Bartosz Hawryluk

adwokat

W mojej praktyce zawodowej zajmuję się głównie sprawami cywilnymi, w tym sprawami związanymi ze zniesieniem współwłasności nieruchomości. Pomagam współwłaścicielom znaleźć optymalne rozwiązania, aby dokonać podziału majątku bez udziału sądu...
[Więcej >>>]

Ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości – przykłady

Bartosz Hawryluk10 grudnia 20182 komentarze

Ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości.

Zauważyłem, że w sieci dostępna jest znaczna ilość artykułów poświęconych temu zagadnieniu. Z zasady opierają się one na krótkim wyjaśnieniu czym jest prawo pierwokupu i podaniu maksymalnie 2-3 przykładów przewidzianych w różnych ustawach. Przeważnie są to te same przykłady. Ze względu na dynamikę ustawodawstwa często nieaktualne. Brakuje mi swego rodzaju zestawienia wszystkich ustawowych przypadków praw pierwokupu nieruchomości funkcjonujących aktualnie. Dlatego postanowiłem zrobić je sam. Z odrobiną Twojej pomocy 🙂

Gorąca prośba do Ciebie!

  • Jeśli znasz jakiś przykład ustawowego prawa pierwokupu nieruchomości, którego tutaj nie wymieniłem – wskaż mi je w komentarzu!
  • Jeśli w czasie, kiedy będziesz czytał ten wpis któryś z wymienionych przykładów nie będzie już obowiązywał – śmiało mi to wytknij!

Chętnie zaktualizuję wpis.

 

Przykłady:

1. Prawo pierwokupu nieruchomości w kodeksie cywilnym.

Art. 166 kodeksu cywilnego określa prawo pierwokupu przysługujące współwłaścicielom nieruchomości rolnej. Dotyczy ono wyłącznie współwłaścicieli, którzy prowadzą gospodarstwo rolne na wspólnym gruncie.

§ 1. W razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy.

§ 2.(uchylony)

§ 3. Do sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2017 r. poz. 2196 i 2233) udziału we współwłasności lub części tego udziału stosuje się przepisy tej ustawy.

Od dnia 16.07.2003r. nie obowiązuje § 2 art. 695 kodeksu cywilnego. Zatem obecnie kodeks cywilny nie przewiduje prawa pierwokupu przysługującego dzierżawcy nieruchomości rolnej. Obecnie zbliżone rozwiązanie przewiduje ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Lata obowiązywania tego przepisu tak skutecznie zakorzeniły jego treść w świadomości, że dla wielu osób jedynym znanym przykładem prawa pierwokupu jest właśnie prawo dzierżawcy nieruchomości rolnej. Stąd nie sposób było, pomimo jego uchylenia, o nim nie wspomnieć.

>>> Jeśli interesuje Cię temat dziedziczenia gospodarstwa rolnego zajrzyj tutaj: https://zniesieniewspolwlasnosci.pl/dziedziczenie-gospodarstwa-rolnego/

2. Prawo pierwokupu nieruchomości w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego.

Prawo pierwokupu dzierżawcy. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (art. 3 ust. 1) określa prawo pierwokupu dzierżawcy w przypadku sprzedaży dzierżawionej nieruchomości rolnej. Dotyczy to jedynie sytuacji, gdy umowę dzierżawy zawarto w formie pisemnej z datą pewną i umowa ta była wykonywana minimum przez 3 lata licząc od daty pewnej. Dodatkowym ograniczeniem jest wymóg aby nieruchomość rolna wchodziła w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

Prawo pierwokupu Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Jeżeli brak jest uprawnionego do pierwokupu dzierżawcy lub niekorzystania przez niego z tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa działającemu na rzecz Skarbu Państwa. → art. 3 ust. 4 ukur

Prawo pierwokupu nie przysługuje KOWR, gdy nabycie nieruchomości rolnej prowadzi do powiększenia gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni maksymalnie 300 ha użytków rolnych. Dodatkowym obostrzeniem, koniecznym do wyłączenia prawa pierwokupu KOWR jest wymóg, aby nabywana nieruchomość rolna była położona w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie z nią graniczącej.

⇒ Prawo pierwokupu dzierżawcy oraz KOWR nie działa w przypadku gdy:

  • nabywcą nieruchomości rolnej jest osoba bliska zbywcy, jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa, spółka prawa handlowego, której wyłącznym udziałowcem albo akcjonariuszem jest Skarb Państwa, będąca operatorem systemu przesyłowego albo posiadająca koncesję na przesyłanie paliw ciekłych, w rozumieniu ustawy Prawo energetyczne
  • nabycie nieruchomości rolnej następuje za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (art. 2a ust. 4 ukur) albo za zgodą, o której mowa w art. 29a ust. 3 pkt 1 lit. b ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa
  • sprzedaż następuje pomiędzy osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego, działającymi na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania

⇒ Prawo pierwokupu gospodarstwa rolnego. Zgodnie z art. 4a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jej przepisy stosuje się odpowiednio do nabycia gospodarstwa rolnego. Dotyczy to również prawa pierwokupu. Przysługującego zarówno KOWR, jak i dzierżawcy. Z tym jednak zastrzeżeniem, że prawo pierwokupu dzierżawcy przysługuje wyłącznie dzierżawcy całego gospodarstwa rolnego.

⇒ Przysługujące KOWR prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem nieruchomości rolnej. Pierwokup ten nie dotyczy bezpośrednio sprzedaży nieruchomości, dlatego zostaje tutaj jedynie przywołany. Warto w tym miejscu odesłać do informacji zawartych na stronie KOWR pod adresem http://www.kowr.gov.pl/ukur/pierwokup-i-nabycie/spolki-kapitalowe-pierwokup-i-nabycie-udzialow-akcji. Podobne zasady działają w przypadku zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego wspólnika do spółki osobowej, która jest właścicielem nieruchomości rolnej. Nie jest to jednak prawo pierwokupu. Więcej na ten temat znajdziesz na stronie KOWR klikając http://www.kowr.gov.pl/ukur/pierwokup-i-nabycie/spolki-osobowe-zmiana-wspolnika-lub-przystapienie-nowego. W określonych przypadkach KOWR przysługuje prawo nabycia nieruchomości rolnych. Nie jest to jednak prawo pierwokupu, dlatego kolejny raz odsyłam do informacji na stronie KOWR http://www.kowr.gov.pl/ukur/pierwokup-i-nabycie/pierwokup-i-nabycie-nieruchomosci-rolnych.

 

3. Prawo pierwokupu w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych.

Art. 172 ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje prawo pierwokupu w przypadku zbycia ułamkowej części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Prawo takie przysługuje pozostałym współuprawnionym.

 

4. Prawo pierwokupu w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami w określonych przypadkach przyznaje prawo pierwokupu gminie. Zgodnie z art. 109 ust 1-3 ugn:

Gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży:

  • niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego (z wyjątkiem nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, lub w przypadku braku planów miejscowych, nieruchomości które są wykorzystywane na cele rolne i leśne)
  • prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę (z wyjątkiem nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, lub w przypadku braku planów miejscowych, nieruchomości które są wykorzystywane na cele rolne i leśne)
  • nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (prawo pierwokupu nie przysługuje jeżeli nie zostało ujawnione w księdze wieczystej)
  • nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości (prawo pierwokupu nie przysługuje jeżeli nie zostało ujawnione w księdze wieczystej)
  • nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, jeżeli przewiduje to uchwała, o której mowa w art. 8 ustawy o rewitalizacji
  • nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której mowa w rozdziale 5 ustawy o rewitalizacji

Poza przywołanymi powyżej wyłączeniami prawo pierwokupu nie przysługuje dodatkowo w przypadku:

  • sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy
  • sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego
  • gdy prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione jako odszkodowanie lub rekompensata za utratę własności nieruchomości
  • gdy prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione w wyniku zamiany własności nieruchomości;
  • sprzedaży nieruchomości na cele budowy dróg krajowych
  • gdy prawo pierwokupu przysługuje partnerowi prywatnemu lub ostatniemu partnerowi prywatnemu w przypadkach, o których mowa w ustawie o partnerstwie publiczno-prywatnym
  • sprzedaży nieruchomości na cele realizacji inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego albo inwestycji w zakresie Centralnego Portu Komunikacyjnego w rozumieniu ustawy z dnia o Centralnym Porcie Komunikacyjnym
  • sprzedaży nieruchomości na cele realizacji inwestycji w rozumieniu przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych oraz stacji radarów meteorologicznych

Od 2016 roku obowiązuje art. 111a, zgodnie z którym prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa lub miastu stołecznemu Warszawie w przypadku sprzedaży:

  • praw i roszczeń określonych w dekrecie z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. poz. 279 oraz z 1985 r. poz. 99)
  • roszczeń określonych w art. 214 ugn
  • prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na skutek realizacji roszczeń, wymienionych w punktach poprzednich

 

5. Prawo pierwokupu w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.

⇒ Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa ma prawo pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa, gdy sprzedawana jest nieruchomość, która wcześniej została nabyta od KOWR i nie minęło 5 lat od tego nabycia. → art. 29 ust. 4.

Prawo pierwokupu Lasów Państwowych. Dotyczy ono takich sytuacji, gdy KOWR w drodze umowy nieodpłatnie przekazał nieruchomości wchodzące w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa określonym osobom na cele związane z zalesianiem. W przypadku zamiaru zbycia takiego gruntu przez te osoby, Lasom Państwowym przysługuje prawo pierwokupu tej nieruchomości. → art. 24 ust. 5 i 5a.

 

6. Prawo pierwokupu w ustawie o lasach.

Prawo pierwokupu Skarbu Państwa reprezentowanego przez Lasy Państwowe. Określone zostało w art. 37a ustawy o lasach. Dotyczy sprzedaży gruntu niestanowiącego własności Skarbu Państwa:

  • oznaczonego jako las w ewidencji gruntów i budynków lub
  • przeznaczonego do zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, lub
  • będącego lasem w rozumieniu art. 3 ustawy o lasach, objętego uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej

Prawa pierwokupu nie stosuje się:

  • gdy nabywcami są:
    • małżonek zbywcy
    • krewni lub powinowaci zbywcy w linii prostej bez ograniczenia stopnia
    • krewni lub powinowaci zbywcy w linii bocznej do trzeciego stopnia
    • osoba związana ze zbywcą z tytułu przysposobienia, opieki lub kurateli
    • jednostka samorządu terytorialnego
  • w przypadku zbycia gospodarstwa rolnego, o którym mowa w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego

 

7. Prawo pierwokupu u ustawie Prawo wodne.

Art. 217 ust. 13 ustawy Prawo wodne stanowi, że Skarbowi Państwa przysługuje prawo pierwokupu w sytuacji sprzedaży gruntów pod śródlądowymi wodami stojącymi. Prawo takie jest wykonywane przez starostę działającego w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw gospodarki wodnej.

 

8. Prawo pierwokupu w ustawie o ochronie przyrody.

Prawo pierwokupu parku narodowego na rzecz Skarbu Państwa. Przysługuje ono w przypadku sprzedaży nieruchomości położonych w granicach parku narodowego. → art. 10 ust. 5.

 

9. Prawo pierwokupu w ustawie o specjalnych strefach ekonomicznych.

⇒ Prawo pierwokupu zarządzającego specjalną strefą ekonomiczną. Ma zastosowanie do prawa własności oraz użytkowania wieczystego nieruchomości położonych na obszarze strefy. → art. 8 ust. 2.

 

10. Prawo pierwokupu w ustawie o krajowym zasobie nieruchomości.

W ustawie o krajowym zasobie nieruchomości tzw. specustawą mieszkaniową wprowadzono nowe prawo pierwokupu. Od 7.09.2018r. obowiązuje art. 30a. Stanowi on, że Krajowy Zasób Nieruchomości (KZN) ma prawo pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa w stosunku do nieruchomości stanowiącej własność lub przedmiot użytkowania wieczystego państwowej osoby prawnej, o której mowa w art. 3 ustawy o zasadach zarządzania mieniem państwowym.

 

11. Prawo pierwokupu w ustawie o rewitalizacji.

Zgodnie z art. 11 ust. 5 pkt 1 ustawy o rewitalizacji rada gminy może ustanowić na rzecz gminy prawo pierwokupu wszystkich nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji. Powinno to nastąpić w uchwale, którą rada gminy wyznacza obszar zdegradowany i obszar rewitalizacji.

*****

Bądź na bieżąco! Polub mój profil na fb: https://www.facebook.com/adwokatbartoszhawryluk/

{ 2 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Jadwiga Grudzień 17, 2018 o 16:07

Mam pytanie: mąż przed ślubem, razem z byłą partnerką wybudował wspólnie dom, którego byli on i ona współwłaścicielami po 50%. Już w trakcie trwania naszego małżeństwa w sądzie zawarł ugodę z byłą partnerką, na mocy której została zniesiona współwłasność w/w nieruchomości w taki sposób, że jemu przypadła nieruchomość, a ona została spłacona zgodnie z wyceną 50% wartości nieruchomości.
Ponieważ spłaty wobec byłej partnerki dokonaliśmy ze wspólnych oszczędności, czy ta część domu, którą spłaciliśmy weszła do naszej wspólności majątkowej czy przypadła wyłącznie mężowi?

Odpowiedz

Bartosz Hawryluk Grudzień 24, 2018 o 11:30

Dziękuję za komentarz. Sytuacja, o której Pani napisała jest wbrew pozorom dość skomplikowana. Prawdopodobnie dokonaliście Państwo (Pani i mąż) tzw. nakładów z majątku wspólnego na majątek osobisty męża. W takim przypadku Pani nie staje się właścicielem. Nieruchomość nie wchodzi do majątku wspólnego. Przysługuje jedynie roszczenie o zwrot nakładów.
Żeby jednak udzielić precyzyjnej odpowiedzi, koniecznym jest zapoznanie się z treścią ugody i uzyskanie od Pani kilku informacji. Możliwym jest, że w pewnych sytuacjach w sprawie podziałowej sąd uznałby, że 1/2 nieruchomości weszła do majątku wspólnego. Zapraszam do kontaktu telefonicznego/mailowego.

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Wyrażając swoją opinię w powyższym formularzu wyrażasz zgodę na przetwarzanie przez Bartosz Hawryluk Kancelaria Adwokacka Twoich danych osobowych w celach ekspozycji treści komentarza zgodnie z zasadami ochrony danych osobowych wyrażonymi w Polityce Prywatności

Administratorem danych osobowych jest Bartosz Hawryluk Kancelaria Adwokacka z siedzibą w Parczewie.

Kontakt z Administratorem jest możliwy pod adresem kancelaria@adwokathawryluk.pl.

Pozostałe informacje dotyczące ochrony Twoich danych osobowych w tym w szczególności prawo dostępu, aktualizacji tych danych, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia danych oraz wniesienia sprzeciwu na dalsze ich przetwarzanie znajdują się w tutejszej Polityce Prywatności. W sprawach spornych przysługuje Tobie prawo wniesienia skargi do Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych.

Poprzedni wpis: