Bartosz Hawryluk

adwokat

W mojej praktyce zawodowej zajmuję się głównie sprawami cywilnymi, w tym sprawami związanymi ze zniesieniem współwłasności nieruchomości. Pomagam współwłaścicielom znaleźć optymalne rozwiązania, aby dokonać podziału majątku bez udziału sądu...
[Więcej >>>]

Tematyka przyjęcia bądź odrzucenia spadku jest powszechna i aktualna dla nas wszystkich. Pomimo tego, że od 2015 roku przepisy chronią spadkobierców przed dziedziczeniem długów, warto poznać szczegóły dotyczące tego jak odrzucić spadek.

Odrzucenie i przyjęcie spadku – podstawowe informacje

W prawie polskim wyróżnia się dwie formy przyjęcia spadku:

  • przyjęcie proste – spadek zostaje przyjęty w całości, a za długi spadkowe odpowiadamy bez ograniczeń, również swoim majątkiem osobistym;
  • przyjęcie z dobrodziejstwem inwentarza – za długi spadkowe odpowiadamy tylko do wartości spadku. Jeżeli odziedziczymy spadek o wartości 30 000 zł, a spadkodawca miał dług 60 000 zł, odpowiadamy tylko za spłatę 30 000 zł.

Termin na przyjęcie lub odrzucenie spadku:

  • W ciągu 6 miesięcy od dnia, w którym spadkobierca dowiedział się o śmierci spadkodawcy, może on złożyć oświadczenie o przyjęciu bądź odrzuceniu spadku. Najczęściej termin 6 miesięczny liczy się od dnia śmierci spadkodawcy. Jeżeli jednak o fakcie bycia spadkobiercą dowiemy się później – termin rozpoczyna bieg później (trzeba jednak udowodnić to w sądzie).
  • Jeżeli w ciągu 6 miesięcy nie złożymy żadnego oświadczenia, to z mocy prawa (automatycznie) przyjmujemy spadek z dobrodziejstwem inwentarza. Więcej o stwierdzeniu nabycia spadku można przeczytać tutaj.

Odrzucenia bądź przyjęcia spadku nie można odwołać. Oznacza to tyle, że raz podjętej decyzji w tym zakresie nie można zmienić. Chyba, że spadkobierca wykaże, że oświadczenie złożył pod wpływem groźby lub błędu. Błąd musi być jednak istotny – trzeba to w sądzie dokładnie wykazać.

Przykładowo, spadkobierca przyjął spadek myśląc, że nie ma on żadnych długów. Okazało się jednak, że spadkodawca był zapożyczony w kilku firmach. Chcąc odwołać przyjęcie spadku można powołać się na błąd. Nie są to jednak sytuacje jednoznacze. W takim przypadku należy w sądzie wykazać, że dołożyło się wszelkiej staranności w sprawdzeniu, czy spadek ma długi (np. wnosząc o sporządzenie spisu inwentarza). Takie sytuacje są jednak wyjątkowe i nie ma co z góry liczyć na to, że sąd uzna taki błąd za istotny.

Jak odrzucić lub przyjąć spadek?

  1. Przed notariuszem (jest to opcja dużo szybsza i nieco droższa – 50 zł + VAT) – po umówieniu się na wizytę u notariusza, trzeba przygotować dokument tożsamości oraz akt zgonu spadkodawcy (do uzyskania w każdym Urzędzie Stanu Cywilnego). Dodatkowo należy przedstawić testament (jeżeli spadkodawca go zostawił), albo protokół z jego otwarcia. Po sporządzeniu aktu notarialnego, w którym odrzucamy bądź przyjmujemy spadek, warto wziąć jego odpis dla siebie. Dokument przyda się później, jeżeli wierzyciele spadkodawcy będą chcieli dochodzić długu od nas.
  2. W sądzie (jest to sposób zdecydowanie dłuższy i nieznacznie tańszy – kosztuje 50 zł) – w tym przypadku do sądu rejonowego właściwego dla miejsca zamieszkania spadkobiercy należy złożyć wniosek o przyjęcie / odrzucenie spadku, dołączając akt zgonu spadkodawcy (ewentualnie prawomocne orzeczenie sądowe o uznaniu za zmarłego) i czekać na wyznaczenie terminu posiedzenia. W przypadku tej drogi, korespondencję do sądu należy wysyłać listem poleconym, albo wziąć kopię pisma z datą złożenia z biura podawczego sądu. Będziemy mogli wtedy z łatwością wykazać, kiedy podjęliśmy kroki w celu odrzucenia spadku.

Skutki odrzucenia spadku

Odrzucenie spadku skutkuje uznaniem, że spadkobierca nie dożył otwarcia spadku. Oznacza to, że spadek przechodzi na zstępnych (dzieci) spadkobiercy, który spadek odrzucił. Od tej chwili jego dzieci mają 6 miesięcy na złożenie oświadczenia w sprawie odrzucenia spadku.

Jak odrzucić spadek w imieniu dziecka?

Dziecko niepełnoletnie nie może jednak złożyć takiego oświadczenia samodzielnie. Opiekunowie prawni lub rodzice muszą najpierw wystąpić do sądu o udzielenie im zgody na podjęcie takiej decyzji w imieniu dziecka. Gdy sąd wyda postanowienie, które pozwoli na dokonanie takiej czynności, można złożyć w imieniu dziecka oświadczenie o odrzuceniu bądź przyjęciu spadku, tak samo jak w przypadku dorosłego (przed notariuszem lub w sądzie). Z tym, że trzeba dysponować odpisem prawomocnego orzeczenia sądu mówiącym o tym, że rodzice (opiekunowie) mają zgodę na odrzucenie spadku w imieniu dziecka.

Jak odrzucić spadek? Dziedziczenie długów spadkowych.

Jak sprawdzić czy spadek ma długi?

Nie jest to zadanie łatwe. Jedną z prawnych możliwości jest, wspomniany już, spis inwentarza spadku. Ten dokument to spis przedmiotów, praw i długów wchodzących w skład spadku, który jest dokonany przez komornika. W celu uzyskania takiego spisu, należy złożyć wniosek do sądu spadku (zazwyczaj jest to sąd właściwy ze względu na ostatnie miejsce zamieszkania spadkodawcy). Taki wniosek można złożyć również bezpośrednio do komornika właściwego ze względu na miejsce położenia majątku spadkowego.

Ponadto, jako spadkobierca, można samodzielnie złożyć tzw. wykaz inwentarza spadku. Od spisu różni się tym, że spadkobierca sam dokonuje spisania przedmiotów wchodzących w skład spadku i składa go do sądu. Często wykaz pełni rolę pomocniczą i pozwala łatwiej oszacować wartość spadku.

Najpowszechniejszą metodą i często skuteczną jest przepytanie osób bliskich zmarłego oraz sąsiadów. Często mają oni wiedzę na temat działań finansowych spadkodawcy. Ponadto warto, jeżeli to możliwe, przeszukać dokumenty i sprawdzić korespondencję zmarłego.

Jak odrzucić spadek – podsumowanie

Jak wyjaśniłem, sama procedura dotycząca tego jak odrzucić spadek, nie jest skomplikowana. Wystarczy zebrać kilka dokumentów i udać się do odpowiedniej instytucji. Problem pojawia się przy próbie oszacowania wartości spadku oraz tego, co wchodzi w jego skład. Często dużo łatwiej wykazać jest aktywa (majątek spadkodawcy), niż pasywa (jego długi). Istnieją jednak, wspomniane przeze mnie, środki prawne, które mogą w tym pomóc.

*****

Chcesz być na bieżąco? Subskrybuj mój blog. Polub też mój profil na fb:

Jedne z pierwszych artykułów na tym blogu dotyczyły możliwości uchylenia się od skutków prawnych czynności prawnej zawartej w formie aktu notarialnego. Artykuły te od samego początku cieszyły się (i cieszą nadal) dużym zainteresowaniem. Możesz się z nimi zapoznać tutaj:

Kilka dni temu zostałem poproszony o analizę sprawy związanej z zawartą umową. Była to umowa pożyczki zabezpieczonej poddaniem się rygorowi egzekucji wprost z aktu notarialnego oraz przeniesieniem własności nieruchomości (tzw. przewłaszczenie na zabezpieczenie).

Przewłaszczenie na zabezpieczenie.Wszystko zaczęło się od problemów finansowych i braku zdolności kredytowej do uzyskania większej sumy pieniędzy w banku. Powszechnie wiadomo, że na rynku funkcjonują podmioty, które w sprawny sposób pożyczą nawet znaczne sumy osobom znajdującym się w trudnej sytuacji finansowej.

W tym przypadku także udało się znaleźć taki podmiot, który w szybkim czasie gwarantował zawarcie umowy pożyczki i przekazanie pieniędzy. Umowa została zawarta w formie aktu notarialnego. Pożyczkobiorca początkowo był uradowany z uzyskanej pożyczki. Do czasu…

Czytając treść tej umowy odniosłem wrażenie, że jej konstrukcja ma wyjątkowo jednostronny charakter. Znalazło się tam m.in. postanowienie, że pożyczkobiorca przenosi własność swojego domu na pożyczkodawcę w celu zabezpieczenia wierzytelności z umowy pożyczki (przewłaszczenie na zabezpieczenie). Po terminowej spłacie pożyczki wraz z wszelkimi innymi kosztami własność nieruchomości miała zostać zwrotnie przeniesiona. W przypadku jednak braku spłaty lub nieterminowej spłaty pożyczki pożyczkodawca mógł zatrzymać nieruchomość lub sprzedać ją osobie trzeciej. Harmonogram rat czynił już od samego początku nieprawdopodobnym dotrzymanie terminów. Co ciekawe, pożyczkobiorca dopiero ode mnie dowiedział się, że przeniósł własność swojego domu. 🤔

Dodatkowo pożyczkobiorca poddał się egzekucji wprost z aktu notarialnego. Czyli egzekucja wszystkich należności mogła się toczyć bez wyroku sądu. I niezależnie od “przejęcia” własności nieruchomości.

Szczególnie zaniepokoiła mnie ustalona w akcie notarialnym wartość nieruchomości. Biorąc pod uwagę jej opis, wydawała mi się ona kilkukrotnie zaniżona. Dodatkowo umowa nie przewidywała żadnego mechanizmu rozliczeń związanych z nieruchomością. W tym nie uzgadniała zwrotu ewentualnie pozostałej np. ze sprzedaży nadwyżki pożyczkobiorcy.

Taka konstrukcja umowy w skrajnym przypadku oznacza to, że pożyczkobiorca pozostaje bez przysłowiowego dachu nad głową i bez środków do życia. Niestety tak się stało w tym przypadku. Zostało wszczęte postępowanie egzekucyjne na podstawie aktu notarialnego zaopatrzonego w klauzulę wykonalności. Czyli bez wyroku sądowego. I niezależnie od tego pożyczkobiorca został wezwany do wydania nieruchomości przez pożyczkodawcę (właściciela nieruchomości).

Powyższe postanowienia tej umowy to jednak tylko „wierzchołek góry lodowej”. W umowie zastosowano szereg rozwiązań, które sprawiają, że należy ją wprost nazwać lichwą. Pożyczkobiorca otrzymał w ramach pożyczki kwotę ok. 40 tys. zł. W chwili obecnej, pomimo częściowej spłaty, zdaniem pożyczkodawcy zalega na kwotę ok. 120 tys. zł. I kwota ta rośnie w ekspresowym tempie.

Morał z tego wpisu powinien być taki – skonsultuj się ze specjalistą przed podpisaniem umowy. Pozwoli Ci to uniknąć szeregu problemów.

*****

Chcesz być na bieżąco? Subskrybuj mój blog. Polub też mój profil na fb:

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Od dłuższego czasu na moim blogu nie pojawiło się nic na temat użytkowania wieczystego. Ostatni wpis (dotyczący zniesienia współwłasności użytkowania wieczystego) znajdziesz 🔗tutaj🔗. Potężne zmiany w zakresie użytkowania wieczystego skłoniły mnie do podjęcia tematu.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Początek końca tej instytucji wprowadziła ustawa z dnia 20 lipca 2018 roku (już znowelizowana 😜) o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Zgodnie z jej postanowieniami z dniem 1 stycznia 2019 roku prawo użytkowania wieczystego przekształciło się w prawo własności. Dotyczy to jednak jedynie gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Czyli takich, które są zabudowane:

  • jednorodzinnymi budynkami mieszkalnymi,
  • wielorodzinnymi budynkami mieszkalnymi, w których minimum połowę lokali stanowią lokale mieszkalne.

Tekst ustawy uwzględniający zmiany wprowadzone ustawą z dnia 6 grudnia 2018 roku (stan na dzień 20.01.2019r.) znajdziesz tutaj: ➡️ 📄 ⬅️.

Jak uzyskać przekształcenie użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności tego gruntu?

Użytkowanie wieczyste w prawo własności.Nie musisz nic robić‼️ Jeśli byłeś użytkownikiem wieczystym gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe to z mocy prawa, samoczynnie stałeś się właścicielem tego gruntu z dniem 1 stycznia 2019 roku.

 

Zaświadczenie potwierdzające przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Właściwy organ, czyli:

  • starosta
  • wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa
  • dyrektor oddziału terenowego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa
  • dyrektor oddziału regionalnego Agencji Mienia Wojskowego
  • dyrektor Zarządu Zasobów Mieszkaniowych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji

wyśle do Ciebie zaświadczenie potwierdzające przekształcenie. Organ powinien zrobić to w ciągu 12 miesięcy od przekształcenia. Czyli do końca 2019 roku. Zaświadczenie zostanie wysłane na adres wskazany przez Ciebie w ewidencji gruntów i budynków. Ewentualnie na adres, na który dotychczas doręczano Ci korespondencję dotyczącą użytkowania wieczystego.

Zaświadczenie zostanie też automatycznie przesłane do Wydziału Ksiąg Wieczystych właściwego sądu. Organ ma na to 14 dni od daty wydania zaświadczenia. Sąd z urzędu dokona właściwego wpisu. Bez konieczności składania przez Ciebie wniosku. I bez ponoszenia opłat.

Jak szybciej uzyskać zaświadczenie potwierdzające przekształcenie użytkowania wieczystego we własność?

Jeśli zależy Ci na czasie złóż wniosek o wydanie zaświadczenia. Wtedy otrzymasz zaświadczenie w terminie 4 miesięcy od złożenia wniosku.

Jeżeli wniosek uzasadnisz potrzebą dokonania czynności prawnej mającej za przedmiot lokal albo potrzebą ustanowienia odrębnej własności lokalu, zaświadczenie powinno być wydane w terminie 30 dni.

Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju na swojej stronie internetowej opublikowało wzory stosownych wniosków. Zamieszczam je poniżej.

  • Wzór wniosku o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (4 miesiące).

Wzór wniosku o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.Wzór wniosku o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

 

 

 

 

  • Wzór wniosku o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności z uzasadnieniem (30 dni).

Wzór wniosku o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności z uzasadnieniem.Wzór wniosku o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności z uzasadnieniem.

 

 

 

Co będzie zawierało zaświadczenie?

Zaświadczenie oprócz potwierdzenia przekształcenia będzie również zawierało informacje o:

  • konieczności uiszczania rocznej opłaty przekształceniowej,
  • wysokości tej opłaty i okresie jej wnoszenia,
  • możliwości wniesienia opłaty jednorazowej i zasadach jej wnoszenia.

Zaświadczenie zawierało będzie również pouczenie o możliwości złożenia wniosku o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia opłaty w drodze decyzji. Jeżeli nie będziesz się zgadzał ze wskazaną w zaświadczeniu wysokością opłaty i okresem jej wnoszenia, będziesz mógł wystąpić do właściwego organu o wydanie takiej decyzji. Na złożenie takiego wniosku będziesz miał 2 miesiące od doręczenia zaświadczenia.

  • Zaświadczenie potwierdzające przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności będzie wyglądało tak:

Zaświadczenie potwierdzające przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

 

 

 

Przekształcenie użytkowania wieczystego gruntu mieszkalnego w prawo własności tego gruntu.

Ile będzie kosztowało przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności?

O tym już za kilka dni w kolejnym moim wpisie.

*****

Chcesz być na bieżąco? Subskrybuj mój blog. Polub też mój profil na fb:

Ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości.

Zauważyłem, że w sieci dostępna jest znaczna ilość artykułów poświęconych temu zagadnieniu. Z zasady opierają się one na krótkim wyjaśnieniu czym jest prawo pierwokupu i podaniu maksymalnie 2-3 przykładów przewidzianych w różnych ustawach. Przeważnie są to te same przykłady. Ze względu na dynamikę ustawodawstwa często nieaktualne. Brakuje mi swego rodzaju zestawienia wszystkich ustawowych przypadków praw pierwokupu nieruchomości funkcjonujących aktualnie. Dlatego postanowiłem zrobić je sam. Z odrobiną Twojej pomocy 🙂

Gorąca prośba do Ciebie!

  • Jeśli znasz jakiś przykład ustawowego prawa pierwokupu nieruchomości, którego tutaj nie wymieniłem – wskaż mi je w komentarzu!
  • Jeśli w czasie, kiedy będziesz czytał ten wpis któryś z wymienionych przykładów nie będzie już obowiązywał – śmiało mi to wytknij!

Chętnie zaktualizuję wpis.

 

Przykłady:

1. Prawo pierwokupu nieruchomości w kodeksie cywilnym.

Art. 166 kodeksu cywilnego określa prawo pierwokupu przysługujące współwłaścicielom nieruchomości rolnej. Dotyczy ono wyłącznie współwłaścicieli, którzy prowadzą gospodarstwo rolne na wspólnym gruncie.

§ 1. W razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy.

§ 2.(uchylony)

§ 3. Do sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2017 r. poz. 2196 i 2233) udziału we współwłasności lub części tego udziału stosuje się przepisy tej ustawy.

Od dnia 16.07.2003r. nie obowiązuje § 2 art. 695 kodeksu cywilnego. Zatem obecnie kodeks cywilny nie przewiduje prawa pierwokupu przysługującego dzierżawcy nieruchomości rolnej. Obecnie zbliżone rozwiązanie przewiduje ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Lata obowiązywania tego przepisu tak skutecznie zakorzeniły jego treść w świadomości, że dla wielu osób jedynym znanym przykładem prawa pierwokupu jest właśnie prawo dzierżawcy nieruchomości rolnej. Stąd nie sposób było, pomimo jego uchylenia, o nim nie wspomnieć.

>>> Jeśli interesuje Cię temat dziedziczenia gospodarstwa rolnego zajrzyj tutaj: https://zniesieniewspolwlasnosci.pl/dziedziczenie-gospodarstwa-rolnego/

2. Prawo pierwokupu nieruchomości w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego.

Prawo pierwokupu dzierżawcy. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (art. 3 ust. 1) określa prawo pierwokupu dzierżawcy w przypadku sprzedaży dzierżawionej nieruchomości rolnej. Dotyczy to jedynie sytuacji, gdy umowę dzierżawy zawarto w formie pisemnej z datą pewną i umowa ta była wykonywana minimum przez 3 lata licząc od daty pewnej. Dodatkowym ograniczeniem jest wymóg aby nieruchomość rolna wchodziła w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

Prawo pierwokupu Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Jeżeli brak jest uprawnionego do pierwokupu dzierżawcy lub niekorzystania przez niego z tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa działającemu na rzecz Skarbu Państwa. → art. 3 ust. 4 ukur

Prawo pierwokupu nie przysługuje KOWR, gdy nabycie nieruchomości rolnej prowadzi do powiększenia gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni maksymalnie 300 ha użytków rolnych. Dodatkowym obostrzeniem, koniecznym do wyłączenia prawa pierwokupu KOWR jest wymóg, aby nabywana nieruchomość rolna była położona w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie z nią graniczącej.

⇒ Prawo pierwokupu dzierżawcy oraz KOWR nie działa w przypadku gdy:

  • nabywcą nieruchomości rolnej jest osoba bliska zbywcy, jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa, spółka prawa handlowego, której wyłącznym udziałowcem albo akcjonariuszem jest Skarb Państwa, będąca operatorem systemu przesyłowego albo posiadająca koncesję na przesyłanie paliw ciekłych, w rozumieniu ustawy Prawo energetyczne
  • nabycie nieruchomości rolnej następuje za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (art. 2a ust. 4 ukur) albo za zgodą, o której mowa w art. 29a ust. 3 pkt 1 lit. b ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa
  • sprzedaż następuje pomiędzy osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego, działającymi na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania

⇒ Prawo pierwokupu gospodarstwa rolnego. Zgodnie z art. 4a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jej przepisy stosuje się odpowiednio do nabycia gospodarstwa rolnego. Dotyczy to również prawa pierwokupu. Przysługującego zarówno KOWR, jak i dzierżawcy. Z tym jednak zastrzeżeniem, że prawo pierwokupu dzierżawcy przysługuje wyłącznie dzierżawcy całego gospodarstwa rolnego.

⇒ Przysługujące KOWR prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem nieruchomości rolnej. Pierwokup ten nie dotyczy bezpośrednio sprzedaży nieruchomości, dlatego zostaje tutaj jedynie przywołany. Warto w tym miejscu odesłać do informacji zawartych na stronie KOWR pod adresem http://www.kowr.gov.pl/ukur/pierwokup-i-nabycie/spolki-kapitalowe-pierwokup-i-nabycie-udzialow-akcji. Podobne zasady działają w przypadku zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego wspólnika do spółki osobowej, która jest właścicielem nieruchomości rolnej. Nie jest to jednak prawo pierwokupu. Więcej na ten temat znajdziesz na stronie KOWR klikając http://www.kowr.gov.pl/ukur/pierwokup-i-nabycie/spolki-osobowe-zmiana-wspolnika-lub-przystapienie-nowego. W określonych przypadkach KOWR przysługuje prawo nabycia nieruchomości rolnych. Nie jest to jednak prawo pierwokupu, dlatego kolejny raz odsyłam do informacji na stronie KOWR http://www.kowr.gov.pl/ukur/pierwokup-i-nabycie/pierwokup-i-nabycie-nieruchomosci-rolnych.

 

3. Prawo pierwokupu w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych.

Art. 172 ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje prawo pierwokupu w przypadku zbycia ułamkowej części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Prawo takie przysługuje pozostałym współuprawnionym.

 

4. Prawo pierwokupu w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami w określonych przypadkach przyznaje prawo pierwokupu gminie. Zgodnie z art. 109 ust 1-3 ugn:

Gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży:

  • niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego (z wyjątkiem nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, lub w przypadku braku planów miejscowych, nieruchomości które są wykorzystywane na cele rolne i leśne)
  • prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę (z wyjątkiem nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, lub w przypadku braku planów miejscowych, nieruchomości które są wykorzystywane na cele rolne i leśne)
  • nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (prawo pierwokupu nie przysługuje jeżeli nie zostało ujawnione w księdze wieczystej)
  • nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości (prawo pierwokupu nie przysługuje jeżeli nie zostało ujawnione w księdze wieczystej)
  • nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, jeżeli przewiduje to uchwała, o której mowa w art. 8 ustawy o rewitalizacji
  • nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której mowa w rozdziale 5 ustawy o rewitalizacji

Poza przywołanymi powyżej wyłączeniami prawo pierwokupu nie przysługuje dodatkowo w przypadku:

  • sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy
  • sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego
  • gdy prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione jako odszkodowanie lub rekompensata za utratę własności nieruchomości
  • gdy prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione w wyniku zamiany własności nieruchomości;
  • sprzedaży nieruchomości na cele budowy dróg krajowych
  • gdy prawo pierwokupu przysługuje partnerowi prywatnemu lub ostatniemu partnerowi prywatnemu w przypadkach, o których mowa w ustawie o partnerstwie publiczno-prywatnym
  • sprzedaży nieruchomości na cele realizacji inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego albo inwestycji w zakresie Centralnego Portu Komunikacyjnego w rozumieniu ustawy z dnia o Centralnym Porcie Komunikacyjnym
  • sprzedaży nieruchomości na cele realizacji inwestycji w rozumieniu przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych oraz stacji radarów meteorologicznych

Od 2016 roku obowiązuje art. 111a, zgodnie z którym prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa lub miastu stołecznemu Warszawie w przypadku sprzedaży:

  • praw i roszczeń określonych w dekrecie z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. poz. 279 oraz z 1985 r. poz. 99)
  • roszczeń określonych w art. 214 ugn
  • prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na skutek realizacji roszczeń, wymienionych w punktach poprzednich

 

5. Prawo pierwokupu w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.

⇒ Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa ma prawo pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa, gdy sprzedawana jest nieruchomość, która wcześniej została nabyta od KOWR i nie minęło 5 lat od tego nabycia. → art. 29 ust. 4.

Prawo pierwokupu Lasów Państwowych. Dotyczy ono takich sytuacji, gdy KOWR w drodze umowy nieodpłatnie przekazał nieruchomości wchodzące w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa określonym osobom na cele związane z zalesianiem. W przypadku zamiaru zbycia takiego gruntu przez te osoby, Lasom Państwowym przysługuje prawo pierwokupu tej nieruchomości. → art. 24 ust. 5 i 5a.

 

6. Prawo pierwokupu w ustawie o lasach.

Prawo pierwokupu Skarbu Państwa reprezentowanego przez Lasy Państwowe. Określone zostało w art. 37a ustawy o lasach. Dotyczy sprzedaży gruntu niestanowiącego własności Skarbu Państwa:

  • oznaczonego jako las w ewidencji gruntów i budynków lub
  • przeznaczonego do zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, lub
  • będącego lasem w rozumieniu art. 3 ustawy o lasach, objętego uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej

Prawa pierwokupu nie stosuje się:

  • gdy nabywcami są:
    • małżonek zbywcy
    • krewni lub powinowaci zbywcy w linii prostej bez ograniczenia stopnia
    • krewni lub powinowaci zbywcy w linii bocznej do trzeciego stopnia
    • osoba związana ze zbywcą z tytułu przysposobienia, opieki lub kurateli
    • jednostka samorządu terytorialnego
  • w przypadku zbycia gospodarstwa rolnego, o którym mowa w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego

 

7. Prawo pierwokupu u ustawie Prawo wodne.

Art. 217 ust. 13 ustawy Prawo wodne stanowi, że Skarbowi Państwa przysługuje prawo pierwokupu w sytuacji sprzedaży gruntów pod śródlądowymi wodami stojącymi. Prawo takie jest wykonywane przez starostę działającego w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw gospodarki wodnej.

 

8. Prawo pierwokupu w ustawie o ochronie przyrody.

Prawo pierwokupu parku narodowego na rzecz Skarbu Państwa. Przysługuje ono w przypadku sprzedaży nieruchomości położonych w granicach parku narodowego. → art. 10 ust. 5.

 

9. Prawo pierwokupu w ustawie o specjalnych strefach ekonomicznych.

⇒ Prawo pierwokupu zarządzającego specjalną strefą ekonomiczną. Ma zastosowanie do prawa własności oraz użytkowania wieczystego nieruchomości położonych na obszarze strefy. → art. 8 ust. 2.

 

10. Prawo pierwokupu w ustawie o krajowym zasobie nieruchomości.

W ustawie o krajowym zasobie nieruchomości tzw. specustawą mieszkaniową wprowadzono nowe prawo pierwokupu. Od 7.09.2018r. obowiązuje art. 30a. Stanowi on, że Krajowy Zasób Nieruchomości (KZN) ma prawo pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa w stosunku do nieruchomości stanowiącej własność lub przedmiot użytkowania wieczystego państwowej osoby prawnej, o której mowa w art. 3 ustawy o zasadach zarządzania mieniem państwowym.

 

11. Prawo pierwokupu w ustawie o rewitalizacji.

Zgodnie z art. 11 ust. 5 pkt 1 ustawy o rewitalizacji rada gminy może ustanowić na rzecz gminy prawo pierwokupu wszystkich nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji. Powinno to nastąpić w uchwale, którą rada gminy wyznacza obszar zdegradowany i obszar rewitalizacji.

*****

Bądź na bieżąco! Polub mój profil na fb: https://www.facebook.com/adwokatbartoszhawryluk/

Zbycie udziału w nieruchomości

Bartosz Hawryluk08 grudnia 201812 komentarzy

Czy można zbyć udziały we współwłasności nieruchomości?

Alternatywą dla zniesienia współwłasności może być po prostu sprzedaż lub darowizna udziału we współwłasności. Możliwe jest zarówno jednoczesne zbycie udziałów wszystkich współwłaścicieli jednemu nabywcy, jak też indywidualne zbycie udziałów poszczególnych współwłaścicieli. Temu drugiemu przypadkowi poświęcone zostaną dalsze rozważania. Kluczowym jest tutaj treść art. 198 k.c.:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Uprawnienie przewidziane w tym przepisie nie jest uzależnione od woli współwłaścicieli. Nie może zostać przez nich wyłączone bądź ograniczone, ponieważ zgodnie z treścią art. 57 k.c.:

§1. Nie można przez czynność prawną wyłączyć ani ograniczyć uprawnienia do przeniesienia, obciążenia, zmiany lub zniesienia prawa, jeżeli według ustawy prawo to jest zbywalne.

§2. Przepis powyższy nie wyłącza dopuszczalności zobowiązania, że uprawniony nie dokona oznaczonych rozporządzeń prawem.

Nabywca udziału wchodzi w miejsce zbywcy. Staje się więc współwłaścicielem w takiej części jaką nabył od zbywcy (możliwym jest zbycie ułamkowej części przysługującego udziału). Pamiętajmy, że chodzi tutaj o zbycie udziału, a nie o zbycie wyodrębnionej fizycznie części.

Do zbycia udziałów w nieruchomości mają zastosowanie ogólne zasady dotyczące zbywania nieruchomości. Wymagana jest więc forma aktu notarialnego i istnieją pewne ograniczenia, wynikające chociażby z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, czy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Dodatkowo istnieją pewne ograniczenia, które mają zastosowanie wyłącznie do zbycia udziałów. Przedstawione zostaną poniżej.

 

Prawo pierwokupu udziału we współwłasności nieruchomości rolnej.

Pierwsze ograniczenie stanowi prawo pierwokupu przez pozostałych współwłaścicieli w przypadku sprzedaży udziału w nieruchomości rolnej. Co do zasady przysługuje ono współwłaścicielom gdy prowadzą oni gospodarstwo rolne na wspólnym gruncie. Reguluje to art. 166 § 1 k.c., zgodnie z którym:

W razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy.

⇒⇒⇒ O prawie pierwokupu poczytaj tutaj. ⇐⇐⇐

 

Prawo pierwokupu ułamkowej części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Zbywając ułamkową część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu pamiętajmy o prawie pierwokupu. Prawo takie przysługuje pozostałym współuprawnionym. → art. 172 ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

O innych przykładach prawa pierwokupu pisałem tutaj.

 

Zbycie udziału w nieruchomości należącej do spadku.

Odmiennie wygląda sytuacja, gdy udziały w nieruchomości zostały nabyte w drodze dziedziczenia i nie nastąpił jeszcze dział spadku. Przypadek taki reguluje art. 1036 k.c., zgodnie z którym:

Spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku. W braku zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku.

Zbycie przez spadkobiercę udziałów w nieruchomości wspólnej wchodzącej w skład spadku jest więc możliwe. Konieczna jest jednak zgoda pozostałych spadkobierców wyrażona w formie aktu notarialnego. Uwzględniając treść art. 63 § 1 k.c. przyjąć należy, że zgoda taka może być wyrażona przed zbyciem udziału przez spadkobiercę, równocześnie z nim, bądź też po jego dokonaniu. Przywołany przepis nie zawiera jednak sankcji nieważności. Umowa zbycia takich udziałów pomimo braku zgody pozostałych spadkobierców nie jest więc nieważna. Gdy narusza uprawnienia spadkobiercy, który nie wyraził zgody, przysługujące mu na podstawie przepisów o dziale spadku jest bezskuteczna.

 

Zbycie udziału w nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego po ustaniu ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej a przed dokonaniem podziału tego majątku.

Zgodnie z art. 46 krio:

…od chwili ustania wspólności ustawowej do majątku, który był nią objęty, jak również do podziału tego majątku, stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności majątku spadkowego i o dziale spadku.

Zatem przywołany powyżej przepis art. 1036 k.c. znajduje również odpowiednie stosowanie do majątku wspólnego po ustaniu wspólności ustawowej małżeńskiej do czasu podziału tego majątku pomiędzy małżonkami (ewentualnie byłymi małżonkami). Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 30 czerwca 2016 roku (I CSK 458/17) wyjaśnił, że po ustaniu wspólności ustawowej rozporządzenie przez jednego z małżonków (byłych małżonków) udziałem w przedmiocie należącym do majątku wspólnego wymaga zgody byłego współmałżonka, a przy jej braku jest wobec niego bezskuteczne, jeżeli naruszałoby uprawnienia przysługujące temu małżonkowi na podstawie przepisów o podziale majątku wspólnego.

 

Zagadnienia zasygnalizowanych bezskuteczności, zarówno w odniesieniu do majątku spadkowego jak i małżeńskiego są na tyle skomplikowane, że znacznie wykraczają poza ramy tego wpisu. W każdym razie nie polecam przeprowadzania tego typu transakcji bez szczegółowej analizy ze specjalistą 🙂

*****

Bądź na bieżąco! Polub mój profil na fb: https://www.facebook.com/adwokatbartoszhawryluk/