Bartosz Hawryluk

adwokat

W mojej praktyce zawodowej zajmuję się głównie sprawami cywilnymi, w tym sprawami związanymi ze zniesieniem współwłasności nieruchomości. Pomagam współwłaścicielom znaleźć optymalne rozwiązania, aby dokonać podziału majątku bez udziału sądu...
[Więcej >>>]

W ostatnim wpisie poruszyłem kwestię kupna i sprzedaży gruntów rolnych. Dzisiaj chciałbym wyczerpać temat do końca i opowiedzieć o tym, jak wygląda zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej (w szczególności w przypadku działu spadku oraz rozwodu). Na dzień pisania artykułu (24.05.2019 r.) nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego czeka na podpis Prezydenta. Za kilka dni powinna zatem wejść w życie. Jej treść jest dostępna >> TUTAJ <<.

W dzisiejszym wpisie nie będę powielał informacji wskazanych we wspomnianym wcześniej artykule. Zachęcam zatem do przeczytania również poprzedniego artykułu >> TUTAJ <<, aby w pełni zrozumieć proces zniesienia współwłasności nieruchomości rolnej.

Zniesienie współwłasności – ogólne informacje

Mówiąc o zniesieniu współwłasności nieruchomości trzeba wspomnieć o ogólnych zasadach dotyczących tego procesu. Ogólnie rzecz biorąc, każdy ze współwłaścicieli w dowolnej chwili może zażądać zniesienia współwłasności. Jeżeli wszyscy współwłaściciele są zgodni, co do sposobu jej zniesienia, sprawę można załatwić szybko (i trochę drożej) u notariusza lub w sądzie (trochę taniej, ale z reguły dłużej). Jeżeli  nie mogą się dogadać w tej kwestii, konieczne jest założenie sprawy sądowej o zniesienie współwłasności nieruchomości.

W takim przypadku zniesienie współwłasności może nastąpić poprzez:

  1. podział fizyczny (np. podzielenie działki na dwie odrębne),
  2. przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli i nakazanie mu spłaty pozostałych współwłaścicieli,
  3. egzekucyjną sprzedaż nieruchomości i podział pieniędzy z niej uzyskanych pomiędzy współwłaścicieli.

Trochę inaczej wygląda sytuacja przy znoszeniu współwłasności po rozwodzie, albo w ramach działu spadku. Poniżej opiszę te sytuacje odnosząc je konkretnie do nieruchomości rolnych.

zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej 2019

Zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej

Zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej jest nieco trudniejsze, niż nieruchomości “zwykłej” tj. nie rolnej. Ustawodawca nałożył bowiem pewne obowiązki na nabywcę nieruchomości rolnej. Na szczęście, po wejściu w życie zmian, obowiązki te są mniejsze i nie dotyczą wszystkich nabywców.

Po pierwsze, zgodnie z nadchodzącą nowelizacją, jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w efekcie:

  • zniesienia wspówłasności,
  • podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa,
  • oraz działu spadku

to nie stosujemy do takiego nabycia ogólnych przepisów mówiących o tym, że ziemię rolną może nabyć tylko rolnik indywidualny.

Z uwagi na powyższe, od momentu wejścia nowelizacji w życie, nabycie nieruchomości rolnej będące wynikiem zniesienia współwłasności, działu spadku lub podziału majątku po rozwodzie następuje na zasadach ogólnych, tj. bez ograniczeń wynikających z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Nabyć taką nieruchomość może zatem każdy.

Jeśli zainteresował Cię artykuł i doceniasz to co robię kliknij tutaj i subskrybuj mój blog.

Obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej

Choć nabyć nieruchomość rolną w wyniku zniesienia współwłasności będzie mógł każdy, to dalej ciążyć będą na tej osobie pewne obowiązki. Najważniejszym z nich jest konieczność prowadzenia gospodarstwa rolnego przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia nieruchomości. Ponadto gospodarstwo musi być prowadzone osobiście. W trakcie tego okresu nie można zbyć nieruchomości.

Jeżeli jest to uzasadnione ważnym interesem nabywcy lub interesem publicznym, Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) może wyrazić zgodę na zbycie nieruchomości rolnej.

Powyższe regulacje nie dotyczą jednak nieruchomości nabytej wskutek działu spadku. Ustawa nie wspomina jednak w tym miejscu o zniesieniu współwłasności lub podziale majątku po rozwodzie. Trzeba zatem przyjąć, że nabycie nieruchomości rolnej w tych dwóch przypadkach wiąże się z koniecznością prowadzenia gospodarstwa rolnego przez kolejnych 5 lat.

Dział spadku – nieruchomość rolna

Dział spadku jest niejako kolejnym etapem postępowania spadkowego, po tym, jak notarialnie, albo sądowo ustalono, w jakich częściach spadek przysługuje konkretnym spadkobiercom. Więcej na ten temat mogą Państwo przeczytać >> TUTAJ <<.

Nieruchomość wchodzącą w skład spadku, spadkobiercy mogą samodzielnie podzielić między sobą i swoje ustalenia potwierdzić u notariusza. W przypadku braku zgody, konieczna jest droga sądowa. W przypadku działu spadku nabycie nieruchomości rolnej nie wiąże się z koniecznością prowadzenia gospodarstwa rolnego przez kolejnych 5 lat.

Samo postępowanie o dział spadku często jest skomplikowane i długotrwałe. Dużą rolę odgrywają tutaj zgromadzone dowody. Więcej na ten temat pisałem >> TUTAJ <<.

Podział nieruchomości rolnej po rozwodzie

Podział nieruchomości po rozwodzie to tak naprawdę temat na odrębny, długi wpis. Podzielić nieruchomość można fizycznie (na dwie odrębne nieruchomości rolne), albo dokonać podziału cywilnego tj. sprzedać nieruchomość i podzielić uzyskane pieniądze. Można również przyznać nieruchomość jednemu z byłych małżonków i nakazać mu spłatę drugiego. Trzeba jednak pamiętać, że w przypadku podziału nieruchomości rolnej po rozwodzie istnieje, opisany wyżej, obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego przez nabywcę przez 5 lat od dnia nabycia.

Od pewnego czasu nosiłem się z zamiarem napisania artykułu o ograniczeniach w obrocie ziemią rolną. Dobrze, że trochę z tym zwlekałem, ponieważ wczoraj (25 kwietnia) w Sejmie odbyło się II czytanie zmiany ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Niedługo możemy zatem spodziewać się podpisu Prezydenta i wejścia nowelizacji w życie. Mój dzisiejszy artykuł uwzględni zatem nadchodzące zmiany.

Rolnik indywidualny nabywcą nieruchomości rolnej

W dalszym ciągu w ustawie znajduje się postanowienie mowiące o tym, że nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej.

Za rolnika indywidualnego uważa się:

  1. właściciela, użytkownika wieczystego, samoistnego posiadacza lub dzierżawcę nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha,
  2. posiadającego kwalifikacje rolnicze oraz
  3. zamieszkałego co najmniej od 5 lat w gminie na obszarze której jest położona nieruchomość rolna wchodząca w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącego przez ten okres osobiście to gospodarstwo. Do powyższych 5 lat można doliczyć okres zamieszkiwania w innej gminie bezpośrednio poprzedający zmianę miejsca zamieszkania, jeżeli w tej gminie jest lub była położona nieruchomość rolna wchodząca w skład tego samego gospodarstwa rolnego.

Skupimy się jednak przede wszystkim na tych przypadkach, w których nabywcą nieruchomości rolnej jest kto inny, aniżeli rolnik indywidualny.

Przede wszystkim nieruchomość rolna o powierzchni mniejszej niż 1 ha może zostać nabyta przez osobę niebędącą rolnikiem indywidualnym.

Powyższe regulacje nie dotyczą również nabycia nieruchomości rolnej (bez względu na jej powierzchnię) przez:

  1. osobę bliską zbywcy,
  2. jednostkę samorządu terytorialnego,
  3. Skarb Państwa lub działający na jego rzecz Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (dalej: KOWR),
  4. oraz kilka innych, mniej znaczących podmiotów jak np. spółki, w których jedynym udziałowcem jest Skarb Państwa, albo parki narodowe.

Ponadto nabywcą nieruchomości rolnej nie musi być rolnik indywidualny, jeżeli nabycie m.in. następuje w:

  • ramach dziedziczenia bądź zapisu windykacyjnego (o dziedziczeniu gospodarstwa rolnego przeczytasz >> TUTAJ <<),
  • wyniku nieumyślnego przekroczenia granic sąsiedniego gruntu przy wznoszeniu budynku,
  • toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego,
  • wyniku zniesienia wspówłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa oraz działu spadku.

ograniczenia w obrocie ziemią rolną - zmiany 2019

Inne osoby, spoza ustawy

Ustawa dopuszcza możliwość nabywania nieruchomości rolnych również przez osoby niewymienione powyżej. Konieczna jest do tego zgoda Dyrektora Generalnego KOWR wyrażona w drodze decyzji administracyjnej. Zgoda taka jest wydawana na wniosek:

  • zbywcy nieruchomości rolnej, jeżeli:
    • wykaże, że nie mógł sprzedać ziemi osobom wskazanym w ustawe (czyli tym wymienionym powżej), a
    • nabywca nieruchomości rolnej:
      • zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej ziemi,
      • uzyska opinię właściwego wojewódzkiego ośrodka doradztwa rolniczego,
    • w wyniku nabycia nieruchomości nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów.
  • osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne, która:
    • posiada kwalifikacje rolnicze,
    • zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej i uzyska opinię, o której mowa powyżej,
    • zobowiąże się do zamieszkiwania przez 5 lat na terenie gminy, na której znajduje się nabywana nieruchomość rolna,
  • osoby fizycznej zamierzającej powiększyć gospodarstwo rolne, jeżeli również spełni powyższe wymagania,
  • uczelni, jeżeli nieruchomość jest niezbędna do realizacji celów dydaktycznych i będzie wykorzystywana na cele rolnicze,
  • nabywcy:
    • jeżeli nieruchomość rolna położona jest w obszarze rozmieszczenia inwestycji celu publicznego, o której mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz zobowiąże się do rozpoczęcia inwestycji w ciągu 12 miesięcy i określi termin jej realizacji.

Ograniczenia w obrocie ziemią rolną – praktyka

Nowelizacja przewiduje, że KOWR będzie utrzymywał system teleinformatyczny pozwalający bezpłatnie zamieszczać informację o sprzedaży nieruchomości rolnej. Dopiero, gdy żaden rolnik indywidualny nie złoży odpowiedzi na ogłoszenie, będzie można uznać, że nie znaleziono odpowiedniego nabywcy nieruchomości rolnej. Wtedy będzie można wystąpić o wydanie zgody na sprzedaż nieruchomości innym osobom, niż tym wymienionym w ustawie.

Jeśli zainteresował Cię artykuł i doceniasz to co robię kliknij tutaj i subskrybuj mój blog.

Postępowanie o wydanie zgody przez KOWR

Postępowanie o uzyskanie zgody KOWR na sprzedaż nieruchomości rolnej oparte jest na procedurze administracyjnej uregulowanej w kodeksie postępowania administracyjnego. Wniosek musi zawierać:

  1. oznaczenie zbywcy i nabywcy nieruchomości rolnej,
  2. oznaczenie zbywanej nieruchomości,
  3. uzasadnienie wniosku zawierające w szczególności cel, dla którego nieruchomość jest zbywana oraz przewidywany sposób jej wykorzystania.

Do wniosku należy dołączyć:

  1. wypis z ewidencji gruntów i budynków,
  2. odpis księgi wieczystej,
  3. zaświadczenie o przeznaczeniu zbywanej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
  4. dokumenty, potwierdzające fakt, że nie udało znaleźć się nabywcy wśród osób wymienionych w ustawie,
  5. a także w niektórych przypadkach, oświadczenie zbywcy o zamiarze zbycia nieruchomości rolnej.

Decyzja odmowna KOWR

W przypadku, gdy KOWR nie wyrazi zgody na sprzedaż nieruchomości, zbywca w terminie miesiąca od momentu, w którym decyzja odmowna stała się ostateczna może żądać nabycia nieruchomości przez KOWR. Cena nieruchomości powinna odpowiadać jej wartości rynkowej. KOWR może odmówić nabycia nieruchomości rolnej tylko wtedy, gdy zgoda nie została uprzednio wyrażona z powodu:

  • braku wykazania, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej podmiotom wskazanym w ustawie,
  • gdy w wyniku zbycia doszłoby do nadmiernej koncentracji gruntów,
  • lub jeżeli o zgodę wnioskował nabywca, uczelnia lub osoba fizyczna chcąca powiększyć gospodarstwo rolne lub utworzyć gospodarstwo rodzinne.

Następnie KOWR ma 2 miesiące na powiadomienie o wysokości ceny. Zbywca może w ciągu miesiąca wystąpić do sądu o ustalenie ceny odpowiadającej wartości rynkowej (jeżeli nie jest zadowolony z wyceny KOWR) albo cofnąć żądanie nabycia nieruchomości przez KOWR.

Obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej

Jak wykazałem powyżej, nabywcą nieruchomości rolnej nie może zostać każdy. To dlatego, że po jej nabyciu pojawiają się pewne obowiązki:

  1. Nabywca jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia, a gdy nabywca jest osobą fizyczną musi prowadzić gospodarstwo osobiście.

W trakcie tego okresu nieruchomość może być zbyta lub oddana w posiadanie innym podmiotom tylko w szczególnych przypadkach na mocy decyzji Dyrektora Generalnego KOWR. Powyższe obowiązki nie mają zastosowania, jeżeli nieruchomość nabyła m.in.:

  • osoba bliska,
  • jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa,
  • lub jeżeli nieruchomość została nabyta w wyniku dziedziczenia, działu spadku lub zapisu windykacyjnego.

Ograniczenia w obrocie ziemią rolną – ograniczenia

Oprócz powyższych ureglowań, trzeba pamiętać, że istnieje jeszcze prawo pierwokupu nieruchomości rolnej przysługujące dzierżawcy oraz KOWR. Więcej na ten temat możesz przeczytać >> TUTAJ << w moim innym wpisie.

Jak już niejednokrotnie wspominałem na blogu, sprawy o zniesienie współwłasności często są kosztowne i długotrwałe. Na szczęście nie zawsze trzeba znosić współwłasność, aby swobodnie i bez przeszkód móc korzystać z nieruchomości. Jeżeli współwłaściciele chcą korzystać z konkretnej części nieruchomości samodzielnie, powinni rozważyć możliwość zawarcia umowy o korzystanie z nieruchomości wspólnej. Umowa ta nazywa się quoad usum. W artykule przedstawię jak dokonać takiego podziału oraz jakie zalety ma takie rozwiązanie.

Na czym polega quoad usum?

Jest to umowa, dzięki której współwłaściciele mogą określić sposób korzystania z nieruchomości przez każdego z nich. Przykładowo mogą podzielić się według kondygnacji i uznać, że jeden z nich będzie zajmował parter, drugi pierwsze piętro, a trzeci drugie piętro. Współwłaściciele mogą umówić się, że wydzielone części będą tylko i wyłącznie do ich użytku, a pozostali współwłaściciele nie będą mogli korzystać z tych części.

Podział quoad usum ma na celu wyłączenie postanowień art. 206 kodeksu cywilnego, który stanowi, że:

Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzytaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Powyższa regulacja to przepis dyspozytywny, a więc można go wyłączyć umową stron (tj. współwłaścicieli).

W umowie tej współwłaściciele mogą również uregulować kwestię zarządu nieruchomością wspólną. Ponadto w ramach quoad usum można wyłączyć możliwość zniesienia współwłasności przez określoną liczbę lat.

Jeśli zainteresował Cię artykuł i doceniasz to co robię kliknij tutaj i subskrybuj mój blog.

Jak dokonać podziału quoad usum?

Zawarcie umowy o korzytanie z nieruchomości wspólnej jest niezwykle łatwe. Prawo nie przewiduje szczególnej formy tej umowy (np. aktu notarialnego). Co więcej, w praktyce uważa się, że umowa może być zawarta ustnie, a nawet w sposób dorozumiany (wtedy, gdy współwłaściciele przez długi czas korzystają z konkretnych części nieruchomości bez udziału innych współwłaścicieli).

Oczywiście umowę quoad usum można zawrzeć w formie aktu notarialnego. Korzyścią takiego rozwiązania jest możliwość wpisania uprawnienia do księgi wieczystej.

Drugim źródłem podziału quoad usum może być orzeczenie sądowe. Jest to możliwe wtedy, gdy brak jest zgody wszystkich współwłaścicieli na zawarcie takiej umowy. W takim przypadku współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą zwrócić się do sądu o ustanowienie takiego podziału.

Jak dokonać podziału Quoad usum - umowa o korzystanie z nieruchomości wspólnej

Skutki podziału quoad usum

Przede wszystkim należy pamiętać, że taki podział ma jedynie skutek zobowiązaniowy, a nie rzeczowy. Oznacza to, że współwłaściciele muszą przestrzegać postanowień umowy quoad usum, jednak dalej przysługuje im ten sam udział w nieruchomości. Ważniejsze są w tym przypadku ustalenia współwłaścicieli, niż posiadane udziały. Korzystanie z nieruchomości odbywa się według sporządzonego porozumienia (quoad usum).

Co ważne, podział quoad usum jest bardzo popularny, a przez to respektowany również przez różne instytucje i urzędy. Ponadto umowa o korzystanie z nieruchomości wspólnej obowiązuje również następców prawnych współwłaściciela (czyli m.in. spadkobierców, czy nabywców udziału).

Zawarcie umowy quoad usum determinuje również sposób pobierania pożytków i dochodów z nieruchomości. Na podstawie tej umowy domniemywa się, że wszystkie korzyści przypadają w sposób niepodzielny temu współwłaścicielowi, który otrzymał tę część nieruchomości w ramach podziału quoad usum.

Quoad usum a współwłasność

Trzeba pamiętać, że podział quoad usum nie ingeruje w żadnym stopniu w posiadane udziały. Nie znosi on współwłasności. To, że ktos posiada np. 1/4 udziału nie oznacza, że w ramach umowy o korzystanie z nieruchomości wspólnej otrzyma 1/4 nieruchomości do wyłącznego użytku. To są dwie odrębne i niezależne sprawy. Posiadane udziały nie muszą odpowiadać otrzymanej części w ramach quoad usum. Jest to niezwykle ważne zwłaszcza w kontekście nabycia udziału w nieruchomości, w której obowiązuje podział quoad usum. Nabycie takiego udziału uprawnia do korzystania z nieruchomości zgodnie z umową do momentu, gdy przestanie ona obowiązywać. Po tym czasie, pozostaje jedynie udział we współwłasności i uprawnienie z art. 206 kodeksu cywilnego do współkorzystania z nieruchomości.

Quoad usum a zasiedzenie

Podział quoad usum nie wyłącza możliwości zasiedzenia nieruchomości ponad swój udział. Jest to jednak rzadko spotykana sytuacja, którą w praktyce niezwykle ciężko udowodnić. Więcej o zasiedzeniu udziału w nieruchomości przeczytasz w moim poprzednim wpisie.

Podsumowanie – korzystanie z nieruchomości wspólnej

Jak widać, dokonanie podziału quoad usum nie jest trudne, a niekiedy niezwykle korzystne. Możliwość zawarcia takiej umowy w formie ustnej dodatkowo przemawia za tym, iż jest to rozwiązanie dla każdego. Trzeba mieć jednak zawsze na uwadze, że jest to tylko umowa, która może zostać zmieniona zarówno wolą stron jak i orzeczeniem sądowym. Quoad usum nie zmienia bowiem niczego w zakresie posiadanego udziału we współwłasności.

Zasiedzenie udziału w nieruchomości

Bartosz Hawryluk01 kwietnia 2019Komentarze (0)

W dotychczasowej praktyce kilkukrotnie zdarzyła mi się następująca sytuacja. Klient przychodzi do kancelarii zdecydowany, żeby zlecić sprawę o zniesienie współwłasności nieruchomości. W trakcie rozmowy dochodzimy do przekonania, że jednak wystąpimy do sądu z wnioskiem o zasiedzenie udziału w nieruchomości. Wszystkie takie sprawy w mojej kancelarii do tej pory zakończyły się skutecznie. A klienci – wcześniejsi współwłaściciele – zamiast dzielić się nieruchomością, stawali się właścicielami jej całości.

Zagadnienie zasiedzenia udziałów w nieruchomości jest jednak bardzo skomplikowane. Dlatego postanowiłem troszkę Ci je rozjaśnić.

Zasiedzenie to jeden ze sposobów nabycia własności. Nikt nie ma wątpliwości co do tego, że taka instytucja istnieje i ma realne znaczenie praktyczne. Niewiele osób jednak wie, że możliwe jest również zasiedzenie jedynie udziału w nieruchomości, zamiast niej całej. Co więcej, w tym zakresie występują dwie możliwości. Jedna z nich czasami może być prostszą i w niektórych przypadkach tańszą alternatywną dla zniesienia współwłasności. Tak, jak miało to miejsce w przywołanych wyżej sprawach. Zacznę jednak od krótkiego przedstawienia samej instytucji zasiedzenia.

Zasiedzenie – informacje ogólne

Zasiedzenie ma miejsce wtedy, gdy przez określony czas władamy nieruchomością jako posiadacz samoistny, czyli jak właściciel. Najczęściej taka sytuacja występuje, gdy m.in.:

  1. korzystamy z nieruchomości (np. mieszkamy, uprawiamy ją, jeżeli są to grunty),
  2. ponosimy ciężary związane z nieruchomością (remontujemy, opłacamy podatek od nieruchomości, rachunki itp.)
  3. a także wobec osób trzecich przedstawiamy się jako właściciel nieruchomości.

Aby zasiedzieć nieruchomość należy nią władać przez:

  • 20 lat, jeżeli działamy w dobrej wierze (czyli wtedy, gdy nie mamy świadomości, że nie jesteśmy formalnymi właścicielami),
  • 30 lat, jeżeli działamy w złej wierze (czyli zasiadujemy nieruchomość, wobec której wiemy, że nie jesteśmy jej właścicielami).

Wyjątkiem jest sytuacja, gdy właścicielem nieruchomości wobec której biegnie zasiedzenie jest małoletni. Wtedy powyższy okres nie może skończyć się wcześniej, niż z upływem 2 lat od uzyskania przez właściciela pełnoletności.

Powyższe terminy są dosyć długie. Prawo jednak pozwala na doliczenie do czasu zasiadywania nieruchomości okres zasiadywania jej przez poprzednich posiadaczy. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz nabył nieruchomość w złej wierze, jego okres można dodać tylko wtedy, gdy łącznie z obecnym posiadaczem łącznie wyjdzie 30 lat zasiadywania. Dodatkowo, należy wiedzieć, że okres ten podlega takim samym regulacjom prawnym, jak bieg terminu przedawnienia.

Jeśli zainteresował Cię artykuł i doceniasz to co robię kliknij tutaj i subskrybuj mój blog.

Zasiedzenie – przebieg postępowania

Odpowiedni wniosek o zasiedzenie może złożyć każdy zainteresowany. Uczestnikami postępowania w tym przypadku będą wszyscy, których wynik sprawy może dotyczyć. Będą to zatem m.in. dotychczasowi właściciele, lub osoby, którym przysługuje prawo rzeczowe ograniczone na nieruchomości (np. dzierżawca), a nawet sąsiedzi (jeśli granica jest sporna lub roszczą sobie jakieś pretensje do przygranicznych pasów gruntów). Sprawę kieruje się do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Wniosek podlega stałej opłacie w kwocie 2000 zł.

Co ważne, ewentualne orzeczenie sądowe potwierdzające zasiedzenie ma charakter deklaratoryjny. Oznacza to tyle, że zasiedzenie następuje samoistnie z mocy prawa w dniu upłynięcia odpowiedniego terminu. Orzeczenie sądowe tylko potwierdza ten fakt, nie ustanawia zaś prawa własności.

Zasiedzenie udziału w nieruchomości

Zasiedzenie udziału w nieruchomości przez współwłaściciela

Przechodząc do tematu wpisu, najpierw opiszę sytuację zasiedzenia udziału w nieruchomości przez jednego ze współwłaścicieli. Taka sytuacja występuje wtedy, gdy np. nieruchomość ma 3 współwłaścicieli (każdy z nich ma po 1/3), a tylko jeden z nich wykonuje wszystkie czynności wobec całej nieruchomości przy bezczynności pozostałych współwłaścicieli.

W tym przypadku należy wiedzieć, że jest to szczególna forma zasiedzenia i nie jest z nią “tak łatwo” jak ze zwyczajnym zasiedzeniem całej nieruchomości. Pewną przeszkodą jest tutaj art. 206 kodeksu cywilnego, według którego:

Art. 206. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Oznacza to, że tak naprawdę każdy współwłaściciel może korzystać z całej nieruchomości. Takie zachowanie nie może jednak automatycznie prowadzić do zasiedzenia pozostałych udziałów, a w efekcie do zasiedzenia całej nieruchomości przez jednego ze współwłaścicieli. Bardzo trudno jest rozróżnić, kiedy jeszcze współwłaściciel korzysta z nieruchomości “bo może”, a kiedy już posiada ją całą wyłącznie dla siebie i “przeciwko” pozostałym współwłaścicielom.

Prawo nie określa wyraźnych przesłanek, które powodują, że współwłaściciel może zasiedzieć pozostałe udziały. Analizując orzeczenia sądowe w tym zakresie (które oczywiście umożliwiają takie zasiedzenie), należy stwierdzić, że taki rodzaj zasiedzenia jest możliwy, wtedy, gdy jeden ze współwłaścicieli m.in.:

  1. wyłącznie i samodzielnie korzysta z całej nieruchomości,
  2. decyduje o zakresie i sposobie wykorzystania nieruchomości bez zgody innych współwłaścicieli,
  3. pokrywa w całości koszty utrzymania nieruchomości (np. podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, rachunki)
  4. wobec innych osób (zarówno pozostałych współwłaścicieli, jak i osób trzecich) zachowuje się jak właściciel całej nieruchomości.

Są to oczywiście przykłady, a każdą sprawę należy rozpatrywać indywidualnie. Niemniej jednak warto wiedzieć, że taka sytuacja jest prawnie możliwa, a sądy faktycznie orzekają o zasiedzeniu nieruchomości ponad swój udział.

⇒⇒⇒O możliwości zbycia udziału w nieruchomości przeczytasz tutaj.⇐⇐⇐

Zasiedzenie udziału w nieruchomości przez osobę trzecią

Drugą możliwością w tym zakresie jest zasiedzenie udziału w nieruchomości przez osobę trzecią, czyli kogoś, komu nie przysługuje prawo własności w zasiadywanej nieruchomości. Takie przypadki również nie są uregulowane przez prawo, zatem można bazować jedynie na orzeczeniach sądowych.

Przykładowo, może mieć miejsce sytuacja, w której osoba z zewnątrz korzysta z części nieruchomości przez długi czas, a pozostali współwłaściciele mają tego świadomość i na to pozwalają. Często zdarza się również, że rozbudowa nieruchomości przez osobę z zewnątrz, a następnie korzystanie z niej jak właściciel sprawia, że konieczne jest stwierdzenie zasiedzenia udziału w nieruchomości.

Analizując ten przypadek, warto odróżnić zasiedzenie części nieruchomości od zasiedzenia udziału w nieruchomości. Pierwszy przypadek może prowadzić do wyłącznego prawa własności nad konkretną (często nowopowstałą) częścią, a drugi do stania się współwłaścicielem nieruchomości.

Podsumowanie

Z powyższych rozważań płynie wniosek, że zasiedzenie udziału w nieruchomości jest jak najbardziej możliwe. Jednak to, czy do niego dojdzie, zależy od wielu czynników, które ostatecznie oceniać będzie sąd. Zasiedzenie udziału jest zdecydowanie trudniejsze, niż zasiedzenie całej nieruchomości. Niemniej jednak warto w niektórych sytuacjach starać się o stwierdzenie zasiedzenia udziału zamiast żądać zniesienia współwłasności.

W jednym z poprzednich wpisów opisałem proces przekształcenia użytkowania wieczystego we własność. 1 stycznia br. użytkownicy wieczyści stali się właścicielami nieruchomości w sposób automatyczny, tj. z mocy prawa. Nie oznacza to jednak, że takie przekształcenie, które jest z pewnością korzystne dla obecnych właścicieli, odbędzie się bez opłat. W dzisiejszym wpisie chciałbym wyjaśnić, ile kosztuje zmiana użytkowania wieczystego na własność.

Opłata przekształceniowa

Podstawową kwestią do omówienia jest tzw. opłata przekształceniowa. Jej płatność została rozłożona na najbliższe 20 lat. Oznacza to, że przez kolejne 20 lat należy uiszczać opłaty roczne, tak jak dotychczas przy użytkowaniu wieczystym. Wysokość tych opłat również ma być taka sama jak dotychczas. Dla obecnego właściciela sytuacja wygląda zatem tak, jakby jeszcze przez 20 lat musiał uiszczać opłatę za użytkowanie wieczyste. Obowiązek ten będzie dotyczył każdego kolejnego właściciela nieruchomości, aż do momentu, gdy okres 20 lat się skończy. Jeżeli sprzedamy nieruchomość w ciągu najbliższych 20 lat, obowiązek uiszczenia opłaty przekształceniowej przejdzie na nowego właściciela, który zostanie wpisany do księgi wieczystej.ile kosztuje zmiana użytkowania wieczystego na własność

Ustawa przewiduje możliwość całkowitego zniesienia opłaty przekształceniowej. Jest to sytuacja wyjątkowa i dotyczy właścicieli, którzy z góry wnieśli opłatę za cały okres użytkowania wieczystego.

Wysokość opłaty przekształceniowej

Jak już pisałem, wysokość opłaty ma być równa opłacie rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Zgodnie z ustawą, może ona jedynie podlegać waloryzacji. Organ, doręczając nam zaświadczenie o przekształceniu, wskazuje dokładną wysokość tej opłaty. Jeżeli naszym zdaniem, jest ona nieprawidłowa można, w terminie 2 miesięcy od otrzymania zaświadczenia, złożyć wniosek o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia tej opłaty.

Terminy uiszczenia opłaty

Termin uiszczenia opłaty przekształceniowej będzie upływać 31 marca każdego roku. Inne zasady dotyczą jedynie opłaty za rok 2019. Zgodnie z ustawą, termin wpłaty za rok 2019 upływa 1 lutego 2020 r. Jeżeli właściciel będzie zwlekał z opłatą za 2019 rok, może się zatem zdarzyć, że na początku roku 2020 będzie musiał w krótkim odstępie czasu uiścić 2 opłaty (za 2019 i 2020 rok). Ustawa przewidziała możliwość wnoszenia opłaty przekształceniowej w innym terminie niż do 31 marca danego roku, ale tylko dla osób, które zaświadczenie o przekształceniu otrzymają dopiero w grudniu 2019 r.

Bonifikata przy opłacie przekształceniowej

Jak wspomniałem, wysokość opłaty za przekształcenie, co do zasady, ma równać się 20 wpłatom rocznym. Istnieje jednak możliwość uiszczenia jej jednorazowo. To z kolei wiąże się z bonifikatą, tj. zniżką. Wysokość upustu zależy jednak od tego, czy nasz grunt był wcześniej własnością Skarbu Państwa, czy jednostki samorządu terytorialnego (np. gminy). W przypadku, gdy nieruchomość należała do Skarbu Państwa wysokość bonifikaty jest określona w ustawie i wynosi:

  • 60%, jeżeli zapłacimy w 2019 roku,
  • 50%, jeżeli zapłacimy w 2020 roku,
  • 40%, jeżeli zapłacimy w 2021 roku… itd.

Oznacza to, że jeżeli wszystkie 20 opłat rocznych uiścimy jednorazowo w 2019 roku dostaniemy łącznie zniżkę na 60%. W każdym kolejnym roku bonifikata będzie się zmniejszać o 10%. Zatem, to ile będzie kosztować zmiana użytkowania wieczystego na własność, zależy od konkretnego właściciela nieruchomości.

Niestety powyższe zasady dotyczące bonifikaty dotyczą tylko nieruchomości, których właścicielem jest Skarb Państwa. Bonifikata w przypadku gruntów należących np. do gmin jest fakultatywna i zależy od decyzji władz samorządowych. Może się zatem zdarzyć, że w niektórych miejscach bonifikata będzie większa, niż 60%, a w niektórych może nie być jej wcale. Aby poznać szczegóły dotyczące bonifikaty, należy skontaktować się z właściwą jednostką samorządu terytorialnego.

Zgłoszenie zamiaru uiszczenia opłaty jednorazowej

Aby dokonać jednorazowej wpłaty i skorzystać z bonifikaty, należy wystąpić ze stosownym wnioskiem do organu, który dotychczas pobierał opłaty za użytkowanie wieczyste. Poniżej zamieszczam oficjalny wzór tego pisma ze strony Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju:

Zgłoszenie zamiaru wniesienia opłaty jednorazowej z wnioskiem o udzielenie bonifikatyZgłoszenie zamiaru wniesienia opłaty jednorazowej z wnioskiem o udzielenie bonifikaty

 

 

 

 

Po złożeniu takiego wniosku, organ ma 14 dni na ustalenie wysokości opłaty jednorazowej i wskazanie sposobu jej uiszczenia.

Opłata za garaż

Od początku wejścia w życie ustawy, padały pytania, czy bonifikata przysługuje również właścicielowi lokalu mieszkalnego, który jest równocześnie użytkownikiem garażu. Stwierdzono, że korzystanie z garażu jest silnie połączone z lokalem mieszkalnym i oczywiście, takiemu właścicielowi także przysługuje bonifikata. Pozostała jeszcze kwestia stawki procentowej opłaty rocznej za grunt, na których znajdują się garaże niewykorzystywane do działalności gospodarczej. Z tego powodu już dokonano nowelizacji ustawy przekształceniowej. Od 13 lutego 2019 roku wspomniana stawka procentowa wynosi 1%, a nie jak dotychczas 3%. Nowelizacja ma skutek od 1 stycznia, zatem, jeżeli w wyniku tej zmiany, właściciel dokonał nadpłaty, organ musi ją odpowiednio rozliczyć.