnie od tego pożyczkobiorca został wezwany do wydania nieruchomości przez pożyczkodawcę (właściciela nieruchomości).

Powyższe postanowienia tej umowy to jednak tylko „wierzchołek góry lodowej”. W umowie zastosowano szereg rozwiązań, które sprawiają, że należy ją wprost nazwać lichwą. Pożyczkobiorca otrzymał w ramach pożyczki kwotę ok. 40 tys. zł. W chwili obecnej, pomimo częściowej spłaty, zdaniem pożyczkodawcy zalega na kwotę ok. 120 tys. zł. I kwota ta rośnie w ekspresowym tempie.

Morał z tego wpisu powinien być taki – skonsultuj się ze specjalistą przed podpisaniem umowy. Pozwoli Ci to uniknąć szeregu problemów.

*****

Chcesz być na bieżąco? Subskrybuj mój blog. Polub też mój profil na fb:

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Od dłuższego czasu na moim blogu nie pojawiło się nic na temat użytkowania wieczystego. Ostatni wpis (dotyczący zniesienia współwłasności użytkowania wieczystego) znajdziesz 🔗tutaj🔗. Potężne zmiany w zakresie użytkowania wieczystego skłoniły mnie do podjęcia tematu.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Początek końca tej instytucji wprowadziła ustawa z dnia 20 lipca 2018 roku (już znowelizowana 😜) o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Zgodnie z jej postanowieniami z dniem 1 stycznia 2019 roku prawo użytkowania wieczystego przekształciło się w prawo własności. Dotyczy to jednak jedynie gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Czyli takich, które są zabudowane:

  • jednorodzinnymi budynkami mieszkalnymi,
  • wielorodzinnymi budynkami mieszkalnymi, w których minimum połowę lokali stanowią lokale mieszkalne.

Tekst ustawy uwzględniający zmiany wprowadzone ustawą z dnia 6 grudnia 2018 roku (stan na dzień 20.01.2019r.) znajdziesz tutaj: ➡️ 📄 ⬅️.

Jak uzyskać przekształcenie użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności tego gruntu?

Użytkowanie wieczyste w prawo własności.Nie musisz nic robić‼️ Jeśli byłeś użytkownikiem wieczystym gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe to z mocy prawa, samoczynnie stałeś się właścicielem tego gruntu z dniem 1 stycznia 2019 roku.

 

Zaświadczenie potwierdzające przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Właściwy organ, czyli:

  • starosta
  • wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa
  • dyrektor oddziału terenowego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa
  • dyrektor oddziału regionalnego Agencji Mienia Wojskowego
  • dyrektor Zarządu Zasobów Mieszkaniowych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji

wyśle do Ciebie zaświadczenie potwierdzające przekształcenie. Organ powinien zrobić to w ciągu 12 miesięcy od przekształcenia. Czyli do końca 2019 roku. Zaświadczenie zostanie wysłane na adres wskazany przez Ciebie w ewidencji gruntów i budynków. Ewentualnie na adres, na który dotychczas doręczano Ci korespondencję dotyczącą użytkowania wieczystego.

Zaświadczenie zostanie też automatycznie przesłane do Wydziału Ksiąg Wieczystych właściwego sądu. Organ ma na to 14 dni od daty wydania zaświadczenia. Sąd z urzędu dokona właściwego wpisu. Bez konieczności składania przez Ciebie wniosku. I bez ponoszenia opłat.

Jak szybciej uzyskać zaświadczenie potwierdzające przekształcenie użytkowania wieczystego we własność?

Jeśli zależy Ci na czasie złóż wniosek o wydanie zaświadczenia. Wtedy otrzymasz zaświadczenie w terminie 4 miesięcy od złożenia wniosku.

Jeżeli wniosek uzasadnisz potrzebą dokonania czynności prawnej mającej za przedmiot lokal albo potrzebą ustanowienia odrębnej własności lokalu, zaświadczenie powinno być wydane w terminie 30 dni.

Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju na swojej stronie internetowej opublikowało wzory stosownych wniosków. Zamieszczam je poniżej.

  • Wzór wniosku o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (4 miesiące).

Wzór wniosku o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.Wzór wniosku o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

 

 

 

 

  • Wzór wniosku o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności z uzasadnieniem (30 dni).

Wzór wniosku o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności z uzasadnieniem.Wzór wniosku o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności z uzasadnieniem.

 

 

 

Co będzie zawierało zaświadczenie?

Zaświadczenie oprócz potwierdzenia przekształcenia będzie również zawierało informacje o:

  • konieczności uiszczania rocznej opłaty przekształceniowej,
  • wysokości tej opłaty i okresie jej wnoszenia,
  • możliwości wniesienia opłaty jednorazowej i zasadach jej wnoszenia.

Zaświadczenie zawierało będzie również pouczenie o możliwości złożenia wniosku o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia opłaty w drodze decyzji. Jeżeli nie będziesz się zgadzał ze wskazaną w zaświadczeniu wysokością opłaty i okresem jej wnoszenia, będziesz mógł wystąpić do właściwego organu o wydanie takiej decyzji. Na złożenie takiego wniosku będziesz miał 2 miesiące od doręczenia zaświadczenia.

  • Zaświadczenie potwierdzające przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności będzie wyglądało tak:

Zaświadczenie potwierdzające przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

 

 

 

Przekształcenie użytkowania wieczystego gruntu mieszkalnego w prawo własności tego gruntu.

Ile będzie kosztowało przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności?

O tym już za kilka dni w kolejnym moim wpisie.

*****

Chcesz być na bieżąco? Subskrybuj mój blog. Polub też mój profil na fb:

Ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości.

Zauważyłem, że w sieci dostępna jest znaczna ilość artykułów poświęconych temu zagadnieniu. Z zasady opierają się one na krótkim wyjaśnieniu czym jest prawo pierwokupu i podaniu maksymalnie 2-3 przykładów przewidzianych w różnych ustawach. Przeważnie są to te same przykłady. Ze względu na dynamikę ustawodawstwa często nieaktualne. Brakuje mi swego rodzaju zestawienia wszystkich ustawowych przypadków praw pierwokupu nieruchomości funkcjonujących aktualnie. Dlatego postanowiłem zrobić je sam. Z odrobiną Twojej pomocy 🙂

Gorąca prośba do Ciebie!

  • Jeśli znasz jakiś przykład ustawowego prawa pierwokupu nieruchomości, którego tutaj nie wymieniłem – wskaż mi je w komentarzu!
  • Jeśli w czasie, kiedy będziesz czytał ten wpis któryś z wymienionych przykładów nie będzie już obowiązywał – śmiało mi to wytknij!

Chętnie zaktualizuję wpis.

 

Przykłady:

1. Prawo pierwokupu nieruchomości w kodeksie cywilnym.

Art. 166 kodeksu cywilnego określa prawo pierwokupu przysługujące współwłaścicielom nieruchomości rolnej. Dotyczy ono wyłącznie współwłaścicieli, którzy prowadzą gospodarstwo rolne na wspólnym gruncie.

§ 1. W razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy.

§ 2.(uchylony)

§ 3. Do sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2017 r. poz. 2196 i 2233) udziału we współwłasności lub części tego udziału stosuje się przepisy tej ustawy.

Od dnia 16.07.2003r. nie obowiązuje § 2 art. 695 kodeksu cywilnego. Zatem obecnie kodeks cywilny nie przewiduje prawa pierwokupu przysługującego dzierżawcy nieruchomości rolnej. Obecnie zbliżone rozwiązanie przewiduje ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Lata obowiązywania tego przepisu tak skutecznie zakorzeniły jego treść w świadomości, że dla wielu osób jedynym znanym przykładem prawa pierwokupu jest właśnie prawo dzierżawcy nieruchomości rolnej. Stąd nie sposób było, pomimo jego uchylenia, o nim nie wspomnieć.

>>> Jeśli interesuje Cię temat dziedziczenia gospodarstwa rolnego zajrzyj tutaj: https://zniesieniewspolwlasnosci.pl/dziedziczenie-gospodarstwa-rolnego/

2. Prawo pierwokupu nieruchomości w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego.

Prawo pierwokupu dzierżawcy. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (art. 3 ust. 1) określa prawo pierwokupu dzierżawcy w przypadku sprzedaży dzierżawionej nieruchomości rolnej. Dotyczy to jedynie sytuacji, gdy umowę dzierżawy zawarto w formie pisemnej z datą pewną i umowa ta była wykonywana minimum przez 3 lata licząc od daty pewnej. Dodatkowym ograniczeniem jest wymóg aby nieruchomość rolna wchodziła w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

Prawo pierwokupu Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Jeżeli brak jest uprawnionego do pierwokupu dzierżawcy lub niekorzystania przez niego z tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa działającemu na rzecz Skarbu Państwa. → art. 3 ust. 4 ukur

Prawo pierwokupu nie przysługuje KOWR, gdy nabycie nieruchomości rolnej prowadzi do powiększenia gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni maksymalnie 300 ha użytków rolnych. Dodatkowym obostrzeniem, koniecznym do wyłączenia prawa pierwokupu KOWR jest wymóg, aby nabywana nieruchomość rolna była położona w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie z nią graniczącej.

⇒ Prawo pierwokupu dzierżawcy oraz KOWR nie działa w przypadku gdy:

  • nabywcą nieruchomości rolnej jest osoba bliska zbywcy, jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa, spółka prawa handlowego, której wyłącznym udziałowcem albo akcjonariuszem jest Skarb Państwa, będąca operatorem systemu przesyłowego albo posiadająca koncesję na przesyłanie paliw ciekłych, w rozumieniu ustawy Prawo energetyczne
  • nabycie nieruchomości rolnej następuje za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (art. 2a ust. 4 ukur) albo za zgodą, o której mowa w art. 29a ust. 3 pkt 1 lit. b ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa
  • sprzedaż następuje pomiędzy osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego, działającymi na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania

⇒ Prawo pierwokupu gospodarstwa rolnego. Zgodnie z art. 4a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jej przepisy stosuje się odpowiednio do nabycia gospodarstwa rolnego. Dotyczy to również prawa pierwokupu. Przysługującego zarówno KOWR, jak i dzierżawcy. Z tym jednak zastrzeżeniem, że prawo pierwokupu dzierżawcy przysługuje wyłącznie dzierżawcy całego gospodarstwa rolnego.

⇒ Przysługujące KOWR prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem nieruchomości rolnej. Pierwokup ten nie dotyczy bezpośrednio sprzedaży nieruchomości, dlatego zostaje tutaj jedynie przywołany. Warto w tym miejscu odesłać do informacji zawartych na stronie KOWR pod adresem http://www.kowr.gov.pl/ukur/pierwokup-i-nabycie/spolki-kapitalowe-pierwokup-i-nabycie-udzialow-akcji. Podobne zasady działają w przypadku zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego wspólnika do spółki osobowej, która jest właścicielem nieruchomości rolnej. Nie jest to jednak prawo pierwokupu. Więcej na ten temat znajdziesz na stronie KOWR klikając http://www.kowr.gov.pl/ukur/pierwokup-i-nabycie/spolki-osobowe-zmiana-wspolnika-lub-przystapienie-nowego. W określonych przypadkach KOWR przysługuje prawo nabycia nieruchomości rolnych. Nie jest to jednak prawo pierwokupu, dlatego kolejny raz odsyłam do informacji na stronie KOWR http://www.kowr.gov.pl/ukur/pierwokup-i-nabycie/pierwokup-i-nabycie-nieruchomosci-rolnych.

 

3. Prawo pierwokupu w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych.

Art. 172 ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje prawo pierwokupu w przypadku zbycia ułamkowej części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Prawo takie przysługuje pozostałym współuprawnionym.

 

4. Prawo pierwokupu w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami w określonych przypadkach przyznaje prawo pierwokupu gminie. Zgodnie z art. 109 ust 1-3 ugn:

Gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży:

  • niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego (z wyjątkiem nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, lub w przypadku braku planów miejscowych, nieruchomości które są wykorzystywane na cele rolne i leśne)
  • prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę (z wyjątkiem nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, lub w przypadku braku planów miejscowych, nieruchomości które są wykorzystywane na cele rolne i leśne)
  • nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (prawo pierwokupu nie przysługuje jeżeli nie zostało ujawnione w księdze wieczystej)
  • nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości (prawo pierwokupu nie przysługuje jeżeli nie zostało ujawnione w księdze wieczystej)
  • nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, jeżeli przewiduje to uchwała, o której mowa w art. 8 ustawy o rewitalizacji
  • nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której mowa w rozdziale 5 ustawy o rewitalizacji

Poza przywołanymi powyżej wyłączeniami prawo pierwokupu nie przysługuje dodatkowo w przypadku:

  • sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy
  • sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego
  • gdy prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione jako odszkodowanie lub rekompensata za utratę własności nieruchomości
  • gdy prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione w wyniku zamiany własności nieruchomości;
  • sprzedaży nieruchomości na cele budowy dróg krajowych
  • gdy prawo pierwokupu przysługuje partnerowi prywatnemu lub ostatniemu partnerowi prywatnemu w przypadkach, o których mowa w ustawie o partnerstwie publiczno-prywatnym
  • sprzedaży nieruchomości na cele realizacji inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego albo inwestycji w zakresie Centralnego Portu Komunikacyjnego w rozumieniu ustawy z dnia o Centralnym Porcie Komunikacyjnym
  • sprzedaży nieruchomości na cele realizacji inwestycji w rozumieniu przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych oraz stacji radarów meteorologicznych

Od 2016 roku obowiązuje art. 111a, zgodnie z którym prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa lub miastu stołecznemu Warszawie w przypadku sprzedaży:

  • praw i roszczeń określonych w dekrecie z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. poz. 279 oraz z 1985 r. poz. 99)
  • roszczeń określonych w art. 214 ugn
  • prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na skutek realizacji roszczeń, wymienionych w punktach poprzednich

 

5. Prawo pierwokupu w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.

⇒ Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa ma prawo pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa, gdy sprzedawana jest nieruchomość, która wcześniej została nabyta od KOWR i nie minęło 5 lat od tego nabycia. → art. 29 ust. 4.

Prawo pierwokupu Lasów Państwowych. Dotyczy ono takich sytuacji, gdy KOWR w drodze umowy nieodpłatnie przekazał nieruchomości wchodzące w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa określonym osobom na cele związane z zalesianiem. W przypadku zamiaru zbycia takiego gruntu przez te osoby, Lasom Państwowym przysługuje prawo pierwokupu tej nieruchomości. → art. 24 ust. 5 i 5a.

 

6. Prawo pierwokupu w ustawie o lasach.

Prawo pierwokupu Skarbu Państwa reprezentowanego przez Lasy Państwowe. Określone zostało w art. 37a ustawy o lasach. Dotyczy sprzedaży gruntu niestanowiącego własności Skarbu Państwa:

  • oznaczonego jako las w ewidencji gruntów i budynków lub
  • przeznaczonego do zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, lub
  • będącego lasem w rozumieniu art. 3 ustawy o lasach, objętego uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej

Prawa pierwokupu nie stosuje się:

  • gdy nabywcami są:
    • małżonek zbywcy
    • krewni lub powinowaci zbywcy w linii prostej bez ograniczenia stopnia
    • krewni lub powinowaci zbywcy w linii bocznej do trzeciego stopnia
    • osoba związana ze zbywcą z tytułu przysposobienia, opieki lub kurateli
    • jednostka samorządu terytorialnego
  • w przypadku zbycia gospodarstwa rolnego, o którym mowa w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego

 

7. Prawo pierwokupu u ustawie Prawo wodne.

Art. 217 ust. 13 ustawy Prawo wodne stanowi, że Skarbowi Państwa przysługuje prawo pierwokupu w sytuacji sprzedaży gruntów pod śródlądowymi wodami stojącymi. Prawo takie jest wykonywane przez starostę działającego w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw gospodarki wodnej.

 

8. Prawo pierwokupu w ustawie o ochronie przyrody.

Prawo pierwokupu parku narodowego na rzecz Skarbu Państwa. Przysługuje ono w przypadku sprzedaży nieruchomości położonych w granicach parku narodowego. → art. 10 ust. 5.

 

9. Prawo pierwokupu w ustawie o specjalnych strefach ekonomicznych.

⇒ Prawo pierwokupu zarządzającego specjalną strefą ekonomiczną. Ma zastosowanie do prawa własności oraz użytkowania wieczystego nieruchomości położonych na obszarze strefy. → art. 8 ust. 2.

 

10. Prawo pierwokupu w ustawie o krajowym zasobie nieruchomości.

W ustawie o krajowym zasobie nieruchomości tzw. specustawą mieszkaniową wprowadzono nowe prawo pierwokupu. Od 7.09.2018r. obowiązuje art. 30a. Stanowi on, że Krajowy Zasób Nieruchomości (KZN) ma prawo pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa w stosunku do nieruchomości stanowiącej własność lub przedmiot użytkowania wieczystego państwowej osoby prawnej, o której mowa w art. 3 ustawy o zasadach zarządzania mieniem państwowym.

 

11. Prawo pierwokupu w ustawie o rewitalizacji.

Zgodnie z art. 11 ust. 5 pkt 1 ustawy o rewitalizacji rada gminy może ustanowić na rzecz gminy prawo pierwokupu wszystkich nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji. Powinno to nastąpić w uchwale, którą rada gminy wyznacza obszar zdegradowany i obszar rewitalizacji.

*****

Bądź na bieżąco! Polub mój profil na fb: https://www.facebook.com/adwokatbartoszhawryluk/