Bartosz Hawryluk

adwokat

W mojej praktyce zawodowej zajmuję się głównie sprawami cywilnymi, w tym sprawami związanymi ze zniesieniem współwłasności nieruchomości. Pomagam współwłaścicielom znaleźć optymalne rozwiązania, aby dokonać podziału majątku bez udziału sądu...
[Więcej >>>]

Quoad usum – umowa o korzystanie z nieruchomości wspólnej

Bartosz Hawryluk19 kwietnia 2019Komentarze (0)

Jak już niejednokrotnie wspominałem na blogu, sprawy o zniesienie współwłasności często są kosztowne i długotrwałe. Na szczęście nie zawsze trzeba znosić współwłasność, aby swobodnie i bez przeszkód móc korzystać z nieruchomości. Jeżeli współwłaściciele chcą korzystać z konkretnej części nieruchomości samodzielnie, powinni rozważyć możliwość zawarcia umowy o korzystanie z nieruchomości wspólnej. Umowa ta nazywa się quoad usum. W artykule przedstawię jak dokonać takiego podziału oraz jakie zalety ma takie rozwiązanie.

Na czym polega quoad usum?

Jest to umowa, dzięki której współwłaściciele mogą określić sposób korzystania z nieruchomości przez każdego z nich. Przykładowo mogą podzielić się według kondygnacji i uznać, że jeden z nich będzie zajmował parter, drugi pierwsze piętro, a trzeci drugie piętro. Współwłaściciele mogą umówić się, że wydzielone części będą tylko i wyłącznie do ich użytku, a pozostali współwłaściciele nie będą mogli korzystać z tych części.

Podział quoad usum ma na celu wyłączenie postanowień art. 206 kodeksu cywilnego, który stanowi, że:

Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzytaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Powyższa regulacja to przepis dyspozytywny, a więc można go wyłączyć umową stron (tj. współwłaścicieli).

W umowie tej współwłaściciele mogą również uregulować kwestię zarządu nieruchomością wspólną. Ponadto w ramach quoad usum można wyłączyć możliwość zniesienia współwłasności przez określoną liczbę lat.

Jeśli zainteresował Cię artykuł i doceniasz to co robię kliknij tutaj i subskrybuj mój blog.

Jak dokonać podziału quoad usum?

Zawarcie umowy o korzytanie z nieruchomości wspólnej jest niezwykle łatwe. Prawo nie przewiduje szczególnej formy tej umowy (np. aktu notarialnego). Co więcej, w praktyce uważa się, że umowa może być zawarta ustnie, a nawet w sposób dorozumiany (wtedy, gdy współwłaściciele przez długi czas korzystają z konkretnych części nieruchomości bez udziału innych współwłaścicieli).

Oczywiście umowę quoad usum można zawrzeć w formie aktu notarialnego. Korzyścią takiego rozwiązania jest możliwość wpisania uprawnienia do księgi wieczystej.

Drugim źródłem podziału quoad usum może być orzeczenie sądowe. Jest to możliwe wtedy, gdy brak jest zgody wszystkich współwłaścicieli na zawarcie takiej umowy. W takim przypadku współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą zwrócić się do sądu o ustanowienie takiego podziału.

Jak dokonać podziału Quoad usum - umowa o korzystanie z nieruchomości wspólnej

Skutki podziału quoad usum

Przede wszystkim należy pamiętać, że taki podział ma jedynie skutek zobowiązaniowy, a nie rzeczowy. Oznacza to, że współwłaściciele muszą przestrzegać postanowień umowy quoad usum, jednak dalej przysługuje im ten sam udział w nieruchomości. Ważniejsze są w tym przypadku ustalenia współwłaścicieli, niż posiadane udziały. Korzystanie z nieruchomości odbywa się według sporządzonego porozumienia (quoad usum).

Co ważne, podział quoad usum jest bardzo popularny, a przez to respektowany również przez różne instytucje i urzędy. Ponadto umowa o korzystanie z nieruchomości wspólnej obowiązuje również następców prawnych współwłaściciela (czyli m.in. spadkobierców, czy nabywców udziału).

Zawarcie umowy quoad usum determinuje również sposób pobierania pożytków i dochodów z nieruchomości. Na podstawie tej umowy domniemywa się, że wszystkie korzyści przypadają w sposób niepodzielny temu współwłaścicielowi, który otrzymał tę część nieruchomości w ramach podziału quoad usum.

Quoad usum a współwłasność

Trzeba pamiętać, że podział quoad usum nie ingeruje w żadnym stopniu w posiadane udziały. Nie znosi on współwłasności. To, że ktos posiada np. 1/4 udziału nie oznacza, że w ramach umowy o korzystanie z nieruchomości wspólnej otrzyma 1/4 nieruchomości do wyłącznego użytku. To są dwie odrębne i niezależne sprawy. Posiadane udziały nie muszą odpowiadać otrzymanej części w ramach quoad usum. Jest to niezwykle ważne zwłaszcza w kontekście nabycia udziału w nieruchomości, w której obowiązuje podział quoad usum. Nabycie takiego udziału uprawnia do korzystania z nieruchomości zgodnie z umową do momentu, gdy przestanie ona obowiązywać. Po tym czasie, pozostaje jedynie udział we współwłasności i uprawnienie z art. 206 kodeksu cywilnego do współkorzystania z nieruchomości.

Quoad usum a zasiedzenie

Podział quoad usum nie wyłącza możliwości zasiedzenia nieruchomości ponad swój udział. Jest to jednak rzadko spotykana sytuacja, którą w praktyce niezwykle ciężko udowodnić. Więcej o zasiedzeniu udziału w nieruchomości przeczytasz w moim poprzednim wpisie.

Podsumowanie – korzystanie z nieruchomości wspólnej

Jak widać, dokonanie podziału quoad usum nie jest trudne, a niekiedy niezwykle korzystne. Możliwość zawarcia takiej umowy w formie ustnej dodatkowo przemawia za tym, iż jest to rozwiązanie dla każdego. Trzeba mieć jednak zawsze na uwadze, że jest to tylko umowa, która może zostać zmieniona zarówno wolą stron jak i orzeczeniem sądowym. Quoad usum nie zmienia bowiem niczego w zakresie posiadanego udziału we współwłasności.

Obserwuj FB:

Bartosz Hawryluk

Jeżeli wpis jest dla Ciebie wartościowy, zachęcam do obserwowania mnie na FB.

Tel.: +48 733 373 337
Email: kancelaria@adwokathawryluk.pl
Obserwuj FB:

{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }

Dodaj komentarz

Wyrażając swoją opinię w powyższym formularzu wyrażasz zgodę na przetwarzanie przez Adwokata Bartosza Hawryluka Twoich danych osobowych w celach ekspozycji treści komentarza zgodnie z zasadami ochrony danych osobowych wyrażonymi w Polityce Prywatności

Administratorem danych osobowych jest Adwokat Bartosz Hawryluk z siedzibą w Parczewie.

Kontakt z Administratorem jest możliwy pod adresem kancelaria@adwokathawryluk.pl.

Pozostałe informacje dotyczące ochrony Twoich danych osobowych w tym w szczególności prawo dostępu, aktualizacji tych danych, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia danych oraz wniesienia sprzeciwu na dalsze ich przetwarzanie znajdują się w tutejszej Polityce Prywatności. W sprawach spornych przysługuje Tobie prawo wniesienia skargi do Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych.

Poprzedni wpis: