Zniesienie współwłasności

Jak już niejednokrotnie wspominałem na blogu, sprawy o zniesienie współwłasności często są kosztowne i długotrwałe. Na szczęście nie zawsze trzeba znosić współwłasność, aby swobodnie i bez przeszkód móc korzystać z nieruchomości. Jeżeli współwłaściciele chcą korzystać z konkretnej części nieruchomości samodzielnie, powinni rozważyć możliwość zawarcia umowy o korzystanie z nieruchomości wspólnej. Umowa ta nazywa się quoad usum. W artykule przedstawię jak dokonać takiego podziału oraz jakie zalety ma takie rozwiązanie.

Na czym polega quoad usum?

Jest to umowa, dzięki której współwłaściciele mogą określić sposób korzystania z nieruchomości przez każdego z nich. Przykładowo mogą podzielić się według kondygnacji i uznać, że jeden z nich będzie zajmował parter, drugi pierwsze piętro, a trzeci drugie piętro. Współwłaściciele mogą umówić się, że wydzielone części będą tylko i wyłącznie do ich użytku, a pozostali współwłaściciele nie będą mogli korzystać z tych części.

Podział quoad usum ma na celu wyłączenie postanowień art. 206 kodeksu cywilnego, który stanowi, że:

Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzytaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Powyższa regulacja to przepis dyspozytywny, a więc można go wyłączyć umową stron (tj. współwłaścicieli).

W umowie tej współwłaściciele mogą również uregulować kwestię zarządu nieruchomością wspólną. Ponadto w ramach quoad usum można wyłączyć możliwość zniesienia współwłasności przez określoną liczbę lat.

Jeśli zainteresował Cię artykuł i doceniasz to co robię kliknij tutaj i subskrybuj mój blog.

Jak dokonać podziału quoad usum?

Zawarcie umowy o korzytanie z nieruchomości wspólnej jest niezwykle łatwe. Prawo nie przewiduje szczególnej formy tej umowy (np. aktu notarialnego). Co więcej, w praktyce uważa się, że umowa może być zawarta ustnie, a nawet w sposób dorozumiany (wtedy, gdy współwłaściciele przez długi czas korzystają z konkretnych części nieruchomości bez udziału innych współwłaścicieli).

Oczywiście umowę quoad usum można zawrzeć w formie aktu notarialnego. Korzyścią takiego rozwiązania jest możliwość wpisania uprawnienia do księgi wieczystej.

Drugim źródłem podziału quoad usum może być orzeczenie sądowe. Jest to możliwe wtedy, gdy brak jest zgody wszystkich współwłaścicieli na zawarcie takiej umowy. W takim przypadku współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą zwrócić się do sądu o ustanowienie takiego podziału.

Skutki podziału quoad usum

Przede wszystkim należy pamiętać, że taki podział ma jedynie skutek zobowiązaniowy, a nie rzeczowy. Oznacza to, że współwłaściciele muszą przestrzegać postanowień umowy quoad usum, jednak dalej przysługuje im ten sam udział w nieruchomości. Ważniejsze są w tym przypadku ustalenia współwłaścicieli, niż posiadane udziały. Korzystanie z nieruchomości odbywa się według sporządzonego porozumienia (quoad usum).

Co ważne, podział quoad usum jest bardzo popularny, a przez to respektowany również przez różne instytucje i urzędy. Ponadto umowa o korzystanie z nieruchomości wspólnej obowiązuje również następców prawnych współwłaściciela (czyli m.in. spadkobierców, czy nabywców udziału).

Zawarcie umowy quoad usum determinuje również sposób pobierania pożytków i dochodów z nieruchomości. Na podstawie tej umowy domniemywa się, że wszystkie korzyści przypadają w sposób niepodzielny temu współwłaścicielowi, który otrzymał tę część nieruchomości w ramach podziału quoad usum.

Quoad usum a współwłasność

Trzeba pamiętać, że podział quoad usum nie ingeruje w żadnym stopniu w posiadane udziały. Nie znosi on współwłasności. To, że ktos posiada np. 1/4 udziału nie oznacza, że w ramach umowy o korzystanie z nieruchomości wspólnej otrzyma 1/4 nieruchomości do wyłącznego użytku. To są dwie odrębne i niezależne sprawy. Posiadane udziały nie muszą odpowiadać otrzymanej części w ramach quoad usum. Jest to niezwykle ważne zwłaszcza w kontekście nabycia udziału w nieruchomości, w której obowiązuje podział quoad usum. Nabycie takiego udziału uprawnia do korzystania z nieruchomości zgodnie z umową do momentu, gdy przestanie ona obowiązywać. Po tym czasie, pozostaje jedynie udział we współwłasności i uprawnienie z art. 206 kodeksu cywilnego do współkorzystania z nieruchomości.

Quoad usum a zasiedzenie

Podział quoad usum nie wyłącza możliwości zasiedzenia nieruchomości ponad swój udział. Jest to jednak rzadko spotykana sytuacja, którą w praktyce niezwykle ciężko udowodnić. Więcej o zasiedzeniu udziału w nieruchomości przeczytasz w moim poprzednim wpisie.

Podsumowanie – korzystanie z nieruchomości wspólnej

Jak widać, dokonanie podziału quoad usum nie jest trudne, a niekiedy niezwykle korzystne. Możliwość zawarcia takiej umowy w formie ustnej dodatkowo przemawia za tym, iż jest to rozwiązanie dla każdego. Trzeba mieć jednak zawsze na uwadze, że jest to tylko umowa, która może zostać zmieniona zarówno wolą stron jak i orzeczeniem sądowym. Quoad usum nie zmienia bowiem niczego w zakresie posiadanego udziału we współwłasności.

W dotychczasowej praktyce kilkukrotnie zdarzyła mi się następująca sytuacja. Klient przychodzi do kancelarii zdecydowany, żeby zlecić sprawę o zniesienie współwłasności nieruchomości. W trakcie rozmowy dochodzimy do przekonania, że jednak wystąpimy do sądu z wnioskiem o zasiedzenie udziału w nieruchomości. Wszystkie takie sprawy w mojej kancelarii do tej pory zakończyły się skutecznie. A klienci – wcześniejsi współwłaściciele – zamiast dzielić się nieruchomością, stawali się właścicielami jej całości.

Zagadnienie zasiedzenia udziałów w nieruchomości jest jednak bardzo skomplikowane. Dlatego postanowiłem troszkę Ci je rozjaśnić.

Zasiedzenie to jeden ze sposobów nabycia własności. Nikt nie ma wątpliwości co do tego, że taka instytucja istnieje i ma realne znaczenie praktyczne. Niewiele osób jednak wie, że możliwe jest również zasiedzenie jedynie udziału w nieruchomości, zamiast niej całej. Co więcej, w tym zakresie występują dwie możliwości. Jedna z nich czasami może być prostszą i w niektórych przypadkach tańszą alternatywną dla zniesienia współwłasności. Tak, jak miało to miejsce w przywołanych wyżej sprawach. Zacznę jednak od krótkiego przedstawienia samej instytucji zasiedzenia.

Zasiedzenie – informacje ogólne

Zasiedzenie ma miejsce wtedy, gdy przez określony czas władamy nieruchomością jako posiadacz samoistny, czyli jak właściciel. Najczęściej taka sytuacja występuje, gdy m.in.:

1. korzystamy z nieruchomości (np. mieszkamy, uprawiamy ją, jeżeli są to grunty),
2. ponosimy ciężary związane z nieruchomością (remontujemy, opłacamy podatek od nieruchomości, rachunki itp.)
3. a także wobec osób trzecich przedstawiamy się jako właściciel nieruchomości.

Aby zasiedzieć nieruchomość należy nią władać przez:

• 20 lat, jeżeli działamy w dobrej wierze (czyli wtedy, gdy nie mamy świadomości, że nie jesteśmy formalnymi właścicielami),
• 30 lat, jeżeli działamy w złej wierze (czyli zasiadujemy nieruchomość, wobec której wiemy, że nie jesteśmy jej właścicielami).

Wyjątkiem jest sytuacja, gdy właścicielem nieruchomości wobec której biegnie zasiedzenie jest małoletni. Wtedy powyższy okres nie może skończyć się wcześniej, niż z upływem 2 lat od uzyskania przez właściciela pełnoletności.

Powyższe terminy są dosyć długie. Prawo jednak pozwala na doliczenie do czasu zasiadywania nieruchomości okres zasiadywania jej przez poprzednich posiadaczy. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz nabył nieruchomość w złej wierze, jego okres można dodać tylko wtedy, gdy łącznie z obecnym posiadaczem łącznie wyjdzie 30 lat zasiadywania. Dodatkowo, należy wiedzieć, że okres ten podlega takim samym regulacjom prawnym, jak bieg terminu przedawnienia.

Jeśli zainteresował Cię artykuł i doceniasz to co robię kliknij tutaj i subskrybuj mój blog.

Zasiedzenie – przebieg postępowania

Odpowiedni wniosek o zasiedzenie może złożyć każdy zainteresowany. Uczestnikami postępowania w tym przypadku będą wszyscy, których wynik sprawy może dotyczyć. Będą to zatem m.in. dotychczasowi właściciele, lub osoby, którym przysługuje prawo rzeczowe ograniczone na nieruchomości (np. dzierżawca), a nawet sąsiedzi (jeśli granica jest sporna lub roszczą sobie jakieś pretensje do przygranicznych pasów gruntów). Sprawę kieruje się do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Wniosek podlega stałej opłacie w kwocie 2000 zł.

Co ważne, ewentualne orzeczenie sądowe potwierdzające zasiedzenie ma charakter deklaratoryjny. Oznacza to tyle, że zasiedzenie następuje samoistnie z mocy prawa w dniu upłynięcia odpowiedniego terminu. Orzeczenie sądowe tylko potwierdza ten fakt, nie ustanawia zaś prawa własności.

Zasiedzenie udziału w nieruchomości przez współwłaściciela

Przechodząc do tematu wpisu, najpierw opiszę sytuację zasiedzenia udziału w nieruchomości przez jednego ze współwłaścicieli. Taka sytuacja występuje wtedy, gdy np. nieruchomość ma 3 współwłaścicieli (każdy z nich ma po 1/3), a tylko jeden z nich wykonuje wszystkie czynności wobec całej nieruchomości przy bezczynności pozostałych współwłaścicieli.

W tym przypadku należy wiedzieć, że jest to szczególna forma zasiedzenia i nie jest z nią “tak łatwo” jak ze zwyczajnym zasiedzeniem całej nieruchomości. Pewną przeszkodą jest tutaj art. 206 kodeksu cywilnego, według którego:

Art. 206. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Oznacza to, że tak naprawdę każdy współwłaściciel może korzystać z całej nieruchomości. Takie zachowanie nie może jednak automatycznie prowadzić do zasiedzenia pozostałych udziałów, a w efekcie do zasiedzenia całej nieruchomości przez jednego ze współwłaścicieli. Bardzo trudno jest rozróżnić, kiedy jeszcze współwłaściciel korzysta z nieruchomości “bo może”, a kiedy już posiada ją całą wyłącznie dla siebie i “przeciwko” pozostałym współwłaścicielom.

Prawo nie określa wyraźnych przesłanek, które powodują, że współwłaściciel może zasiedzieć pozostałe udziały. Analizując orzeczenia sądowe w tym zakresie (które oczywiście umożliwiają takie zasiedzenie), należy stwierdzić, że taki rodzaj zasiedzenia jest możliwy, wtedy, gdy jeden ze współwłaścicieli m.in.:

1. wyłącznie i samodzielnie korzysta z całej nieruchomości,
2. decyduje o zakresie i sposobie wykorzystania nieruchomości bez zgody innych współwłaścicieli,
3. pokrywa w całości koszty utrzymania nieruchomości (np. podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, rachunki)
4. wobec innych osób (zarówno pozostałych współwłaścicieli, jak i osób trzecich) zachowuje się jak właściciel całej nieruchomości.

Są to oczywiście przykłady, a każdą sprawę należy rozpatrywać indywidualnie. Niemniej jednak warto wiedzieć, że taka sytuacja jest prawnie możliwa, a sądy faktycznie orzekają o zasiedzeniu nieruchomości ponad swój udział.

⇒⇒⇒O możliwości zbycia udziału w nieruchomości przeczytasz tutaj.⇐⇐⇐

Zasiedzenie udziału w nieruchomości przez osobę trzecią

Drugą możliwością w tym zakresie jest zasiedzenie udziału w nieruchomości przez osobę trzecią, czyli kogoś, komu nie przysługuje prawo własności w zasiadywanej nieruchomości. Takie przypadki również nie są uregulowane przez prawo, zatem można bazować jedynie na orzeczeniach sądowych.

Przykładowo, może mieć miejsce sytuacja, w której osoba z zewnątrz korzysta z części nieruchomości przez długi czas, a pozostali współwłaściciele mają tego świadomość i na to pozwalają. Często zdarza się również, że rozbudowa nieruchomości przez osobę z zewnątrz, a następnie korzystanie z niej jak właściciel sprawia, że konieczne jest stwierdzenie zasiedzenia udziału w nieruchomości.

Analizując ten przypadek, warto odróżnić zasiedzenie części nieruchomości od zasiedzenia udziału w nieruchomości. Pierwszy przypadek może prowadzić do wyłącznego prawa własności nad konkretną (często nowopowstałą) częścią, a drugi do stania się współwłaścicielem nieruchomości.

Podsumowanie

Z powyższych rozważań płynie wniosek, że zasiedzenie udziału w nieruchomości jest jak najbardziej możliwe. Jednak to, czy do niego dojdzie, zależy od wielu czynników, które ostatecznie oceniać będzie sąd. Zasiedzenie udziału jest zdecydowanie trudniejsze, niż zasiedzenie całej nieruchomości. Niemniej jednak warto w niektórych sytuacjach starać się o stwierdzenie zasiedzenia udziału zamiast żądać zniesienia współwłasności.