Czy można zbyć udziały we współwłasności nieruchomości?
Alternatywą dla zniesienia współwłasności może być po prostu sprzedaż lub darowizna udziału we współwłasności. Możliwe jest zarówno jednoczesne zbycie udziałów wszystkich współwłaścicieli jednemu nabywcy, jak też indywidualne zbycie udziałów poszczególnych współwłaścicieli. Temu drugiemu przypadkowi poświęcone zostaną dalsze rozważania. Kluczowym jest tutaj treść art. 198 k.c.:
Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Uprawnienie przewidziane w tym przepisie nie jest uzależnione od woli współwłaścicieli. Nie może zostać przez nich wyłączone bądź ograniczone, ponieważ zgodnie z treścią art. 57 k.c.:
§1. Nie można przez czynność prawną wyłączyć ani ograniczyć uprawnienia do przeniesienia, obciążenia, zmiany lub zniesienia prawa, jeżeli według ustawy prawo to jest zbywalne.
§2. Przepis powyższy nie wyłącza dopuszczalności zobowiązania, że uprawniony nie dokona oznaczonych rozporządzeń prawem.
Nabywca udziału wchodzi w miejsce zbywcy. Staje się więc współwłaścicielem w takiej części jaką nabył od zbywcy (możliwym jest zbycie ułamkowej części przysługującego udziału). Pamiętajmy, że chodzi tutaj o zbycie udziału, a nie o zbycie wyodrębnionej fizycznie części.
Do zbycia udziałów w nieruchomości mają zastosowanie ogólne zasady dotyczące zbywania nieruchomości. Wymagana jest więc forma aktu notarialnego i istnieją pewne ograniczenia, wynikające chociażby z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, czy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.
Dodatkowo istnieją pewne ograniczenia, które mają zastosowanie wyłącznie do zbycia udziałów. Przedstawione zostaną poniżej.
Prawo pierwokupu udziału we współwłasności nieruchomości rolnej.
Pierwsze ograniczenie stanowi prawo pierwokupu przez pozostałych współwłaścicieli w przypadku sprzedaży udziału w nieruchomości rolnej. Co do zasady przysługuje ono współwłaścicielom gdy prowadzą oni gospodarstwo rolne na wspólnym gruncie. Reguluje to art. 166 § 1 k.c., zgodnie z którym:
W razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy.
⇒⇒⇒ O prawie pierwokupu poczytaj tutaj. ⇐⇐⇐
Prawo pierwokupu ułamkowej części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Zbywając ułamkową część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu pamiętajmy o prawie pierwokupu. Prawo takie przysługuje pozostałym współuprawnionym. → art. 172 ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych
O innych przykładach prawa pierwokupu pisałem tutaj.
Zbycie udziału w nieruchomości należącej do spadku.
Odmiennie wygląda sytuacja, gdy udziały w nieruchomości zostały nabyte w drodze dziedziczenia i nie nastąpił jeszcze dział spadku. Przypadek taki reguluje art. 1036 k.c., zgodnie z którym:
Spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku. W braku zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku.
Zbycie przez spadkobiercę udziałów w nieruchomości wspólnej wchodzącej w skład spadku jest więc możliwe. Konieczna jest jednak zgoda pozostałych spadkobierców wyrażona w formie aktu notarialnego. Uwzględniając treść art. 63 § 1 k.c. przyjąć należy, że zgoda taka może być wyrażona przed zbyciem udziału przez spadkobiercę, równocześnie z nim, bądź też po jego dokonaniu. Przywołany przepis nie zawiera jednak sankcji nieważności. Umowa zbycia takich udziałów pomimo braku zgody pozostałych spadkobierców nie jest więc nieważna. Gdy narusza uprawnienia spadkobiercy, który nie wyraził zgody, przysługujące mu na podstawie przepisów o dziale spadku jest bezskuteczna.
Zbycie udziału w nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego po ustaniu ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej a przed dokonaniem podziału tego majątku.
Zgodnie z art. 46 krio:
…od chwili ustania wspólności ustawowej do majątku, który był nią objęty, jak również do podziału tego majątku, stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności majątku spadkowego i o dziale spadku.
Zatem przywołany powyżej przepis art. 1036 k.c. znajduje również odpowiednie stosowanie do majątku wspólnego po ustaniu wspólności ustawowej małżeńskiej do czasu podziału tego majątku pomiędzy małżonkami (ewentualnie byłymi małżonkami). Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 30 czerwca 2016 roku (I CSK 458/17) wyjaśnił, że po ustaniu wspólności ustawowej rozporządzenie przez jednego z małżonków (byłych małżonków) udziałem w przedmiocie należącym do majątku wspólnego wymaga zgody byłego współmałżonka, a przy jej braku jest wobec niego bezskuteczne, jeżeli naruszałoby uprawnienia przysługujące temu małżonkowi na podstawie przepisów o podziale majątku wspólnego.
Zagadnienia zasygnalizowanych bezskuteczności, zarówno w odniesieniu do majątku spadkowego jak i małżeńskiego są na tyle skomplikowane, że znacznie wykraczają poza ramy tego wpisu. W każdym razie nie polecam przeprowadzania tego typu transakcji bez szczegółowej analizy ze specjalistą 🙂
*****
Bądź na bieżąco! Polub mój profil na fb: https://www.facebook.com/adwokatbartoszhawryluk/
Bartosz Hawryluk
Tel.: +48 733 373 337
Email: kancelaria@adwokathawryluk.pl
Latest posts by Bartosz Hawryluk (see all)
- Ile kosztuje zmiana użytkowania wieczystego na własność? - 4 marca 2019
- Jak odrzucić spadek? Dziedziczenie długów. - 25 lutego 2019
- Przewłaszczenie na zabezpieczenie – zanim podpiszesz umowę - 3 lutego 2019
{ 2 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }
bardzo przydatny wpis, teraz już wiem w końcu o co w tym chodzi.
Uprzejmie dziękuję za komentarz. Cieszę się, że artykuł okazał się pomocny. 🙂