Bartosz Hawryluk

adwokat

W mojej praktyce zawodowej zajmuję się głównie sprawami cywilnymi, w tym sprawami związanymi ze zniesieniem współwłasności nieruchomości. Pomagam współwłaścicielom znaleźć optymalne rozwiązania, aby dokonać podziału majątku bez udziału sądu...
[Więcej >>>]

Ograniczenia w obrocie ziemią rolną – zmiany 2019

Bartosz Hawryluk26 kwietnia 2019Komentarze (0)

Od pewnego czasu nosiłem się z zamiarem napisania artykułu o ograniczeniach w obrocie ziemią rolną. Dobrze, że trochę z tym zwlekałem, ponieważ wczoraj (25 kwietnia) w Sejmie odbyło się II czytanie zmiany ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Niedługo możemy zatem spodziewać się podpisu Prezydenta i wejścia nowelizacji w życie. Mój dzisiejszy artykuł uwzględni zatem nadchodzące zmiany.

Rolnik indywidualny nabywcą nieruchomości rolnej

W dalszym ciągu w ustawie znajduje się postanowienie mowiące o tym, że nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej.

Za rolnika indywidualnego uważa się:

  1. właściciela, użytkownika wieczystego, samoistnego posiadacza lub dzierżawcę nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha,
  2. posiadającego kwalifikacje rolnicze oraz
  3. zamieszkałego co najmniej od 5 lat w gminie na obszarze której jest położona nieruchomość rolna wchodząca w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącego przez ten okres osobiście to gospodarstwo. Do powyższych 5 lat można doliczyć okres zamieszkiwania w innej gminie bezpośrednio poprzedający zmianę miejsca zamieszkania, jeżeli w tej gminie jest lub była położona nieruchomość rolna wchodząca w skład tego samego gospodarstwa rolnego.

Skupimy się jednak przede wszystkim na tych przypadkach, w których nabywcą nieruchomości rolnej jest kto inny, aniżeli rolnik indywidualny.

Przede wszystkim nieruchomość rolna o powierzchni mniejszej niż 1 ha może zostać nabyta przez osobę niebędącą rolnikiem indywidualnym.

Powyższe regulacje nie dotyczą również nabycia nieruchomości rolnej (bez względu na jej powierzchnię) przez:

  1. osobę bliską zbywcy,
  2. jednostkę samorządu terytorialnego,
  3. Skarb Państwa lub działający na jego rzecz Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (dalej: KOWR),
  4. oraz kilka innych, mniej znaczących podmiotów jak np. spółki, w których jedynym udziałowcem jest Skarb Państwa, albo parki narodowe.

Ponadto nabywcą nieruchomości rolnej nie musi być rolnik indywidualny, jeżeli nabycie m.in. następuje w:

  • ramach dziedziczenia bądź zapisu windykacyjnego (o dziedziczeniu gospodarstwa rolnego przeczytasz >> TUTAJ <<),
  • wyniku nieumyślnego przekroczenia granic sąsiedniego gruntu przy wznoszeniu budynku,
  • toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego,
  • wyniku zniesienia wspówłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa oraz działu spadku.

ograniczenia w obrocie ziemią rolną - zmiany 2019

Inne osoby, spoza ustawy

Ustawa dopuszcza możliwość nabywania nieruchomości rolnych również przez osoby niewymienione powyżej. Konieczna jest do tego zgoda Dyrektora Generalnego KOWR wyrażona w drodze decyzji administracyjnej. Zgoda taka jest wydawana na wniosek:

  • zbywcy nieruchomości rolnej, jeżeli:
    • wykaże, że nie mógł sprzedać ziemi osobom wskazanym w ustawe (czyli tym wymienionym powżej), a
    • nabywca nieruchomości rolnej:
      • zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej ziemi,
      • uzyska opinię właściwego wojewódzkiego ośrodka doradztwa rolniczego,
    • w wyniku nabycia nieruchomości nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów.
  • osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne, która:
    • posiada kwalifikacje rolnicze,
    • zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej i uzyska opinię, o której mowa powyżej,
    • zobowiąże się do zamieszkiwania przez 5 lat na terenie gminy, na której znajduje się nabywana nieruchomość rolna,
  • osoby fizycznej zamierzającej powiększyć gospodarstwo rolne, jeżeli również spełni powyższe wymagania,
  • uczelni, jeżeli nieruchomość jest niezbędna do realizacji celów dydaktycznych i będzie wykorzystywana na cele rolnicze,
  • nabywcy:
    • jeżeli nieruchomość rolna położona jest w obszarze rozmieszczenia inwestycji celu publicznego, o której mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz zobowiąże się do rozpoczęcia inwestycji w ciągu 12 miesięcy i określi termin jej realizacji.

Ograniczenia w obrocie ziemią rolną – praktyka

Nowelizacja przewiduje, że KOWR będzie utrzymywał system teleinformatyczny pozwalający bezpłatnie zamieszczać informację o sprzedaży nieruchomości rolnej. Dopiero, gdy żaden rolnik indywidualny nie złoży odpowiedzi na ogłoszenie, będzie można uznać, że nie znaleziono odpowiedniego nabywcy nieruchomości rolnej. Wtedy będzie można wystąpić o wydanie zgody na sprzedaż nieruchomości innym osobom, niż tym wymienionym w ustawie.

Jeśli zainteresował Cię artykuł i doceniasz to co robię kliknij tutaj i subskrybuj mój blog.

Postępowanie o wydanie zgody przez KOWR

Postępowanie o uzyskanie zgody KOWR na sprzedaż nieruchomości rolnej oparte jest na procedurze administracyjnej uregulowanej w kodeksie postępowania administracyjnego. Wniosek musi zawierać:

  1. oznaczenie zbywcy i nabywcy nieruchomości rolnej,
  2. oznaczenie zbywanej nieruchomości,
  3. uzasadnienie wniosku zawierające w szczególności cel, dla którego nieruchomość jest zbywana oraz przewidywany sposób jej wykorzystania.

Do wniosku należy dołączyć:

  1. wypis z ewidencji gruntów i budynków,
  2. odpis księgi wieczystej,
  3. zaświadczenie o przeznaczeniu zbywanej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
  4. dokumenty, potwierdzające fakt, że nie udało znaleźć się nabywcy wśród osób wymienionych w ustawie,
  5. a także w niektórych przypadkach, oświadczenie zbywcy o zamiarze zbycia nieruchomości rolnej.

Decyzja odmowna KOWR

W przypadku, gdy KOWR nie wyrazi zgody na sprzedaż nieruchomości, zbywca w terminie miesiąca od momentu, w którym decyzja odmowna stała się ostateczna może żądać nabycia nieruchomości przez KOWR. Cena nieruchomości powinna odpowiadać jej wartości rynkowej. KOWR może odmówić nabycia nieruchomości rolnej tylko wtedy, gdy zgoda nie została uprzednio wyrażona z powodu:

  • braku wykazania, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej podmiotom wskazanym w ustawie,
  • gdy w wyniku zbycia doszłoby do nadmiernej koncentracji gruntów,
  • lub jeżeli o zgodę wnioskował nabywca, uczelnia lub osoba fizyczna chcąca powiększyć gospodarstwo rolne lub utworzyć gospodarstwo rodzinne.

Następnie KOWR ma 2 miesiące na powiadomienie o wysokości ceny. Zbywca może w ciągu miesiąca wystąpić do sądu o ustalenie ceny odpowiadającej wartości rynkowej (jeżeli nie jest zadowolony z wyceny KOWR) albo cofnąć żądanie nabycia nieruchomości przez KOWR.

Obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej

Jak wykazałem powyżej, nabywcą nieruchomości rolnej nie może zostać każdy. To dlatego, że po jej nabyciu pojawiają się pewne obowiązki:

  1. Nabywca jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia, a gdy nabywca jest osobą fizyczną musi prowadzić gospodarstwo osobiście.

W trakcie tego okresu nieruchomość może być zbyta lub oddana w posiadanie innym podmiotom tylko w szczególnych przypadkach na mocy decyzji Dyrektora Generalnego KOWR. Powyższe obowiązki nie mają zastosowania, jeżeli nieruchomość nabyła m.in.:

  • osoba bliska,
  • jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa,
  • lub jeżeli nieruchomość została nabyta w wyniku dziedziczenia, działu spadku lub zapisu windykacyjnego.

Ograniczenia w obrocie ziemią rolną – ograniczenia

Oprócz powyższych ureglowań, trzeba pamiętać, że istnieje jeszcze prawo pierwokupu nieruchomości rolnej przysługujące dzierżawcy oraz KOWR. Więcej na ten temat możesz przeczytać >> TUTAJ << w moim innym wpisie.

Obserwuj FB:

Bartosz Hawryluk

Jeżeli wpis jest dla Ciebie wartościowy, zachęcam do obserwowania mnie na FB.

Tel.: +48 733 373 337
Email: kancelaria@adwokathawryluk.pl
Bartosz Hawryluk
Obserwuj FB:

{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }

Dodaj komentarz

Wyrażając swoją opinię w powyższym formularzu wyrażasz zgodę na przetwarzanie przez Adwokata Bartosza Hawryluka Twoich danych osobowych w celach ekspozycji treści komentarza zgodnie z zasadami ochrony danych osobowych wyrażonymi w Polityce Prywatności

Administratorem danych osobowych jest Adwokat Bartosz Hawryluk z siedzibą w Parczewie.

Kontakt z Administratorem jest możliwy pod adresem kancelaria@adwokathawryluk.pl.

Pozostałe informacje dotyczące ochrony Twoich danych osobowych w tym w szczególności prawo dostępu, aktualizacji tych danych, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia danych oraz wniesienia sprzeciwu na dalsze ich przetwarzanie znajdują się w tutejszej Polityce Prywatności. W sprawach spornych przysługuje Tobie prawo wniesienia skargi do Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: