Bartosz Hawryluk

adwokat

W mojej praktyce zawodowej zajmuję się głównie sprawami cywilnymi, w tym sprawami związanymi ze zniesieniem współwłasności nieruchomości. Pomagam współwłaścicielom znaleźć optymalne rozwiązania, aby dokonać podziału majątku bez udziału sądu...
[Więcej >>>]

Zbycie udziału w nieruchomości

Bartosz Hawryluk08 grudnia 201811 komentarzy

Czy można zbyć udziały we współwłasności nieruchomości?

Alternatywą dla zniesienia współwłasności może być po prostu sprzedaż lub darowizna udziału we współwłasności. Możliwe jest zarówno jednoczesne zbycie udziałów wszystkich współwłaścicieli jednemu nabywcy, jak też indywidualne zbycie udziałów poszczególnych współwłaścicieli. Temu drugiemu przypadkowi poświęcone zostaną dalsze rozważania. Kluczowym jest tutaj treść art. 198 k.c.:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Uprawnienie przewidziane w tym przepisie nie jest uzależnione od woli współwłaścicieli. Nie może zostać przez nich wyłączone bądź ograniczone, ponieważ zgodnie z treścią art. 57 k.c.:

§1. Nie można przez czynność prawną wyłączyć ani ograniczyć uprawnienia do przeniesienia, obciążenia, zmiany lub zniesienia prawa, jeżeli według ustawy prawo to jest zbywalne.

§2. Przepis powyższy nie wyłącza dopuszczalności zobowiązania, że uprawniony nie dokona oznaczonych rozporządzeń prawem.

Nabywca udziału wchodzi w miejsce zbywcy. Staje się więc współwłaścicielem w takiej części jaką nabył od zbywcy (możliwym jest zbycie ułamkowej części przysługującego udziału). Pamiętajmy, że chodzi tutaj o zbycie udziału, a nie o zbycie wyodrębnionej fizycznie części.

Do zbycia udziałów w nieruchomości mają zastosowanie ogólne zasady dotyczące zbywania nieruchomości. Wymagana jest więc forma aktu notarialnego i istnieją pewne ograniczenia, wynikające chociażby z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, czy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Dodatkowo istnieją pewne ograniczenia, które mają zastosowanie wyłącznie do zbycia udziałów. Przedstawione zostaną poniżej.

 

Prawo pierwokupu udziału we współwłasności nieruchomości rolnej.

Pierwsze ograniczenie stanowi prawo pierwokupu przez pozostałych współwłaścicieli w przypadku sprzedaży udziału w nieruchomości rolnej. Co do zasady przysługuje ono współwłaścicielom gdy prowadzą oni gospodarstwo rolne na wspólnym gruncie. Reguluje to art. 166 § 1 k.c., zgodnie z którym:

W razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy.

⇒⇒⇒ O prawie pierwokupu poczytaj tutaj. ⇐⇐⇐

 

Prawo pierwokupu ułamkowej części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Zbywając ułamkową część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu pamiętajmy o prawie pierwokupu. Prawo takie przysługuje pozostałym współuprawnionym. → art. 172 ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

O innych przykładach prawa pierwokupu pisałem tutaj.

 

Zbycie udziału w nieruchomości należącej do spadku.

Odmiennie wygląda sytuacja, gdy udziały w nieruchomości zostały nabyte w drodze dziedziczenia i nie nastąpił jeszcze dział spadku. Przypadek taki reguluje art. 1036 k.c., zgodnie z którym:

Spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku. W braku zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku.

Zbycie przez spadkobiercę udziałów w nieruchomości wspólnej wchodzącej w skład spadku jest więc możliwe. Konieczna jest jednak zgoda pozostałych spadkobierców wyrażona w formie aktu notarialnego. Uwzględniając treść art. 63 § 1 k.c. przyjąć należy, że zgoda taka może być wyrażona przed zbyciem udziału przez spadkobiercę, równocześnie z nim, bądź też po jego dokonaniu. Przywołany przepis nie zawiera jednak sankcji nieważności. Umowa zbycia takich udziałów pomimo braku zgody pozostałych spadkobierców nie jest więc nieważna. Gdy narusza uprawnienia spadkobiercy, który nie wyraził zgody, przysługujące mu na podstawie przepisów o dziale spadku jest bezskuteczna.

 

Zbycie udziału w nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego po ustaniu ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej a przed dokonaniem podziału tego majątku.

Zgodnie z art. 46 krio:

…od chwili ustania wspólności ustawowej do majątku, który był nią objęty, jak również do podziału tego majątku, stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności majątku spadkowego i o dziale spadku.

Zatem przywołany powyżej przepis art. 1036 k.c. znajduje również odpowiednie stosowanie do majątku wspólnego po ustaniu wspólności ustawowej małżeńskiej do czasu podziału tego majątku pomiędzy małżonkami (ewentualnie byłymi małżonkami). Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 30 czerwca 2016 roku (I CSK 458/17) wyjaśnił, że po ustaniu wspólności ustawowej rozporządzenie przez jednego z małżonków (byłych małżonków) udziałem w przedmiocie należącym do majątku wspólnego wymaga zgody byłego współmałżonka, a przy jej braku jest wobec niego bezskuteczne, jeżeli naruszałoby uprawnienia przysługujące temu małżonkowi na podstawie przepisów o podziale majątku wspólnego.

 

Zagadnienia zasygnalizowanych bezskuteczności, zarówno w odniesieniu do majątku spadkowego jak i małżeńskiego są na tyle skomplikowane, że znacznie wykraczają poza ramy tego wpisu. W każdym razie nie polecam przeprowadzania tego typu transakcji bez szczegółowej analizy ze specjalistą 🙂

*****

Bądź na bieżąco! Polub mój profil na fb: https://www.facebook.com/adwokatbartoszhawryluk/

Bartosz Hawryluk
Obserwuj FB:

{ 11 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Maria 16 stycznia, 2019 o 08:13

bardzo przydatny wpis, teraz już wiem w końcu o co w tym chodzi.

Odpowiedz

Bartosz Hawryluk 18 stycznia, 2019 o 10:38

Uprzejmie dziękuję za komentarz. Cieszę się, że artykuł okazał się pomocny. 🙂

Odpowiedz

Martyna 9 maja, 2019 o 19:15

Witam
Chciałabym dowiedzieć się w jaki sposóbi za jaką kwotę mogę wycenić swoją połowę udziałów z nieruchomości. Znajduje się ona w Kuźnicy Kiedrzyńskiej ul. Zawodzie 19. Jest to nieruchomość gruntowa o całkowitej powierzchni 0,4370ha. Ja jestem właścicielem połowy.

Odpowiedz

Bartosz Hawryluk 10 maja, 2019 o 12:43

Dzień dobry,
jeżeli wycena nie jest Pani potrzebna do postępowania sądowego, to należałoby udać się do rzeczoznawcy majątkowego. Tylko rzeczoznawcy majątkowi mają uprawnienia do wyceny nieruchomości. Wysokość wynagrodzenia rzeczoznawców majątkowych nie jest prawnie normowana. Dlatego o koszt sporządzenia operatu należy pytać konkretnego rzeczoznawcy.

Odpowiedz

Wiesław 24 października, 2019 o 15:17

Dzień dobry.
Czy do złożenia wniosku o wykreślenie nieruchomości która jest współwłasnościa z Gminnej Ewidencji Zabytków konieczna jest zgoda wszystkich udziałowców. Nieruchomość figuruje w wspomnianej ewidencji, ale nie jest uznana za zabytek.

Odpowiedz

Wiesław 24 października, 2019 o 15:21

PS.
Artykuł o zbyciu udziałów w nieruchomości bardzo ciekawy. Pozwolił zrozumieć mi mój problem.
Pozdrawiam.

Odpowiedz

Danuta 28 grudnia, 2019 o 08:56

Dzień dobry
Moja mama chce wystąpić o zniesienie współwlasności, w celu sprzedania kamienicy. Jej siostra w tej chwili nie jest w stanie o tym decydowac (demencja). Wiemy, że Sąd może wydać decyzję o spłacie w określonym terminie, ale co jeśli do tego czasu kamienicy nie uda się sprzedać a mama nie będzie mogła splacić siostry z powodu braku środków? Pozdrawiam

Odpowiedz

Piotr 10 lutego, 2020 o 13:20

Witam
Mam pytanie w jaki najprostszy i najtanszy sposób mogę skutecznie przekazać swój udział w nieruchomości drugiemu współwłaścicielowi ( jest trzech współwłaścicieli) pozdrawiam Piotr

Odpowiedz

Katarzyna Dyba 21 kwietnia, 2020 o 20:46

Witam, a jak ma się sprawa jeśli spadkobierca jest jeden i odziedziczył pół domu druga połowa należy do małżonka spadkodawcy, jak traktować sprzedaż takiego udziału w nieruchomości?

Odpowiedz

Radek 28 czerwca, 2020 o 16:07

Dzień dobry. Zamierzam zakupić działkę rolna siedliskową o powierzchni 1.1h. Czy jako osoba z wykształceniem rolniczym wyższym jednak nie posiadająca ziemi rolnej jak i zamieszkania na terenie gminy przez okres 5 lat mogę nabyć taką ziemię czy ewentualnie część udziałów od sprzedającego?

Odpowiedz

Ewa Wojewoda 5 lipca, 2020 o 13:46

Witam,
Chcialam zapytac czy moj byly maz mogl sprzedac 50 % udzialu w ziemi przed dokonaniem sadowego podzialu majatku pomiedzy nami. Chcialabym nadmienic, ze sprawa o podzial majatku byla rozpoczeta ( w toku ) a sprawa rozwodowa zostala zakonczona ponad rok wczesnie ( rozwod z obustronnej winy ) . Tak wiec podczas rozprawy sadowej zostala dokonana transakcja pomiedzy moim bylym mezem i kims innym, dodatkowo ta transakcja zostala wykonana poza moimi plecami ( o sprzedazy udzialow dowiedzialam sie na sali rozpraw … ) .
Sad nie wyrazil zdziwienia poniewaz moj maz oswiadczyl ze sprzedal te udzialy poniewaz potrzebowal fundusze na pompe , poniewaz ma stwardnienie rozsiane. Ja to rozumiem i sama bym go splacila jak najszybciej aby mial te fundusze ale niestety nie poinformowal mnie o tym a ja bardzo chcialam splacic go z tej ziemi ! Wiec , czy mial prawo do sprzedazy udzialow podczas sprawy podzialu naszego majatku czy nie mial ?

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Wyrażając swoją opinię w powyższym formularzu wyrażasz zgodę na przetwarzanie przez Adwokata Bartosza Hawryluka Twoich danych osobowych w celach ekspozycji treści komentarza zgodnie z zasadami ochrony danych osobowych wyrażonymi w Polityce Prywatności

Administratorem danych osobowych jest Adwokat Bartosz Hawryluk z siedzibą w Parczewie.

Kontakt z Administratorem jest możliwy pod adresem kancelaria@adwokathawryluk.pl.

Pozostałe informacje dotyczące ochrony Twoich danych osobowych w tym w szczególności prawo dostępu, aktualizacji tych danych, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia danych oraz wniesienia sprzeciwu na dalsze ich przetwarzanie znajdują się w tutejszej Polityce Prywatności. W sprawach spornych przysługuje Tobie prawo wniesienia skargi do Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: