Bartosz Hawryluk

adwokat

W mojej praktyce zawodowej zajmuję się głównie sprawami cywilnymi, w tym sprawami związanymi ze zniesieniem współwłasności nieruchomości. Pomagam współwłaścicielom znaleźć optymalne rozwiązania, aby dokonać podziału majątku bez udziału sądu...
[Więcej >>>]

Jedne z pierwszych artykułów na tym blogu dotyczyły możliwości uchylenia się od skutków prawnych czynności prawnej zawartej w formie aktu notarialnego. Artykuły te od samego początku cieszyły się (i cieszą nadal) dużym zainteresowaniem. Możesz się z nimi zapoznać tutaj:

Kilka dni temu zostałem poproszony o analizę sprawy związanej z zawartą umową. Była to umowa pożyczki zabezpieczonej poddaniem się rygorowi egzekucji wprost z aktu notarialnego oraz przeniesieniem własności nieruchomości (tzw. przewłaszczenie na zabezpieczenie).

Przewłaszczenie na zabezpieczenie.Wszystko zaczęło się od problemów finansowych i braku zdolności kredytowej do uzyskania większej sumy pieniędzy w banku. Powszechnie wiadomo, że na rynku funkcjonują podmioty, które w sprawny sposób pożyczą nawet znaczne sumy osobom znajdującym się w trudnej sytuacji finansowej.

W tym przypadku także udało się znaleźć taki podmiot, który w szybkim czasie gwarantował zawarcie umowy pożyczki i przekazanie pieniędzy. Umowa została zawarta w formie aktu notarialnego. Pożyczkobiorca początkowo był uradowany z uzyskanej pożyczki. Do czasu…

Czytając treść tej umowy odniosłem wrażenie, że jej konstrukcja ma wyjątkowo jednostronny charakter. Znalazło się tam m.in. postanowienie, że pożyczkobiorca przenosi własność swojego domu na pożyczkodawcę w celu zabezpieczenia wierzytelności z umowy pożyczki (przewłaszczenie na zabezpieczenie). Po terminowej spłacie pożyczki wraz z wszelkimi innymi kosztami własność nieruchomości miała zostać zwrotnie przeniesiona. W przypadku jednak braku spłaty lub nieterminowej spłaty pożyczki pożyczkodawca mógł zatrzymać nieruchomość lub sprzedać ją osobie trzeciej. Harmonogram rat czynił już od samego początku nieprawdopodobnym dotrzymanie terminów. Co ciekawe, pożyczkobiorca dopiero ode mnie dowiedział się, że przeniósł własność swojego domu. 🤔

Dodatkowo pożyczkobiorca poddał się egzekucji wprost z aktu notarialnego. Czyli egzekucja wszystkich należności mogła się toczyć bez wyroku sądu. I niezależnie od “przejęcia” własności nieruchomości.

Szczególnie zaniepokoiła mnie ustalona w akcie notarialnym wartość nieruchomości. Biorąc pod uwagę jej opis, wydawała mi się ona kilkukrotnie zaniżona. Dodatkowo umowa nie przewidywała żadnego mechanizmu rozliczeń związanych z nieruchomością. W tym nie uzgadniała zwrotu ewentualnie pozostałej np. ze sprzedaży nadwyżki pożyczkobiorcy.

Taka konstrukcja umowy w skrajnym przypadku oznacza to, że pożyczkobiorca pozostaje bez przysłowiowego dachu nad głową i bez środków do życia. Niestety tak się stało w tym przypadku. Zostało wszczęte postępowanie egzekucyjne na podstawie aktu notarialnego zaopatrzonego w klauzulę wykonalności. Czyli bez wyroku sądowego. I niezależnie od tego pożyczkobiorca został wezwany do wydania nieruchomości przez pożyczkodawcę (właściciela nieruchomości).

Powyższe postanowienia tej umowy to jednak tylko „wierzchołek góry lodowej”. W umowie zastosowano szereg rozwiązań, które sprawiają, że należy ją wprost nazwać lichwą. Pożyczkobiorca otrzymał w ramach pożyczki kwotę ok. 40 tys. zł. W chwili obecnej, pomimo częściowej spłaty, zdaniem pożyczkodawcy zalega na kwotę ok. 120 tys. zł. I kwota ta rośnie w ekspresowym tempie.

Morał z tego wpisu powinien być taki – skonsultuj się ze specjalistą przed podpisaniem umowy. Pozwoli Ci to uniknąć szeregu problemów.

*****

Chcesz być na bieżąco? Subskrybuj mój blog. Polub też mój profil na fb:

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Od dłuższego czasu na moim blogu nie pojawiło się nic na temat użytkowania wieczystego. Ostatni wpis (dotyczący zniesienia współwłasności użytkowania wieczystego) znajdziesz 🔗tutaj🔗. Potężne zmiany w zakresie użytkowania wieczystego skłoniły mnie do podjęcia tematu.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Początek końca tej instytucji wprowadziła ustawa z dnia 20 lipca 2018 roku (już znowelizowana 😜) o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Zgodnie z jej postanowieniami z dniem 1 stycznia 2019 roku prawo użytkowania wieczystego przekształciło się w prawo własności. Dotyczy to jednak jedynie gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Czyli takich, które są zabudowane:

  • jednorodzinnymi budynkami mieszkalnymi,
  • wielorodzinnymi budynkami mieszkalnymi, w których minimum połowę lokali stanowią lokale mieszkalne.

Tekst ustawy uwzględniający zmiany wprowadzone ustawą z dnia 6 grudnia 2018 roku (stan na dzień 20.01.2019r.) znajdziesz tutaj: ➡️ 📄 ⬅️.

Jak uzyskać przekształcenie użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności tego gruntu?

Użytkowanie wieczyste w prawo własności.Nie musisz nic robić‼️ Jeśli byłeś użytkownikiem wieczystym gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe to z mocy prawa, samoczynnie stałeś się właścicielem tego gruntu z dniem 1 stycznia 2019 roku.

 

Zaświadczenie potwierdzające przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Właściwy organ, czyli:

  • starosta
  • wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa
  • dyrektor oddziału terenowego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa
  • dyrektor oddziału regionalnego Agencji Mienia Wojskowego
  • dyrektor Zarządu Zasobów Mieszkaniowych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji

wyśle do Ciebie zaświadczenie potwierdzające przekształcenie. Organ powinien zrobić to w ciągu 12 miesięcy od przekształcenia. Czyli do końca 2019 roku. Zaświadczenie zostanie wysłane na adres wskazany przez Ciebie w ewidencji gruntów i budynków. Ewentualnie na adres, na który dotychczas doręczano Ci korespondencję dotyczącą użytkowania wieczystego.

Zaświadczenie zostanie też automatycznie przesłane do Wydziału Ksiąg Wieczystych właściwego sądu. Organ ma na to 14 dni od daty wydania zaświadczenia. Sąd z urzędu dokona właściwego wpisu. Bez konieczności składania przez Ciebie wniosku. I bez ponoszenia opłat.

Jak szybciej uzyskać zaświadczenie potwierdzające przekształcenie użytkowania wieczystego we własność?

Jeśli zależy Ci na czasie złóż wniosek o wydanie zaświadczenia. Wtedy otrzymasz zaświadczenie w terminie 4 miesięcy od złożenia wniosku.

Jeżeli wniosek uzasadnisz potrzebą dokonania czynności prawnej mającej za przedmiot lokal albo potrzebą ustanowienia odrębnej własności lokalu, zaświadczenie powinno być wydane w terminie 30 dni.

Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju na swojej stronie internetowej opublikowało wzory stosownych wniosków. Zamieszczam je poniżej.

  • Wzór wniosku o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (4 miesiące).

Wzór wniosku o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.Wzór wniosku o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

 

 

 

 

  • Wzór wniosku o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności z uzasadnieniem (30 dni).

Wzór wniosku o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności z uzasadnieniem.Wzór wniosku o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności z uzasadnieniem.

 

 

 

Co będzie zawierało zaświadczenie?

Zaświadczenie oprócz potwierdzenia przekształcenia będzie również zawierało informacje o:

  • konieczności uiszczania rocznej opłaty przekształceniowej,
  • wysokości tej opłaty i okresie jej wnoszenia,
  • możliwości wniesienia opłaty jednorazowej i zasadach jej wnoszenia.

Zaświadczenie zawierało będzie również pouczenie o możliwości złożenia wniosku o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia opłaty w drodze decyzji. Jeżeli nie będziesz się zgadzał ze wskazaną w zaświadczeniu wysokością opłaty i okresem jej wnoszenia, będziesz mógł wystąpić do właściwego organu o wydanie takiej decyzji. Na złożenie takiego wniosku będziesz miał 2 miesiące od doręczenia zaświadczenia.

  • Zaświadczenie potwierdzające przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności będzie wyglądało tak:

Zaświadczenie potwierdzające przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

 

 

 

Przekształcenie użytkowania wieczystego gruntu mieszkalnego w prawo własności tego gruntu.

Ile będzie kosztowało przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności?

O tym już za kilka dni w kolejnym moim wpisie.

*****

Chcesz być na bieżąco? Subskrybuj mój blog. Polub też mój profil na fb:

Ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości.

Zauważyłem, że w sieci dostępna jest znaczna ilość artykułów poświęconych temu zagadnieniu. Z zasady opierają się one na krótkim wyjaśnieniu czym jest prawo pierwokupu i podaniu maksymalnie 2-3 przykładów przewidzianych w różnych ustawach. Przeważnie są to te same przykłady. Ze względu na dynamikę ustawodawstwa często nieaktualne. Brakuje mi swego rodzaju zestawienia wszystkich ustawowych przypadków praw pierwokupu nieruchomości funkcjonujących aktualnie. Dlatego postanowiłem zrobić je sam. Z odrobiną Twojej pomocy 🙂

Gorąca prośba do Ciebie!

  • Jeśli znasz jakiś przykład ustawowego prawa pierwokupu nieruchomości, którego tutaj nie wymieniłem – wskaż mi je w komentarzu!
  • Jeśli w czasie, kiedy będziesz czytał ten wpis któryś z wymienionych przykładów nie będzie już obowiązywał – śmiało mi to wytknij!

Chętnie zaktualizuję wpis.

 

Przykłady:

1. Prawo pierwokupu nieruchomości w kodeksie cywilnym.

Art. 166 kodeksu cywilnego określa prawo pierwokupu przysługujące współwłaścicielom nieruchomości rolnej. Dotyczy ono wyłącznie współwłaścicieli, którzy prowadzą gospodarstwo rolne na wspólnym gruncie.

§ 1. W razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy.

§ 2.(uchylony)

§ 3. Do sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2017 r. poz. 2196 i 2233) udziału we współwłasności lub części tego udziału stosuje się przepisy tej ustawy.

Od dnia 16.07.2003r. nie obowiązuje § 2 art. 695 kodeksu cywilnego. Zatem obecnie kodeks cywilny nie przewiduje prawa pierwokupu przysługującego dzierżawcy nieruchomości rolnej. Obecnie zbliżone rozwiązanie przewiduje ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Lata obowiązywania tego przepisu tak skutecznie zakorzeniły jego treść w świadomości, że dla wielu osób jedynym znanym przykładem prawa pierwokupu jest właśnie prawo dzierżawcy nieruchomości rolnej. Stąd nie sposób było, pomimo jego uchylenia, o nim nie wspomnieć.

>>> Jeśli interesuje Cię temat dziedziczenia gospodarstwa rolnego zajrzyj tutaj: https://zniesieniewspolwlasnosci.pl/dziedziczenie-gospodarstwa-rolnego/

2. Prawo pierwokupu nieruchomości w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego.

Prawo pierwokupu dzierżawcy. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (art. 3 ust. 1) określa prawo pierwokupu dzierżawcy w przypadku sprzedaży dzierżawionej nieruchomości rolnej. Dotyczy to jedynie sytuacji, gdy umowę dzierżawy zawarto w formie pisemnej z datą pewną i umowa ta była wykonywana minimum przez 3 lata licząc od daty pewnej. Dodatkowym ograniczeniem jest wymóg aby nieruchomość rolna wchodziła w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

Prawo pierwokupu Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Jeżeli brak jest uprawnionego do pierwokupu dzierżawcy lub niekorzystania przez niego z tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa działającemu na rzecz Skarbu Państwa. → art. 3 ust. 4 ukur

Prawo pierwokupu nie przysługuje KOWR, gdy nabycie nieruchomości rolnej prowadzi do powiększenia gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni maksymalnie 300 ha użytków rolnych. Dodatkowym obostrzeniem, koniecznym do wyłączenia prawa pierwokupu KOWR jest wymóg, aby nabywana nieruchomość rolna była położona w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie z nią graniczącej.

⇒ Prawo pierwokupu dzierżawcy oraz KOWR nie działa w przypadku gdy:

  • nabywcą nieruchomości rolnej jest osoba bliska zbywcy, jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa, spółka prawa handlowego, której wyłącznym udziałowcem albo akcjonariuszem jest Skarb Państwa, będąca operatorem systemu przesyłowego albo posiadająca koncesję na przesyłanie paliw ciekłych, w rozumieniu ustawy Prawo energetyczne
  • nabycie nieruchomości rolnej następuje za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (art. 2a ust. 4 ukur) albo za zgodą, o której mowa w art. 29a ust. 3 pkt 1 lit. b ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa
  • sprzedaż następuje pomiędzy osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego, działającymi na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania

⇒ Prawo pierwokupu gospodarstwa rolnego. Zgodnie z art. 4a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jej przepisy stosuje się odpowiednio do nabycia gospodarstwa rolnego. Dotyczy to również prawa pierwokupu. Przysługującego zarówno KOWR, jak i dzierżawcy. Z tym jednak zastrzeżeniem, że prawo pierwokupu dzierżawcy przysługuje wyłącznie dzierżawcy całego gospodarstwa rolnego.

⇒ Przysługujące KOWR prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem nieruchomości rolnej. Pierwokup ten nie dotyczy bezpośrednio sprzedaży nieruchomości, dlatego zostaje tutaj jedynie przywołany. Warto w tym miejscu odesłać do informacji zawartych na stronie KOWR pod adresem http://www.kowr.gov.pl/ukur/pierwokup-i-nabycie/spolki-kapitalowe-pierwokup-i-nabycie-udzialow-akcji. Podobne zasady działają w przypadku zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego wspólnika do spółki osobowej, która jest właścicielem nieruchomości rolnej. Nie jest to jednak prawo pierwokupu. Więcej na ten temat znajdziesz na stronie KOWR klikając http://www.kowr.gov.pl/ukur/pierwokup-i-nabycie/spolki-osobowe-zmiana-wspolnika-lub-przystapienie-nowego. W określonych przypadkach KOWR przysługuje prawo nabycia nieruchomości rolnych. Nie jest to jednak prawo pierwokupu, dlatego kolejny raz odsyłam do informacji na stronie KOWR http://www.kowr.gov.pl/ukur/pierwokup-i-nabycie/pierwokup-i-nabycie-nieruchomosci-rolnych.

 

3. Prawo pierwokupu w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych.

Art. 172 ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje prawo pierwokupu w przypadku zbycia ułamkowej części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Prawo takie przysługuje pozostałym współuprawnionym.

 

4. Prawo pierwokupu w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami w określonych przypadkach przyznaje prawo pierwokupu gminie. Zgodnie z art. 109 ust 1-3 ugn:

Gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży:

  • niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego (z wyjątkiem nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, lub w przypadku braku planów miejscowych, nieruchomości które są wykorzystywane na cele rolne i leśne)
  • prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę (z wyjątkiem nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, lub w przypadku braku planów miejscowych, nieruchomości które są wykorzystywane na cele rolne i leśne)
  • nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (prawo pierwokupu nie przysługuje jeżeli nie zostało ujawnione w księdze wieczystej)
  • nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości (prawo pierwokupu nie przysługuje jeżeli nie zostało ujawnione w księdze wieczystej)
  • nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, jeżeli przewiduje to uchwała, o której mowa w art. 8 ustawy o rewitalizacji
  • nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której mowa w rozdziale 5 ustawy o rewitalizacji

Poza przywołanymi powyżej wyłączeniami prawo pierwokupu nie przysługuje dodatkowo w przypadku:

  • sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy
  • sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego
  • gdy prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione jako odszkodowanie lub rekompensata za utratę własności nieruchomości
  • gdy prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione w wyniku zamiany własności nieruchomości;
  • sprzedaży nieruchomości na cele budowy dróg krajowych
  • gdy prawo pierwokupu przysługuje partnerowi prywatnemu lub ostatniemu partnerowi prywatnemu w przypadkach, o których mowa w ustawie o partnerstwie publiczno-prywatnym
  • sprzedaży nieruchomości na cele realizacji inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego albo inwestycji w zakresie Centralnego Portu Komunikacyjnego w rozumieniu ustawy z dnia o Centralnym Porcie Komunikacyjnym
  • sprzedaży nieruchomości na cele realizacji inwestycji w rozumieniu przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych oraz stacji radarów meteorologicznych

Od 2016 roku obowiązuje art. 111a, zgodnie z którym prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa lub miastu stołecznemu Warszawie w przypadku sprzedaży:

  • praw i roszczeń określonych w dekrecie z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. poz. 279 oraz z 1985 r. poz. 99)
  • roszczeń określonych w art. 214 ugn
  • prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na skutek realizacji roszczeń, wymienionych w punktach poprzednich

 

5. Prawo pierwokupu w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.

⇒ Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa ma prawo pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa, gdy sprzedawana jest nieruchomość, która wcześniej została nabyta od KOWR i nie minęło 5 lat od tego nabycia. → art. 29 ust. 4.

Prawo pierwokupu Lasów Państwowych. Dotyczy ono takich sytuacji, gdy KOWR w drodze umowy nieodpłatnie przekazał nieruchomości wchodzące w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa określonym osobom na cele związane z zalesianiem. W przypadku zamiaru zbycia takiego gruntu przez te osoby, Lasom Państwowym przysługuje prawo pierwokupu tej nieruchomości. → art. 24 ust. 5 i 5a.

 

6. Prawo pierwokupu w ustawie o lasach.

Prawo pierwokupu Skarbu Państwa reprezentowanego przez Lasy Państwowe. Określone zostało w art. 37a ustawy o lasach. Dotyczy sprzedaży gruntu niestanowiącego własności Skarbu Państwa:

  • oznaczonego jako las w ewidencji gruntów i budynków lub
  • przeznaczonego do zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, lub
  • będącego lasem w rozumieniu art. 3 ustawy o lasach, objętego uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej

Prawa pierwokupu nie stosuje się:

  • gdy nabywcami są:
    • małżonek zbywcy
    • krewni lub powinowaci zbywcy w linii prostej bez ograniczenia stopnia
    • krewni lub powinowaci zbywcy w linii bocznej do trzeciego stopnia
    • osoba związana ze zbywcą z tytułu przysposobienia, opieki lub kurateli
    • jednostka samorządu terytorialnego
  • w przypadku zbycia gospodarstwa rolnego, o którym mowa w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego

 

7. Prawo pierwokupu u ustawie Prawo wodne.

Art. 217 ust. 13 ustawy Prawo wodne stanowi, że Skarbowi Państwa przysługuje prawo pierwokupu w sytuacji sprzedaży gruntów pod śródlądowymi wodami stojącymi. Prawo takie jest wykonywane przez starostę działającego w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw gospodarki wodnej.

 

8. Prawo pierwokupu w ustawie o ochronie przyrody.

Prawo pierwokupu parku narodowego na rzecz Skarbu Państwa. Przysługuje ono w przypadku sprzedaży nieruchomości położonych w granicach parku narodowego. → art. 10 ust. 5.

 

9. Prawo pierwokupu w ustawie o specjalnych strefach ekonomicznych.

⇒ Prawo pierwokupu zarządzającego specjalną strefą ekonomiczną. Ma zastosowanie do prawa własności oraz użytkowania wieczystego nieruchomości położonych na obszarze strefy. → art. 8 ust. 2.

 

10. Prawo pierwokupu w ustawie o krajowym zasobie nieruchomości.

W ustawie o krajowym zasobie nieruchomości tzw. specustawą mieszkaniową wprowadzono nowe prawo pierwokupu. Od 7.09.2018r. obowiązuje art. 30a. Stanowi on, że Krajowy Zasób Nieruchomości (KZN) ma prawo pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa w stosunku do nieruchomości stanowiącej własność lub przedmiot użytkowania wieczystego państwowej osoby prawnej, o której mowa w art. 3 ustawy o zasadach zarządzania mieniem państwowym.

 

11. Prawo pierwokupu w ustawie o rewitalizacji.

Zgodnie z art. 11 ust. 5 pkt 1 ustawy o rewitalizacji rada gminy może ustanowić na rzecz gminy prawo pierwokupu wszystkich nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji. Powinno to nastąpić w uchwale, którą rada gminy wyznacza obszar zdegradowany i obszar rewitalizacji.

*****

Bądź na bieżąco! Polub mój profil na fb: https://www.facebook.com/adwokatbartoszhawryluk/

Zbycie udziału w nieruchomości

Bartosz Hawryluk08 grudnia 20182 komentarze

Czy można zbyć udziały we współwłasności nieruchomości?

Alternatywą dla zniesienia współwłasności może być po prostu sprzedaż lub darowizna udziału we współwłasności. Możliwe jest zarówno jednoczesne zbycie udziałów wszystkich współwłaścicieli jednemu nabywcy, jak też indywidualne zbycie udziałów poszczególnych współwłaścicieli. Temu drugiemu przypadkowi poświęcone zostaną dalsze rozważania. Kluczowym jest tutaj treść art. 198 k.c.:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Uprawnienie przewidziane w tym przepisie nie jest uzależnione od woli współwłaścicieli. Nie może zostać przez nich wyłączone bądź ograniczone, ponieważ zgodnie z treścią art. 57 k.c.:

§1. Nie można przez czynność prawną wyłączyć ani ograniczyć uprawnienia do przeniesienia, obciążenia, zmiany lub zniesienia prawa, jeżeli według ustawy prawo to jest zbywalne.

§2. Przepis powyższy nie wyłącza dopuszczalności zobowiązania, że uprawniony nie dokona oznaczonych rozporządzeń prawem.

Nabywca udziału wchodzi w miejsce zbywcy. Staje się więc współwłaścicielem w takiej części jaką nabył od zbywcy (możliwym jest zbycie ułamkowej części przysługującego udziału). Pamiętajmy, że chodzi tutaj o zbycie udziału, a nie o zbycie wyodrębnionej fizycznie części.

Do zbycia udziałów w nieruchomości mają zastosowanie ogólne zasady dotyczące zbywania nieruchomości. Wymagana jest więc forma aktu notarialnego i istnieją pewne ograniczenia, wynikające chociażby z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, czy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Dodatkowo istnieją pewne ograniczenia, które mają zastosowanie wyłącznie do zbycia udziałów. Przedstawione zostaną poniżej.

 

Prawo pierwokupu udziału we współwłasności nieruchomości rolnej.

Pierwsze ograniczenie stanowi prawo pierwokupu przez pozostałych współwłaścicieli w przypadku sprzedaży udziału w nieruchomości rolnej. Co do zasady przysługuje ono współwłaścicielom gdy prowadzą oni gospodarstwo rolne na wspólnym gruncie. Reguluje to art. 166 § 1 k.c., zgodnie z którym:

W razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy.

⇒⇒⇒ O prawie pierwokupu poczytaj tutaj. ⇐⇐⇐

 

Prawo pierwokupu ułamkowej części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Zbywając ułamkową część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu pamiętajmy o prawie pierwokupu. Prawo takie przysługuje pozostałym współuprawnionym. → art. 172 ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

O innych przykładach prawa pierwokupu pisałem tutaj.

 

Zbycie udziału w nieruchomości należącej do spadku.

Odmiennie wygląda sytuacja, gdy udziały w nieruchomości zostały nabyte w drodze dziedziczenia i nie nastąpił jeszcze dział spadku. Przypadek taki reguluje art. 1036 k.c., zgodnie z którym:

Spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku. W braku zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku.

Zbycie przez spadkobiercę udziałów w nieruchomości wspólnej wchodzącej w skład spadku jest więc możliwe. Konieczna jest jednak zgoda pozostałych spadkobierców wyrażona w formie aktu notarialnego. Uwzględniając treść art. 63 § 1 k.c. przyjąć należy, że zgoda taka może być wyrażona przed zbyciem udziału przez spadkobiercę, równocześnie z nim, bądź też po jego dokonaniu. Przywołany przepis nie zawiera jednak sankcji nieważności. Umowa zbycia takich udziałów pomimo braku zgody pozostałych spadkobierców nie jest więc nieważna. Gdy narusza uprawnienia spadkobiercy, który nie wyraził zgody, przysługujące mu na podstawie przepisów o dziale spadku jest bezskuteczna.

 

Zbycie udziału w nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego po ustaniu ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej a przed dokonaniem podziału tego majątku.

Zgodnie z art. 46 krio:

…od chwili ustania wspólności ustawowej do majątku, który był nią objęty, jak również do podziału tego majątku, stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności majątku spadkowego i o dziale spadku.

Zatem przywołany powyżej przepis art. 1036 k.c. znajduje również odpowiednie stosowanie do majątku wspólnego po ustaniu wspólności ustawowej małżeńskiej do czasu podziału tego majątku pomiędzy małżonkami (ewentualnie byłymi małżonkami). Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 30 czerwca 2016 roku (I CSK 458/17) wyjaśnił, że po ustaniu wspólności ustawowej rozporządzenie przez jednego z małżonków (byłych małżonków) udziałem w przedmiocie należącym do majątku wspólnego wymaga zgody byłego współmałżonka, a przy jej braku jest wobec niego bezskuteczne, jeżeli naruszałoby uprawnienia przysługujące temu małżonkowi na podstawie przepisów o podziale majątku wspólnego.

 

Zagadnienia zasygnalizowanych bezskuteczności, zarówno w odniesieniu do majątku spadkowego jak i małżeńskiego są na tyle skomplikowane, że znacznie wykraczają poza ramy tego wpisu. W każdym razie nie polecam przeprowadzania tego typu transakcji bez szczegółowej analizy ze specjalistą 🙂

*****

Bądź na bieżąco! Polub mój profil na fb: https://www.facebook.com/adwokatbartoszhawryluk/

Możliwość zakwalifikowania umowy o nieodpłatne zniesienie współwłasności jako darowizny

Po dłuższej przerwie ponownie wracam do kontynuowania tematu zniesienie współwłasności. Przeglądając ostatnio orzecznictwo natknąłem się na ciekawe, aktualne orzeczenie. Wyrok został wydany przez odległy od moich stron Sąd Apelacyjny, ale ze względu na materię sprawy pragnę się z Wami podzielić pewnym zagadnieniem.

Stan faktyczny sprawy

Po śmierci jednego z członków rodziny jego spadkobiercy zawarli u notariusza umowę nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości. Syn zmarłego uzyskał własność większości udziałów w nieruchomości kosztem swojej matki. Ustalono, że matka będzie zajmowała lokum, które na mocy ww. umowy stało się własnością jej syna. Do pewnego czasu wszystko układało się poprawnie. Nieoczekiwanie do domu zamieszkiwanego dotychczas przez matkę, sprowadziła się jej córka (i siostra właściciela) z partnerem. Na tle kosztów utrzymania powstawały konflikty pomiędzy rodzeństwem, w których matka brała stronę córki.

Na tle powyższym rozpoczął się spór w sądzie. Matka wystąpiła przeciwko synowi opierając swoje racje na odwołaniu darowizny, którą jej zdaniem stanowiła w istocie umowa nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości. Podstawą odwołania darowizny była rażąca niewdzięczność obdarowanego.

Rozważania Sądu

Sąd I instancji uznał dopuszczalność odwołania ww. darowizny. Doszedł jednak do wniosku, że powódka (matka) nie wykazała przesłanki “rażącej niewdzięczności” syna. Powódka odwołała się od wyroku. Sąd II instancji przyjął, że

wyjście ze współwłasności możliwe jest w drodze zniesienia współwłasności i może to mieć miejsce w drodze umowy zawartej przez współwłaścicieli w trybie pozasądowym, jak też na mocy orzeczenia sądu bądź ugody zawartej przed sądem. Zniesienie współwłasności możliwe jest też na wiele sposobów, przy czym nie mogą one pozostawać w sprzeczności z obowiązującymi przepisami bądź zasadami współżycia społecznego (art. 58 k.c.). Także w świetle obowiązującej zasady swobody umów możliwym jest zniesienie współwłasności bez obowiązku pobierania spłat czy dopłat, w sytuacji gdy udziały i wartości uzyskane przez współwłaścicieli w wyniku zniesienia współwłasności znacznie się różnią.

Zdaniem Sądu II instancji treść umowy notarialnej nie wskazywała na wolę zawiązania stosunku darowizny. Dlatego też umowy tej nie należy w taki sposób kwalifikować. Przeciwko interpretacji umowy jako darowizny przemawia też art. 889 § 1 k.c., zgodnie z treścią którego:

nie stanowią darowizny m.in. tego rodzaju przysporzenia gdy zobowiązanie do bezpłatnego świadczenia wynika z umowy uregulowanej innymi przepisami kodeksu.

Zważywszy na powyższe Sąd II instancji uznał, że dochodzone pozwem roszczenie nie może zostać uwzględnione jako niespełniające przesłanek wynikających z umowy darowizny i jej odwołania.

Sąd zwrócił jednak uwagę na fakt, że umowa zniesienia współwłasności nieruchomości może być kwalifikowana w określonych sytuacjach jako umowa darowizny. W związku z tym należy do niej stosować przepisy o możliwości odwołania darowizny już wykonanej z powodu rażącej niewdzięczności.

Sąd zauważył, że takie stanowisko nie przekłada się automatycznie na każdą z umów o zniesienie współwłasności. W takich  sytuacjach należy badać składniki przedmiotowo istotne charakteryzujące daną umowę. W tej konkretnej sprawie nie pozwoliły one na zakwalifikowanie przedmiotowej umowy jako darowizny.

Podsumowanie

Ostatecznie matka przegrała sprawę, ale przyjęta przez nią strategia procesowa rzuca nowe spojrzenie na problem konkretnych postanowień umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności. W pewnych sytuacjach, można by ją zakwalifikować jako umowę darowizny ze wszystkimi tego konsekwencjami. W tym konsekwencją najbardziej dotkliwą, tj. instytucją odwołania darowizny ze względu na rażącą niewdzięczność obdarowanego.

Na temat odwołania aktu notarialnego więcej dowiesz się tutaj: Anulowanie aktu notarialnego cz. 1 i tutaj: Anulowanie aktu notarialnego cz. 2.

Bądź na bieżąco! Polub mój profil na fb: https://www.facebook.com/adwokatbartoszhawryluk/